老牌港资搭上内地互联网巨头，远东发展7.5亿出售香港学生宿舍还债，京东接盘

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

香港 图源：图虫创意

为资产负债表“瘦身”的香港老牌房企，又卖掉了一个资产。

7月6日，远东发展（00035.HK）公告称，公司计划以7.5亿港元的初步价格，向买方出售位于香港一间正在转型的酒店，双方已于7月3日订立买卖协议。

公告显示，本次交易卖方为远东发展的间接全资附属公司帝盛酒店集团有限公司，交易标的为帝盛酒店集团持有的捷彩有限公司（下称捷彩公司）100%股权。捷彩公司主要从事物业持有业务，名下持有九龙内地段第7429号、9701号、9705号、9727号、9769号及9944号多幅土地。

本次交易的买方为JD Fabulous Develop ment XI Limited，该公司最终实益拥有人为京东集团股份有限公司（以下简称京东）。

成立于20世纪70年代的远东发展是香港老牌地产商，创始人是祖籍浙江宁波的商人邱德根，其在香港及内地建立起了庞大的地产及酒店版图；目前远东发展由邱德根次子邱达昌掌舵。

据远东发展2025年报，上述出售的物业正是位于香港油麻地上海街268号的海景丝丽酒店（下称“海景丝丽酒店”）。酒店的品牌方“丝丽酒店”官网显示，海景丝丽酒店合计拥有客房268间。

受此前楼市低迷影响，这家老牌发展商一直在通过出售资产等方式积极减债。另一方面，作为国内互联网巨头，京东则在过去几年频繁购入香港资产。如今，其又盯上了当下投资火热的学生宿舍赛道。

老牌港资“卖卖卖”，三年减债百亿港元

在香港高校集体面临“床位荒”的背景下，海景丝丽酒店自2023年启动业态转型，逐步将部分客房改造为学生宿舍投入运营。目前，该酒店项目仍有76间客房等待转型，按照规划，酒店将在2026年下半年完成全部客房向学生宿舍的转换。

交易完成后，远东发展另一家间接全资附属公司DHI Hotel Management HK Limited将担任项目的管理人，负责为期三年的运营管理。

远东发展还对项目的收入进行兜底。在三年管理期内，管理人每年向捷彩公司支付4500万港元保证收入，三年合计1.35亿港元，无论实际经营情况如何，保证收入均按月以现金方式预付。

从经营情况来看，该资产仍处于亏损状态。截至2025年3月31日止财年，捷彩公司实现收入2538.2万港元，除税后亏损2986.3万港元；截至2026年3月31日止财年，收入升至3653.2万港元，但仍录得1911.2万港元的亏损。

近些年，来港求学的非本地学生人数快速增长，带动住宿需求飙升。然而，校园土地有限，原本已是供不应求的香港高校校内住宿持续紧绷，推动学生涌入租房市场，香港学生宿舍赛道随之迎来前所未有的投资热潮。

一只脚已踏入热门赛道的远东发展，为何选择把资产卖掉？根据公告，远东发展此举一方面是为了释放资产增值价值，实现账面价值的兑现。远东发展预计该交易将带来约4.23亿港元的收益。

另一方面则是为了改善财务结构。远东发展计划将本次交易所得款项净额优先用于清偿银行贷款，剩余资金则补充日常营运。根据公告，偿还6.30亿港元银行贷款后，远东发展仍可留存1.06亿港元的流动资金。

远东发展坦言，此举是公司通过变现非核心资产，进行循环投资的重要一环。

自2023财年起，面对高负债压力与持续低迷的香港楼市，远东发展将减债列为首要目标，并通过资产出售等方式持续回笼资金、压降杠杆。

据时代财经不完全统计，过去一年，远东发展相继出售包括澳洲及英国按揭业务公司、澳洲珀斯丽思卡尔顿在内的多处酒店资产，以及马来西亚PlazaDamas商业项目。

财报显示，2023财年末（即2023年3月31日），远东发展负债净额约257.29亿港元，经调整净资产负债率高达73.8%；而到了2026财年末（即2026年3月31日），公司负债净额降至198.00亿港元，经调整净资产负债率为63.0%。

在今年6月26日举行的全年业绩记者会上，远东发展执行董事、主席兼行政总裁邱达昌表示，集团过去三年已偿还债务约100亿港元，目标是在今年内将净资产负债率进一步降到50%以下。

互联网巨头抄底香港资产，这次是学生宿舍

市场低迷之际，亟需减负的卖家加速出清，手握现金的买家则趁机抄底。

去年10月，阿里巴巴与蚂蚁科技以72亿港元的价格，向文华东方国际集团购入铜锣湾港岛壹号中心共13层写字楼，同时获得屋顶标志使用权及50个停车位，计划在此设立双总部。

今年4月，星展银行香港公司宣布意向洽购香港中环中心额外六层办公楼层，总建筑面积15.19万平方呎，成交价为26.19亿港元，折合呎价约1.72万港元/平方呎。该批物业原属世茂房地产创始人许荣茂私人持有，2017年，许荣茂联合投资方以402亿港元拿下中环中心75%业权，彼时楼面平均呎价3.3万港元，当前售价较购入成本近乎腰斩。

京东亦在此轮抄底潮中频频出手。2024年底，京东旗下京东产发以18亿港元（合2.32亿美元）价格收购了位于香港沙田的物流地产利丰中心；2025年12月，京东又以34.98亿港元购入中环中国建设银行大厦50%股权。

此次京东继续加码香港房地产市场，但标的转向了学生宿舍。对于为何选择这一资产类别及未来在港投资计划，时代财经向京东方面发去采访提供，但对方未予置评。

从回报情况来看，京东布局学生宿舍的投资逻辑清晰。在床位供需紧张与楼市低迷的双重背景下，学生宿舍兼具稳定现金流与相对更高回报率的优势。

根据莱坊去年11月发布的《学生住宿市场新视角》，香港学生住宿的市场回报率为4.5%至5%，而传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅分别仅有3.2%和3.6%。

即便卖掉现有学生宿舍资产，远东发展依旧长期看好该赛道的发展。在公告中，远东发展称，该交易为公司提供了与京东集团建立策略关系的机会，并探索进一步合作机会，包括香港的潜在学生宿舍项目。