谢逸枫：上半年北上广深楼市回暖，沪广深房价上涨

文/谢逸枫

楼市传统淡季已然开启，6月开始，到8月进入常规淡季，成交量环比回落，等到楼市金九银十（9月-10月）传统销售旺季、置业窗口到来，叠加政策及年末置换集中释放，一线城市和核心二三线城市“金九银十”行情大概率重回回暖通道。

目前一线城市和核心二三线城市楼市，已进入近年来政策最宽松的发展阶段，市场基本面持续向好。一方面是限购等措施、公积金贷款、财税、贷款首付和利率等不断优化。一方面是收储商品房库存、城市更新、以旧换新的政策力度加大。

北京住建委签数据显示，新房和二手房的总成交套数达到了112300套，其中新房成交量为18729套，二手房成交量则高达93571套，创下近五年的新高。2026年6月，北京新房成交量为4139套，环比上涨7.73%，同比上涨27.39%。

成交金额为294.39亿元，环比上涨11.05%，成交均价为56912元/平，环比上涨0.91%，同比下降8.95%。上半年北京新房成交金额为1324.12亿元，较去年同期的1401.15亿元有所下降，但成交套数和面积稳定。

北京链家研究院数据显示，受产品入市节奏、开发商营销策略与产品供给结构等影响，今年上半年，北京新建商品住宅成交1.83万套，同比增长2.7%、环比增长12.6%。北京新房市场销售规模有所提振，但提振幅度弱于二手市场。

北京链家研究院数据显示，当前北京全市可售新房存量6.64万套，同、环比分别下降9.7%、3.8%，去化周期缩短至22个月。上半年北京全市新建商品住宅供应1.38万套，同比下降33%、环比则基本持平，处于较低供给水平。

北京市住建委数据显示，2026年上半年二手住宅网签量达93583套，同比增长5.7%，为近五年同期最高水平。在传统楼市淡季的6月，市场仍保持逆势微涨。截至目前，二手房住宅网签成交均价已连续3个月回升。

一季度交易总量与去年同期相比基本持平，进入二季度后，月度网签量环比有所减弱，但同比呈显著增长态势，4月-6月连续创下近五年同期交易规模纪录。上半年总量突破，意味着刚需、改善置换需求批量入场，市场交易活跃度全面回暖。

总体来说，上半年北京二手住宅房这半年，量回来了，价稳住了，内部结构还在调整，但最艰难的阶段，应该是过去了。在政策托底与市场自发修复双重作用下，北京二手房已走出长期调整期，步入量升价稳的稳健修复通道。

北京市住建委数据显示，6月北京市二手住宅网签量为16618套，环比增长4.0%，同比增长9.8%。毫无疑问，北京二手住宅网签量增长的原因，主要是6月工作日数量相对较多，季度末集中网签现象增加。

目前北京二手房在挂牌的总量约10.05万套，跟5月基本持平。但最近三周，挂牌量明显增多了。大众数据显示，北京二手房成交单价大概在4.2万/㎡左右，已经连续5个月维持在4万以上了。

第三方数据显示，2026年上半年上海新房市场成交8.48万套，较2025年上半年的7.39万套同比增长约14.7%。6月成交17719套，为2025年以来月度次高，仅次于去年12月的19544套。上海6月新房均价64097元/平方米，环比上涨0.42%。

上半年末，上海新房库存787.99万平，较年初下降4.83%，市场去化压力持续缓解，供需逐步形成动态平衡。上半年上海新房新增供应215.34万平，同比下滑13.70%，“以需定供”的供地、推盘思路，通过收缩新增供给持续消化存量房源。

供应结构呈现内外分化特征，外环外新增供应130.25万平方米，同比上涨8.54%。得益于“新七条”对外环外购房政策放宽，刚需、首改人群置业门槛降低，郊区新增房源得到充分承接，成为市场成交主力板块。

6月上海二手房（含商业）累计网签量达25158套，同比增长21%。剔除端午假期影响，当月其余六个周末单日网签量均突破千套。至此，上海二手房月度成交量已连续四个月突破2.5万套。

上半年上海二手房市场共计成交14万套，同比上涨12%，价格指数近半年持续温和回升，对比2025年底上涨8%。纵向对比看，2022年至今上半年二手房签约数分别为56771套、95082套、108876套、130106套，今年上半年为五年来最高。

第二组数据显示，2026年上半年（1-6月）上海二手房网签147287套，同比大涨13.1%。这并非温和修复，而是近五年的同期峰值。拉长十年来看，也仅次于狂飙的2021年上半年，坐稳近十年第二把交椅。

除2月春节“闪腰”外，其余月份全部站上2.2万+套。3月小阳春更以3.1万套，一举捅破近五年单月天花板。当前上海二手房基价48552元/㎡，环比上月上涨了0.01%，但同比仍下降8.4%。一句话总结看，量已冲高，但价还未走出谷底。

去库存依旧是今年的硬仗。头部中介显示，二手房挂牌在3月份小阳春迎来脉冲式反弹后，又掉头向下。相较去年6月底（11万套），当下挂牌量（7.6万套）已经下降了31%。挂牌价则在1月中旬止跌，此后持续保持平稳微涨态势。

数据显示，今年上半年，广州一手房网签量达到了30146套，同比环比下降约4%。值得注意的是，成交量的平稳主要是由于供应量的明显收缩，新房供应量仅为去年同期的70%左右，供求比进一步下降至0.61。

今年上半年，广州新房网签均价达34679元/平，同环比均实现了1.5%的上涨。拉长周期来看，这也是2023年以来，广州房价的首次上涨。广州房价底部已基本夯实，下半年到明年，新房价格下行空间极窄，核心区更有温和回升的动力。

尽管如此，今年的新房网签数据依然表现不俗，尤其是在3-6月的成交高峰期，受到小阳春和学区旺季的影响，加上政策的刺激，激励了不少购房者的购房欲望。据统计数据，今年上半年广州二手房成交量约为5.5万套。

与去年基本持平，平均每日成交306套。这一成交密度在过去的年份中并不多见，显示出广州二手市场的明显复苏趋势。特别在珠江新城，二手成交量约为389套，同比上涨6.5%。市场情绪的回暖和业主心态的转变是成交量上升的原因。

在挂牌量方面，广州二手挂牌量的增长速度明显放缓，目前显示的挂牌房源约为13.9万套。与去年下半年相比，挂牌量减少了3000至4000套。这样的变化表明，业主的心态正在发生微妙的转变，他们更加理性，不再急于抛售，

而是愿意把握市场时机，甚至敢于还价。这对于整个二手市场而言，无疑是一个积极的信号，暗示着市场底部或许已不远。展望下半年，广州楼市将迎来重头戏。今年上半年，广州共成交10宗地块，收入高达319.5亿，同比大涨105%。

第三方数据显示，2026年6月，深圳楼市延续“4·29”新政后的火热行情，全市新建商品住宅和二手住宅累计网签8878套，同比增长14.2%，市场延续稳固向好态势。6月深圳全市新建商品住宅网签销售3785套，同比增长15.6%。

新房市场持续向好。优质住宅项目持续受到市场热捧。商业用房市场同样表现亮眼，商务公寓性价比优势突出。上半年全市一、二手办公楼和商务公寓合计分别成交6567套和6238套，同比分别大幅增长103.0%和70.2%。

6月深圳全市二手住宅网签成交5093套，同比增长13.1%。毫无疑问，深圳二手住宅市场“量增价稳”态势明显，市场刚需、改善性需求和置换需求加速释放，“以旧换新”成为活跃的二手住宅交易形式。

2026年上半年，深圳楼市在宽松政策的持续托底下，交出了一份“供需两旺、量增价稳、结构优化”的答卷。贝壳研究院数据显示，上半年深圳新房、二手房合计成交超6.7万套，同比增长2.2%、环比增长16%。

新房市场供应"踩刹车"。受"控增量、去库存、优供给"调控导向影响，房企推盘意愿谨慎，2026上半年深圳新房批售仅15330套（含人才房、安居房），同比降11%、环比大降40%；其中住宅批售12244套，同比降18%、环比降44%。

供应收缩背景下，上半年新房成交30602套，同比微降1.5%，但环比增长26%；其中住宅成交18406套，环比增15%。截至6月末，新房住宅预售可售房源降至22207套，去化周期收窄至13.1个月，库存风险有所缓释。

供应收缩的同时，市场持续走量也直接改变了库存结构。截至6月末，新房住宅可售22207套，去化周期13.1个月，对比2024年22.3个月的高库存压力已经缓解了很多。非住宅住宅去化周期更长，去化难度高居不下。

与新房市场的“缩量”不同，二手房市场凭借丰富的供给结构，承接了主要的刚需与改善流量。贝壳数据显示，上半年二手房总成交36458套，同比涨5.5%，环比涨8.4%；其中二手住宅成交28962套，环比涨7.3%。

深圳贝壳研究院统计，今年上半年深圳楼市保持复苏态势，新房、二手房合计成交超6.7万套，同比增长2.2%，环比增长16%。其中，深圳新房共成交了30602套（含非住宅），环比增长26%，新房住宅成交18406套，环比增长15%。

上半年全市二手房共成交36458套（含非住宅），环比增长8.4%，二手住宅成交了28962套，环比增长了7.3%。无论是新房还是旧房，买家入市的步伐都在明显加快。2026年1-6月，深圳一二手住宅合计网签4.7万套，环比上涨10%。

其中二手占总交易量的61.1%，2025年下半年以来，二手房占比在提升，超过了60%。乐有家门店成交数据显示，6月深圳二手住宅成交均价为6.15万元/㎡，环比上涨了1.2%。如果把时间拉长来看，深圳二手房价其实已经连涨了三个月。

深圳二手房挂牌量的飙升着实让人瞠目结舌。截至2026年5月28日，深圳市二手房在售房源总量已经达到了104377套，其中住宅就占了90807套。6月底，深圳二手住宅挂牌量约‌8.6万套‌，和年初水平差不多，挂牌量较历史高点下降约10%。

乐有家监测显示，上半年深圳一二手住宅合计网签47378套，环比上涨10%。其中一手住宅网签18416套，环比上涨15%；二手住宅网签28962套，环比上涨7%。二手住宅网签量较2025年同期基本持平，较2024年同期大幅增长35%。

近三年楼市呈现从“低位修复”到“稳健运行”的趋势。从门店签约数据看，上半年深圳乐有家门店一二手住宅签约量均创下近6年的半年度新高。其中一手住宅门店签约量环比上涨84%，同比上涨60%；二手住宅环比上涨20%，同比上涨17%。

乐有家研究中心监测显示，6月全市一二手房合计网签13160套，与5月基本持平。住宅口径上，6月一手住宅网签3785套，同比上涨16%；二手住宅网签5093套，同比上涨13%，持续稳定在荣枯线水平。

乐有家门店成交数据显示，二手住宅成交均价6.15万元/㎡，环比上涨1.2%，上半年房价累计涨幅6.4%，重返"6字头"并继续温和上行。7月虽然是传统淡季，但在政策余热和结构性改善需求的支撑下，深圳楼市整体热度有望保持平稳。

中指数据显示，2026年6月百城新建住宅均价为17184元/平方米，环比上涨0.16%，同比上涨2%。一线城市新建环比上涨0.27%，同比上涨5.11%；二线城市环比上涨0.18%，同比上涨1.95%；三四线城市环比下跌0.05%，同比下跌2.53%。

新建住宅平均价中，北京环比下降0.10%，广州、上海、深圳分别上涨0.80%、0.42%、0.15%，上涨主要来自于新入市高价项目结构性带动。二手住宅平均价中，上海环比上涨0.10%、深圳上涨0.03%，广州下降0.25%、北京下降0.54%。

6月百城二手住宅均价为12639元/平，环比下跌0.42%，同比下跌7.68%。一线城市二手住宅平均价格环比下跌0.16%，同比下跌6.95%；二线城市环比下跌0.46%，同比下跌8.21%；三四线城市环比下跌0.48%，同比下跌7.48%。

上涨的原因看，延续结构性上涨态势。新建住宅环比上涨城市34个，同比上涨城市18个。其中一线及强二线城市房价同环比齐涨，成都、杭州、上海、广州、深圳、天津、武汉等，二手住宅上涨城市环比12个，88个城市下跌，以价换量。