预约合同签订后是否能随意反悔？

预约合同，是当事人约定为在将来一定期限内订立本约合同而先行达成的合同。实践中，预约合同纠纷常涉及定金适用、损失赔偿、本约转化等问题。《中华人民共和国民法典》吸纳了《商品房买卖合同解释》第五条对具有预约性质的商品房买卖认购书的规定、《买卖合同解释》第二条对买卖合同的预约合同的规定，增加了关于预约合同的规定，进一步健全了我国合同法律制度。

《民法典》增改条文

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

裁判规则

1.违反预约合同应当承担相应的违约责任——常州某房地产开发有限公司酒店分公司诉朱某餐饮服务合同纠纷案

【案例要旨】预约合同是一项以订立本约为目的的独立合同，基于预约合同性质的特殊性，违反预约合同所造成的损失不同于违反本约合同的违约责任，而是一种独立的责任。

审理法院：江苏省常州市武进区人民法院

案号：（2017）苏0412民初7515号民事判决

案例来源：人民法院案例库

2.当事人在预约合同中约定定金条款，一方当事人违约导致本约合同不能订立时，可直接适用该定金条款——常熟中桥博置业有限公司诉中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司预约合同纠纷案

【案例要旨】预约合同是阶段性的合意，对协商一致的条款进行约定和明确，符合意思表示一致的要求，具有法律约束力，当事人签订预约合同即表示愿意受预约合同约束，不得随意变更预约合同中已经确定的条款。当事人在预约合同中约定定金条款或违约金条款的，在一方当事人违约导致本约合同不能订立时，可直接适用该定金条款或违约金条款。

案例来源：人民司法·案例 2024.05

3.当事人主张解除预约合同，所支付的定金不予返还，对方要求扣除其支付的其他价款，法院不予支持——朱某某诉上海凯弘餐饮管理有限公司预约合同纠纷案

【案例要旨】民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，一方当事人主张解除预约合同，所支付的定金不予返还，但对方要求扣除其支付的其他价款作为对损失的赔偿，法院不予支持。

案号：（2021）沪01民终1563号

案例来源：法信精选

4.当事人在预约合同中约定为担保将来订立正式合同设置了定金条款，则该定金具有订约定金的性质——嘉成能源公司诉大有能源公司预约合同纠纷案

【案例要旨】当事人在预约合同中约定为担保将来订立正式合同设置了定金条款，则该定金具有订约定金的性质。预约合同生效后，意向受让方按约支付了定金，如果受让方在担保主体及担保方式上出现意见反复，以致未能订立正式协议，因本约未能订立的责任不可归责于出让人，该定金不再退还。

案号：（2022）豫终350号

案例来源：人民司法·案例 2024.08

法条释义

本条第1款规定了预约合同的概念和种类；第2款规定了预约合同的违约责任。

（一）预约合同的概念和特征

1.预约合同的概念

预约是指当事人约定将来订立一定合同（本约）的合同。预约是相对于本约而言的，将来应订立的合同是本约。即约定订立本约的合同为预约。预约可以称为预备合同，本约可以称为正式合同。本约是具有民事权利义务给付内容的一般合同。通过本约的履行，能够满足当事人的生活、生产经营需要。《民法典》规定的全部有名合同，都是本约合同。当事人之所以订立预约合同，是因为当事人遇到某些事实和法律上的障碍暂时不能订立本约合同，或者是为了防止一方当事人将来不订立本约合同，从而采取订立预约合同的办法，使一方当事人预先受到订立本约合同义务的拘束。预约合同在形式上一般都能区别于本约合同，如多称为认购书、订购书、预订书、意向书等。但在区分预约合同和本约合同时，不能仅看合同名称，仍应根据合同内容作出判断，关键要看是否以订立合同（本约）为合同标的。

2.预约合同的特征

（1）预约的合意性。预约合同是合同，并非要约，也非要约邀请，必须是双方当事人的合意。预约合同必须经双方当事人完成要约承诺的过程，并达成合意。对于实践中常见的预约形式，如意向书、允诺书、认购书、原则协议、谅解备忘录、立约定金收据、谈判纪要等，要通过是否达成了双方将来订立合同的合意进行判断。如果达成合意，可以认定为预约；如果只有单方的意思表示，可能是要约，也可能是要约邀请，但不是预约合同；如果当事人没有明确的订立本约的意思表示，则不能认定成立预约合同。如当事人在函件、意向书、备忘录中表明要“考虑”将来订立合同，则双方将来订立本约欠缺明确的意思表示，不能成立预约合同。

（2）预约的约束性。预约合同效力既然来源于当事人的意思表示一致，就应有当事人受合同约束的意思表示。如果仅仅是记录谈判过程及结果的进程性文件，没有明确的接受记录内容的约束的意思表示的，不能构成预约。如订立意向书中仅包括了双方继续磋商订立合同的订约意向，而没有明确表示双方负有订立本约合同的义务，则不构成预约合同，只是订约意向。

（3）预约的确定性。预约合同是将来订立本约合同的合同，其应当具有订立本约合同的确定内容，包括本约合同的类型和性质，以免陷入本约谈判的僵局。预约合同的成立应遵循要约和承诺的要求，合同内容应具备具体明确的合同成立条件。预约合同成立条件，应遵循本约合同的标准。原《合同法解释（二）》第1条规定，人民法院能够确定合同当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。原《合同法解释（二）》虽已废止，但《民法典会议纪要》第6条继承了该规定的基本精神，因此该规定仍然具有指导意义。尽管实践中，许多预约合同中已经就本约合同的主要内容作了约定，但预约合同的成立并不要求必须具备本约合同的主要内容。在判断预约合同的内容是否确定时，应以达成该类合同应当具备的最低要求为限，欠缺本约合同的条款既可以通过协商确定，也可以在协商不成时通过解释方法予以填补，一般还要具有订立合同的时间或者方式。

（4）预约的期限性。《民法典》本条规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同”为预约合同，突出强调了其期限性，即将来一定期限内订立合同，既非已经订立了合同，也非无限期地等待订立合同，失去预约之意义。如果当事人约定了应当订立本约合同，但是对于在什么期限内订立并没有作出约定，则很难认定预约合同成立。

（二）预约合同的法律效力

《民法典》将预约合同定位为独立的合同，并明确其标的为“在将来一定期限内订立合同”，则预约合同具备合同的法律效力，主要在于应当依约订立本约合同。

第一，预约合同双方当事人均可以请求对方履行订立本约合同的义务。只有履行了预约合同中的订立本约合同的义务，本约合同才为成立。

第二，预约合同约定的双方当事人将来订立本约合同的权利义务，在性质上属于合同债权债务，受合同相对性原则约束，一般不得对抗第三人。预约合同之债权，仍然是请求权，而不是形成权，故本约合同之订立，仍然遵循要约承诺的方式。

第三，预约合同义务违反后当事人应当承担违约责任，可以适用违约金、定金、损害赔偿等违约责任形式。

第四，预约合同与本约合同转化的法律效力。在预约合同约定了本约合同的主要条款，虽未订立本约合同，但当事人已经实际履行了本约合同的，则根据《民法典》第490条的规定，可以认定本约合同成立。《商品房买卖合同解释》第5条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，承认了预约与本约之间的可转化性。

（三）预约合同的违约责任

预约合同是独立的合同，违反预约合同约定的，应当承担违约责任，具备解除条件的，可以解除预约合同。预约合同的违约责任与本约合同的违约责任是否有区别，《民法典》并未作规定，原则上应认为预约合同的违约责任可适用《民法典》合同编关于违约责任的规定。

预约合同中约定有违约金条款的，可以依照《民法典》合同编关于违约金的规则处理。违约金为违约之预订赔偿金，在预约合同中原则上与损害赔偿不能并用。违约金过低或者过高的，可以依照《民法典》第585条第2款关于“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，请求法院合理增加或者减少违约金。在违约金低于当事人受到的损失时，也可以另行请求赔偿损失，以获得救济。违约金过高时，违约方应当对违约金过高负举证责任，另一方有抗辩的，也应提供相应证据。

预约合同的损失主要指“所受损失”，通常包括四项内容：其一，订立预约合同所支付的各项费用；其二，准备为签订本约合同所支付的费用；其三，已付款项的法定孳息；其四，提供担保造成的损失。预约合同的损失也应当包括订约机会丧失的损失在内，但应当有证据予以证明。为平衡当事人利益，特别是考虑取得证据的便利性，司法实践中倾向于将举证责任分配给主张违约金的一方当事人。

（内容来源：《中国民法典适用大全·合同卷（一）》，作者：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组 编著 ）