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优势是：

1、地段中心，隔壁就是成熟的世欧王庄商圈和长福烟火里，烟火气息浓厚，周边配套极其成熟；

2、百亩大盘，配套2000平下沉会所，22栋架空层泛会所，5.2万方园林景观，泳池，茶室，健身房等，社区内运动，休闲配套设施极其完善；

3、面积段129-238平，最小面积都是129平起步，主力面积段在149-193平，共1133套，都是大面积户型，客群主要以首改和纯改善客户为主，定位高端。

二、土拍情况

首先来聊聊榕发锦珹大观的前世今生，2023年11月榕发以底价48.52亿竞得福州宗地2023-45号原王庄南湖社区旧改地块，占地约111.2亩，容积率3.57，楼面地价18333元/㎡。黄工梳理了王庄周边，二环内这几年出让土地的参数，除了鼓楼保利天瓒楼面价最高25764元每平之外，正常王庄周边的楼面价在1万5到1万8，楼面价最便宜的是去年福厝兜底的福厝紫阳缦宸，楼面价15479元每平，地块也很小，就11.87亩。最贵的是新榕去年兜底的光明港地块新榕亦川，楼面价18562元每平，建临水四代宅和洋房产品，锦珹大观18333元每平的楼面价，也算偏高。从建筑高度和容积率来看，最低的紫阳福厝地块限高60米，最高的是锦珹大观130米，所以锦珹大观最高楼栋高达39层。锦珹大观容积率3.57，111亩的超级大盘，计容建筑面积高达26.47万方，共计1461套房源。这几项指标，超高层，容积率高，密度大，户数多，无疑是超高层世欧王庄2.0的版本。

三、区位和周边配套

项目位于晋安区长乐南路东侧、晋连路南侧，二环内、与世欧广场一路之隔，地段中心，周边配套成熟。

商业配套方面：项目隔壁就是世欧广场，东侧是王庄长福烟火里，汇聚了众多美食小吃还有大排档，烟火气息浓厚，购物吃饭，娱乐休闲极其方便。

交通方面：项目北侧就是福马路，南侧是国货东路，东侧是东二环连江中路等城市主干道，步行到地铁2号线紫阳站865米，到滨海F1快线南公园站1.3公里，坐地铁没有很便捷，但距离尚可。

休闲方面，到晋安河滨水公园611米，到光明港公园804米，距离适中，步行可抵达。

学校方面，周边有晋四小、象园小学、福州十八中象园分校、则徐中学，目前还没确定划片学校，大概率晋四小，或象园小。

（锦珹大观周边医疗配套）

医疗方面，附近就有晋安区医院，到附医，省立协和都不远，这就是住在市中心的好处，去哪里都不远。

四、社区规划和户型分析

作为市中心百亩超级大盘，整个小区规划22栋18-39层的高层和超高层产品，总计1461套住宅，机动车位2481个。5种面积段：129平，149平，169平，193平，238平，5种面积段。黄工梳理了锦珹大观的户型占比表，货量最多的是169平户型，高达574套，占整个小区40%的，149平，285套，193平，274套，129平192套，238平，136套。

最小面积129平，最大面积238平，主力面积段149-193平，共1133套，可见榕发锦珹大观做豪宅的决心。容积率高达3.57，最高130米的百亩超级大盘，采光是个大问题。即使是头排129平，总高17层的小高层，同样面临南面安置房小区，左海南湖郡的遮挡。

（左海南湖郡效果图，来源：网络，侵删）

左海南湖郡，占地82.35亩，建设15栋18-43层高层住宅，其中10栋高层高度达到100-130米。而锦珹大观头排6栋楼，南面正对的是南湖郡，二、三、五、六四栋130米的超高层，结合福州楼市AR的冬至日光照模拟，头排2号楼，6号楼采光是个大问题，特别是冬天，大部分时间都是晒不到太阳的。

接下来我们分析户型：

项目总共22栋住宅，全部都是两梯两户设计，拥有私家电梯厅，这也是福州这几年改善豪宅的标配。

129平，3+1房设计，两厅两卫，南向开间达到13.4米，同时餐客分离，可以满足一部分餐厅和客厅需要独立的客户需求，2+1房朝南，一房朝北，独梯独户，有私家电梯厅，但电梯门正对入户门，有忌讳着避开。餐厅夹在厨房和客厅中间，不开灯的时候，光线会偏暗。总之，户型中规中举，这几年常见的主流大平层设计，没毛病。

149平，四房两厅两卫，三开间朝南三进深，两房朝南，两房朝北。对比现在很多大面宽短进深的大平层设计，这个户型设计有点过时了，149平才两个卫生间，缺了太多意思，餐厅夹在中间，采光也是偏弱，优势在于私家电梯厅带北向窗户，有采光。总之优势是户型方正，劣势是三开间，三进深，采光面窄，149平才设计两个卫生间，户型设计实在很一般。

169平，四房两厅三卫，149平的放大版，多了一个暗卫，双主卧套的设计，因为和149平户型一样，这里就不再赘述，总之这户型设计一言难尽。

193平，四房两厅三卫，端厅双主卧套设计，两房朝南，两房朝北，其中南向书房或者茶室，房间偏小，而且两边都是剪力墙，造成客厅和书房可拓展的空间大大受限，同时电梯门也是正对着入户门，差点意思。总之这个户型，虽然是端厅设计，但中间横亘这一堵剪力墙，造成南向视野面不够开阔，户型只能说中规中举，不算亮眼。

238平，四房两厅四卫，同样端厅设计，还带L型阳台，270度观景。238平户型，只分布在17和9号楼这两栋楼王的位置，其中17号楼楼间距是最宽的，9号楼楼下也是会所园林景观，有比较好的景观面。户型方面，采用双开门双贯通电梯，私家电梯厅大，两房朝南，两房朝北，三主卧套设计，户型设计还不错。

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