我人生最错误决定，就是来成都炒房

从满怀期待打新，到二手破发，不到2年时间，林家坝炒房客的财富梦，

彻底被打破了。

今天要分享的，正是成都次新市场一则典型的炒房样本。

对这群人而言，盲目跟风或许已不再是简单的投资失误，可能已成了他们人生中做过最错误的决定。

6月中旬，林家坝迎来了板块内首套二手成交：

西派交子，一套143㎡的套四，成交总价500万，成交单价34860元/㎡。

图源袋鼠小房圈

淘房君看了下，这套房源的成本，24年取证价格大概在620万左右，当时取证单价4.3万元/㎡左右。

不到两年时间，直接硬亏上百万。

图源成都购房通小程序

淘房君发现，其实在西派交子这套成交之前，林家坝次新二手的危机就已出现苗头。

今年3月中旬，林家坝板块的万科朗拾交子就有一套法拍在寂静之中被忽略而过。

一套113㎡的中楼层房源，起拍价365万，单价3.2万/㎡，结果0人报名，最后流拍。

图源网络

要知道，林家坝算是近两年成都最火的板块之一啊！

次新二手开局就秒崩，着实让人意外。

01

前两年的林家坝

有多火？

因为靠近“金三”，前两年的林家坝可谓是风光无限！

无论是土拍还是新房入市的热度，定是排在全城前列。

图源网络

淘房君大概捋了一下前两年林家坝的土拍情况，从中大家可以直观地看见，林家坝到底有多火：

23年4月，锦江区柳江街道潘家沟约74亩宅地一开拍迅速熔断，现场6家企业参与抽签，最终万科以中签价14900元/㎡竞得；

23年7月，能建拿下林家坝板块34亩地块，楼面地价17800元/㎡；

2024年成都解除土拍双限之后，林家坝随即又推出多宗地块，地价直接起飞。

24年3月，林家坝约31.2亩地块，经过50轮举牌，被中铁建以22400元/㎡的成交楼面价拿下，溢价32%;

4月19日，林家坝约28.26亩宅地，被润达丰滨江以23400元/㎡成交价竞得，溢价率33%；

4月23日，林家坝约52.46亩土地，被金茂以24500元/㎡成交价竞得，溢价率48.5%，成为彼时的成都“地王”；

11月15日，林家坝约33亩宗地，被润达丰滨江以26000元/㎡成交价竞得，溢价率44%，再次刷新林家坝地价。

到了25年，林家坝算是冷静下来，全年仅有1宗宅地成交，被润达丰滨江拿下，楼面价21500元/㎡。

可以说，从2022年底至2024年底，整个林家坝板块的成交楼面价一路高歌猛进。

不仅开发商愿意拿地，市场也愿意买单！

早期的像能建、中交、万科、中铁建、金茂等项目，开盘卖的都不错。

虽然大多还是顺销，但在套均5、600+万这个量级的产品中，去化的速度算是非常亮眼的了，基本都在一年多时间完成清盘了。

现在淘房君都还记得，当时套均超800万的金茂璞逸锦江连续两次开盘均售罄。

热度爆炸。

金茂开盘即罄

可能很多人就好奇了，其实在23、24年当时的楼市情况也不算很理想，

为什么林家坝就能火的如此离谱？

02

金三的“地缘魅力”

带火林家坝！

回过头来看，淘房君依旧认为：

当初点燃林家坝第一把的火的，并不是哪一场土拍，哪一个开发商拿地。

而是金三的第一个住宅，华润锦宸府。

当时华润锦宸府作为金融城三期（金三）的首个住宅项目入市，带着极高的市场预期。

取证的首开两栋，共84套套均超1200万房源，吸引了1565人参与摇号，中签率不到6%。

后期项目2套退出房源，还吸引了2608组客户参与摇号，摇中概率仅千分之0.7。

这离谱的疯抢，直接把“金三”的逼格拉到了顶点。

华润锦宸府摇号现场 图源网络

可以说当时业内普遍认为：

买到锦宸府，就是买到了下一个金融城。

那锦宸府房源只有这么多，还有这么多没买到的怎么办？

难道下一个金融城就没有他们的栖息之地了吗？

不慌。

“没摇到锦宸府，距离锦宸府XX米，开车几分钟到达的XXX项目，欢迎你”

“收留锦宸府心碎业主”

图源网络

这是当时林家坝大多数项目打出的宣传标语。

的确，从锦宸府到林家坝的物理距离，不算远。

即便是到林家坝最边缘的万科朗拾交子开车也要不到10分钟，一条锦江大道就杀到了。

图源百度地图

那些位置更靠里的项目距离金三就更近了。

就是这个物理距离，让林家坝成为“金三”的下位替代，成为市场的香饽饽。

但当市场冷静下来后，再回过头来看，这段10分钟的距离，已经成为了林家坝与金三不可逾越的鸿沟。

市场也不再为这份靠着“下位替代”得来的溢价买单了。

交子公园金融商务区锦江片区 图源克而瑞四川

03

多重因素

限制林家坝“上限”！

1）生研所拆迁搁置放缓

从地图上来看，目前林家坝整个板块受限最大因素就是区域内的老旧太难拆。

卡在金三与林家坝中间的生研所首当其冲。

左边，成都最贵的房子就在这里；

右边，成都“明星”板块。

你卡在中间，什么想法不言自明。

图源百度地图

原本规划里，金融城三期和林家坝是要通过交子绿廊实现生态、产业、人居无缝衔接的。

但拆迁一旦彻底落空，无法和真正的城市核心形成完整闭环，可以说林家坝上限就被锁死了。

官方在这件事也下足了功夫。

去年四月，模拟拆迁都弄出来了，征集意见啥的，进行了长达两个多月的动员、宣讲工作。

图源网络

响应的人寥寥无几。

最终，离进行下一步方案，同意率需到95%的标准，相差甚远，模拟拆迁终止。

原计划2025年底进场施工，2027年6月底完工并开放通行的交子绿廊及沿线道路，也不得不搁置延期。

2）公墓

板块内有一个比较大且显眼的公墓。

更要命的是，公墓位于整个板块的南边位置。

图源网络

你坐北朝南视野、采光好，就有可能看到公墓。

淘房君当时去看板块内一个项目时，妈的样板间阳台都能看到，我服了。

而根据官方的口吻，公墓目前也没有搬迁计划。

这个反正就仁者见仁吧。

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3）产品

24年集中拿地，快速取证，从现在地角度来看，当时板块内大多产品都属于老产品。

当然，也有个别产品放在现在也很能打。

不过需要注意的是，板块最近刚放出三块地，这三块地的住宅产品，后续入市必定是超级新规产品。

就看到时入市的具体面积段，会对之前哪些老产品造成影响了。

我感觉之前大多数都逃不过被背刺的命运。

除了上面几个比较主要的原因，淘房君认为，

当前成都市场像林家坝这类的全新外溢板块，因为配套呈现和人口流入放缓，前期基本都会面临次新破发的阵痛期。

毕竟成都整体二手房市场目前依然在深度调整，买方市场特征明显。

当市场上充斥着大量老金融城、攀成钢的优质二手房，且价格已经回调到极具性价比的区间时，林家坝这种动辄4、500万起步的次新房就显得很尴尬了。

要成熟的居住氛围不如老金融城，要性价比不如大源，仅仅依靠一个“新”字和“金三外溢”的概念，很难支撑起那么高的二手溢价。

你认为呢？