四川
墨西哥房地产投资信托基金协会指出，土地用途、建设审批和能源供应手续，是房地产投资信托基金行业当前面临的主要挑战。
BBVA墨西哥资产管理公司分析师伊万·恩里克斯表示，与美国房地产投资信托基金相比，墨西哥的房地产投资信托基金在竞争力和估值方面具有优势，原因在于其资产价值折价更明显，升值潜力更大，且所处运营板块具备较强韧性。
他说，这类基金最大的优势，是在墨西哥国内证券市场上的交易价格较低，明显低于美国同类产品。“墨西哥这一板块的交易价格较资产净值折价16%，价格与资产净值比为0.84倍。相比之下，美国房地产投资信托基金通常接近其真实价值交易，价格与资产净值比一般在0.95倍至1.05倍之间。”
他说，墨西哥市场仍有更大空间继续“释放价值”，缩小这一估值差距。市场预期，未来15年，随着更多中小型房地产投资信托基金加入，墨西哥市场规模有望再次翻倍。与规模已相当庞大的美国市场相比，这为墨西哥市场带来了更强的活力。
在墨西哥证券交易所举办的第二届“Conecta Fibra”行业论坛上，普洛洛吉斯房地产投资信托基金首席执行官豪尔赫·希罗表示，由于官僚程序繁琐，新建工业厂房的开发过程变得更加困难。
“建设和土地用途审批手续复杂，而且各地区差异很大。除了拖慢开发周期，这些障碍还使新基础设施无法按预期周期或时限交付。”他说。
这名高管还表示，华盛顿存在一种夸大相关企业在墨西哥存在感的叙事，这加剧了市场对风险的认知。“对贸易协定进行年度审查的可能性，会带来噪音，并可能对长期投资环境造成负面影响。”他说。
多名高管表示，墨西哥房地产投资信托基金目前面临多项关键挑战，限制了行业增长和运营，其中最突出的是能源基础设施，其次是监管框架和其他基础设施问题。
蒙特雷房地产投资信托基金首席执行官豪尔赫·阿瓦洛斯认为，能源是工业发展面临的最重要挑战。他表示：“过去10年里，政府方面——包括联邦电力委员会和能源部——从未像现在这样展现出如此高水平的服务能力和开放态度。”他还说，政府与私营部门之间的协调正在加强，以鼓励投资。
阿瓦洛斯同时也是墨西哥房地产投资信托基金协会主席。他认为，“发电环节的瓶颈正在缓解，这得益于私营部门推动的配套法规。这些法规允许项目门槛提高到20兆瓦，并通过数字化窗口等方式提升流程效率”。
他指出，当前有两个更大的问题：一是政府没有足够资本进行所需投资；二是缺乏能够为外国私人投资提供确定性的监管框架。
他还表示，行业正在与能源部和经济部合作，建立相关机制，以便将养老基金管理机构的资金引入本国基础设施建设。他提到，这部分潜在资金规模可达450000亿美元。
目前，墨西哥证券交易所共有15只房地产投资信托基金上市，总市值为580000百万比索。此外，这些基金合计拥有3200万平方米可出租总面积，提供约130万个就业岗位，相当于国内生产总值的3%。2026年以来，标普/BMV房地产投资信托基金指数累计回报率为8.23%，报330.68点。
这一涨幅明显高于墨西哥证券交易所主要指数标普/BMV IPC。后者涵盖本地交易最活跃的股票，年内上涨4.57%，报67247.79点。除价格上涨外，房地产投资信托基金还有一项优势，即其会将超过95%的租金收入分配给持有人。
多名高管表示，墨西哥工业地产行业正经历深刻转型。如今已不再只是建设“鞋盒式”厂房或传统工业仓库。人工智能的到来，以及对数据中心不断增长的需求，正在改写行业规则，带来数十亿美元投资机会的同时，也提出了基础设施方面的新挑战。
豪尔赫·希罗指出，与人工智能相关的需求主要有两个方向。“墨西哥在数据中心实体设施以及硬件价值链方面潜力巨大，后者包括中央处理器和芯片等部件的制造。”他说。
Next房地产投资信托基金运营总监卡洛斯·曼萨诺表示，这种专业化也伴随着风险。“如果数据中心的租户破产，或决定退出，相关空间由于设计高度专门化，将更难重新出租；相比之下，物流仓库可以更快适配新客户。”
因此，像Next房地产投资信托基金这样的企业仍保持谨慎立场，在全面进入这一市场之前，会仔细评估风险与收益。
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