2026 长租半年报｜自如一线新一线市场分化，家庭整租成增长主力

“3月份换工作后，为了通勤方便，也因家庭人口数增加，我从原来租住的两居，换到了现在这套位置和户型都更合适的三居。”在北京工作的周女士已租房超8年，房子从最初的合租逐步升级到如今的三居，找房渠道也从传统中介转向专业化长租机构。“只要会选，租房的居住品质也会很高。”

周女士的租房选择，指向了今年上半年租房市场的两个趋势变化。一方面，工作变动、高校毕业等因素产生的换租新签需求，叠加品质居住需求释放，推动上半年长租市场迎来多轮阶段性升温；另一方面，租房正成为越来越多城市家庭主动选择的长期居住方式，日常育儿、子女求学、多代同住等家庭型、改善型居住需求释放，带动多居室整租热度稳步攀升。

近日，中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布2026年上半年长租市场数据。数据显示，2026年上半年，全国重点10城（北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州）长租市场季节性波动特征明显，租金呈现“先降后升”的V型走势，成交量在3月达到阶段性峰值。同时，家庭型、改善型整租租住需求加速释放，展现出更强的成交韧性，其中整租两居、三居成交量分别环比上涨4%、15%。

季节性特征显著，“黄金”3月成交量达上半年峰值

上半年，春节后返工潮、春季求职换岗、高校毕业季三大租房需求节点依次到来，长租市场成交量随之呈现明显的季节性波动。

数据显示，2026年上半年，全国重点10城长租租金呈现“先降后升”的V型走势，3月租金降至V字底部，4-6月伴随春招、毕业季租房需求释放，市场租金逐步回升。

与此同时，长租市场月度成交量走势，与市场租金呈现相对反比趋势，也因为城市人口流动节奏、租房需求变化高度契合，呈现出明显的季节性特征。3月份处于上半年租金低谷，租房性价比高，3月成全国重点10城长租成交量上半年最高点，而后随着毕业季的到来，4、5、6月当租金进入回升期后，成交量逐步回升趋稳。

2026年上半年，全国重点10城长租成交量同比2025年上半年微降，而普租成交量跌幅更高，降幅比长租多出约6个百分点；环比2025年下半年，长租微增2%，而普租继续下滑19%。这一分化走势表明，在租赁市场整体承压的背景下，长租板块展现出更强的抗波动能力与需求韧性，其跌幅收窄且率先实现环比回升。

和成交量走势不同，长租市场成交效率则是在6月达到最高水平。从月度数据来看，全国重点10城长租和普租2、3月份成交周期最长，4、5、6月份成交周期逐步缩短。相较去年同期，北京、上海两大一线城市成交周期分别同比缩短4天和1天。依托高质量产品服务和全线上化标准流程，长租机构正以更短的决策周期推动市场成交效率稳步提升。

新一线城市成交量普涨2%，长租成交量表现优于普租

2026年上半年，一线、新一线城市长租市场走势出现明显分化。但长租房源成交量稳定性仍明显高于普租房源。

长租的稳定性既体现在租金上，也反映在成交量中。一线城市里，北京、上海的2026上半年长租租金环比微降3%；成交量方面，北京环比微涨2%，上海环比微降1%。相比之下，普租房源的租金降幅更大，北京、上海环比降幅均为5%以上，成交量跌幅更是双双超过20%。数据表明，长租机构在一线城市市场具有一定的认可度。

进一步来看，在一线城市内部，受各区域市场环境与供需变化影响，租金和成交量的热度分化同样显著。以上海为例，虽然全市上半年整体租金环比小幅下降，但仍有多个区域的租金保持上涨态势。上半年全国重点10城长租市场租金涨幅top10商圈中，上海占据7席，森兰、上海火车站、春申等商圈上榜。这些区域普遍具备成熟社区、交通便利、完善商圈、高质量就业等共性，职住平衡需求支撑区域租金上行，热门区域长租房源依然抢手。

新一线城市长租市场表现则相对稳健。2026上半年，成都、杭州、南京、武汉、苏州等新一线城市长租租金环比下降4%，租住需求进一步释放，上述城市长租成交量环比均有2%的涨幅，而同期普租市场成交量跌幅平均约为10%，这反映出合规化、品牌化长租机构正获得更多租客的信任。其中，苏州长租市场成交量环比增长超12%，在新一线城市中表现最为突出。

改善型租住需求走强，整租三居成交量环比提升15%

长租市场租客人群结构正在发生变化，家庭群体成为重要组成部分。《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，2025年机构化房源客群中，30岁以上租客占比首破五成。在居住成员构成上，与伴侣、孩子、父母等家庭成员共同居住的租客占比超70%，远超个人独居或与同事朋友合租群体。

家庭型、改善型租住需求持续升温，直接带动整租房源成交量走高。从长租市场细分户型数据来看，上半年全国重点10城长租整租两居成交量环比提升4%，整租三居成交量环比大幅提升15%。城市方面，北京、上海、南京、广州、天津、苏州六座城市，上半年长租整租三居成交量均有近20%的增长。家庭型、改善型租住群体的租赁需求相对稳定，是整租产品成交量增长的主要动力。

业内专家分析认为，2026年上半年长租市场变化情况，反映出住房租赁行业正从“规模扩张”转向“品质深耕”阶段。随着《住房租赁条例》加速实施、租购并举制度不断完善，住房租赁行业规范化发展进程持续加快。未来，长租行业将持续助力城市新市民与家庭安居宜居，推动居住市场从“住有所居”迈向“住有优居”。

【推广】（免责声明：本文系刊发或转载的企业宣传资讯，仅代表作者个人观点。本网对此文观点不持赞同态度，亦不对其内容真实性负责。文章内容仅供读者参考，不构成任何建议及交易依据，请读者自行核实相关信息。）