5亿撬动40亿资产，法院“共益债”盘活烂尾楼之道

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（来源：中国地产基金百人会）

“我们经历了太多不眠之夜，现在终于可以回家了。人民法院为人民，太感谢了。”

近期，多名购房业主代表到访上海市第三中级人民法院（上海知识产权法院、上海铁路运输中级法院）（以下简称上海市第三中级人民法院），向案件合议庭赠送锦旗。

“总算竣工了，等了足足快十年，这是我人生中的历史时刻，也算是给大家、给我自己一个交代了。”项目建设总承包方L工程公司的老总，在项目竣工验收后动情地流下热泪……

从深度烂尾到续建完工，上海Y置业公司经历了怎样的复盘之路？

房企资金链断裂项目烂尾

自救无路寻求司法重整

十几年前，Y置业公司在楼市兴盛背景下，为了抢占长三角楼市开发先机，一举拿下这块位于上海西部京沪高速与外环交汇处的地块，开始建设Y国际广场项目。这个项目中既有商住房，又有办公楼和商铺。当时，Y置业公司虽自身实力有限却想继续“跑马圈地”，以在建的Y国际广场项目设立多重抵押进行融资扩张，甚至借助高息民间融资。

到了2014年，Y置业公司在资本杠杆重压下难以为继，国际广场项目资金链断裂，工地上只留下堆堆冰冷的钢筋水泥，以及眼看着再无交房希望的颓败……

随之而来的，是数百户购房业主漫漫维权路。“房钱两空，我还不是最惨的。小刘夫妻更可怜，他们从外地来上海打工攒下钱，房子烂尾后，他俩整天吵架，最终家庭破裂。”业主老孙谈起往事不禁感慨万千。而另一边，施工方、银行、供应商等也纷纷起诉，各方债权人怨声载道。尤其是工程总承包方L工程公司，项目烂尾，工程款被拖欠，民工工资难以支付，总包方老总欲哭无泪。

2017年5月，上海调整有关商住房的政策，明确停止公寓式办公房（商住两用房）项目的审批。由此给整个项目带来的影响是，不动产销售密钥被锁定，已购买商住房的业主交房遥遥无期，观望中的投资人更是望而却步。

“我们也曾开展过自救，停工后先后招募了四家投资人。但项目上的债务太复杂，整个项目上有抵押权、有工程款，还有大量已购房债权人，蛋糕就这么一点，相互之间矛盾激烈。2017年商住房的政策又发生变化，投资人担心投进去的钱填窟窿都不够，会是个无底洞。现在是走投无路，只能寄希望于法院的重整了。”2019年，包括总包方L工程公司在内的数名债权人向上海市第三中级人民法院申请对Y置业公司进行破产重整。

生存性权益优先于经营性权益，依法确认为生活需要的购房人享有优先权

2020年3月，该重整案受理。合议庭依法指定管理人后指导管理人迅速开展接管、调查、债权申报等工作，同时和属地政府联动，精细盘点项目续建所需资金以及剩余可售房源情况。

第一个需要考虑的是民生问题。“商住房调整政策还是留有余地的，即‘老人老办法’，按政策规定，已办理网签手续的购房人仍可按原合同履行。但我们也注意到，办理网签手续的购房人中，一部分纯粹以投资为目的购买多套商铺，或名为买房实则为了抵偿借贷欠款，这些人根据法律规定不应享有购房人优先权。我们需甄别出其中确实为生活消费需求的购房人。”法官对管理人进行了详细的指导。

经管理人仔细甄别并核查后发现，一部分购房人确系名为买房实为借贷（出借资金给Y置业公司）、抵债，或购买多套房的投资性业主，这部分债权人仅能作为普通债权人；剩余有近400户购房人为生活消费需要而购买了商住房，他们能否享有优先权呢？且能否优先于抵押权、工程款优先权呢？

当时，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》尚没有出台（该《批复》2023年4月出台），合议庭参照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释规定，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，认为“生存性权益优先于经营性权益”，据此指导管理人参照该原则，将近400户为生活需要购买商住房的购房人债权（对房屋的请求权或解约返还房款本息的请求权）认定为优先债权，且优先于抵押权和工程款债权。

法院裁定确认债权后，近400户商住房购房人吃下了一颗定心丸，后续无论重整是否成功，购房业主利益都会得到保障，群体性矛盾得以缓解。但缠绕成一团的线头仅解开了一节，购房业主权益优先保障了，抵押权人、工程款债权人的利益就可能受损，更别说普通债权了。有没有更好的办法让各方债权人都能受益或减少损失呢？

续建资金作为“共益债”优先受偿

盘活项目多方共赢

要让更多的债权人受益就必须想办法盘活烂尾的Y国际广场！该国际广场项目包括商住房、办公楼、商铺，整个项目如何盘活呢？经评估和测算，项目目前“烂尾”状态市场价值不足15亿元，快速变现情形下贬值更厉害。而近400户购房业主优先债权额3亿余元，包括抵押权、工程款债权在内的担保债权额15亿余元，普通债权额过百亿元。可见，如果简单拍卖烂尾楼，连担保债权都不能完全清偿，普通债权清偿率更是零。

根据测算和评估，目前续建资金缺口5亿余元，倘若能够续建完成并交付，购房人的购房余款能全部付清回拢，广场后期的招商、运营、销售或出租能够顺畅进行，则整个广场项目的价值可达40亿元。如果这样，不仅抵押权、工程款优先权能全部清偿，普通债权的清偿率也将大幅提升！

发展的“蓝图”是有了，但是“施工图”又该如何设计？重整需招募投资人，投资人主要顾虑的是因有抵押权、工程款等法定优先权在先，投资人后期融资投入的资金会不会因顺位在后而“打水漂”，因而畏缩不敢投资。

“能否在重整方案中将续建资金列入共益债务，并确认优先清偿？”合议庭与管理人共同研究方案时想到了“共益债务”，该制度指在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益所负担的债务。《企业破产法》第42、43条规定了共益债的几种情形并规定可随时清偿，但并未规定重整中引入新的投资所形成的债务属于共益债。《企业破产法司法解释三》第2条规定重整中债务人为继续营业的新借款可列入共益债，但并不优先于此前形成的担保债权。

“如果续建投资不优先于担保债权而重整失败，那么担保债权也无法实现。我们需要做通抵押权人、工程款债权人这些担保债权人的工作，让他们明白如果重整方案明确投入的续建资金能优先于担保债权，则担保债权很可能全额受偿；反之，担保债权也将受损失。这样就能打消投资人的顾虑！”按照这一思路，法官、管理人向债权人进行了反复释明。

“要让投资人有信心，就要让他们投入的续建资金能够回本。”

“投资的活水来了才能带动续建。”

“广场项目被盘活，债权实现才有希望，我们的目标是共赢。”

最终，经过投资人招募、各方艰苦谈判和两轮表决，债权人会议以优先债权组99.6%、职工债权组99.7%、税收债权组99.9%、普通债权组88.5%、出资人组100%的比例，表决通过了重整计划草案，明确：投资人投入续建资金作为共益债，以5亿元为限，如重整失败转为破产清算程序，则该部分共益债优先于担保债权受偿；国际广场后期的招商、运营、销售等事务由投资人组建的团队完成；重整计划执行期四年。

这一重整计划如能顺利推进，整个广场项目建成后价值将逾40亿元，不仅抵押权人、工程款债权人的债权能全部清偿，普通债权清偿率也将明显提升。

2021年7月，上海市第三中级人民法院依法裁定批准了Y置业公司重整计划。

府院联动破解重整执行障碍

能动司法让烂尾楼重获新生

法院裁定批准重整计划意味着该重整案可以结案，但法官的努力还在继续。

为切实推动项目早日竣工交付，重整执行阶段，法官继续贯彻能动司法理念，积极通过府院联动让项目复工进入快车道，在重整计划批准后两个多月即获得相关政府职能部门的复工批复。有了复工批复，按照重整计划，投资人的续建资金陆续投入，项目复工。

按照重整计划，销售回款增值部分及原购房人补交的尾款、差价也将投入续建用于循环开发，但由于商住房的验收、交付及销售政策限制，导致回款资金赶不上复工进度。为尽快回笼售房资金，法官多次召集由房管等政府职能部门参与的协调会议，对解除未售商铺及办公楼销售密钥的条件、工程建设计划、预售资金监管等问题反复沟通并达成一致，在符合政策及预售标准的情况下，由法院出具裁定书及协助执行通知书，相关部门配合，逐步打开未售商铺、办公楼销售的网签锁定状态，使得未售商铺、办公楼也可以继续销售回拢资金。

有了续建资金的投入，2023年底，Y国际广场项目竣工验收，Y置业公司得以存续，价值40亿的资产得以盘活，购房人交房在即。“终于走出烂尾的泥沼，简直就是一个奇迹。”购房人老孙望着崭新矗立的楼宇感叹道。

“房地产市场的复苏需要满足房企的合理融资需求以实现保交楼。在房企作为债务人的破产重整程序中，将投资人新投入的续建资金作为‘共益债’优先受偿，可以打消投资人担忧新投入资金填之前的债务窟窿而‘打水漂’的顾虑。房地产项目在续建完成后往往整体项目价值会大幅提升，让购房人、担保债权人、普通债权人、债务人各方受益。我们将进一步发挥破产重整的制度优势，积极挽救具有重整价值的困境企业，更好地支撑和服务实体经济发展，保护民生权益。”上海市第三中级人民法院破产庭（上海破产法庭）庭长徐子良表示。