广东
白云罗冲围螺涌村，对小产权房“清算”了。
前几天，螺涌联社发布公告：要求未签订安置补偿协议、交还集体土地及地上建筑物的非本村村民使用人，在6月30日前签约。
未及时签约、搬迁的，将会依法强制收回土地使用权。
据官方披露，螺涌村1000多栋集体住宅中，仅集资房这类小产权住宅就有421栋。
|螺涌村公告
壹
一直以来，小产权房就是白云旧改中最难啃的一块骨头。
对于螺涌村而言，小产权房几乎已经成了旧改推进的拦路虎。
根据公开资料显示，去年10月19日，螺涌村正式启动签约工作，仅5天时间就签约了700多户。
而今年2月份，包括螺涌村在内的松南片区，还发布了动迁招标公告，拟用1年时间拆完267885.79平建筑，时间紧，任务重。
|图源：广州公共资源交易中心
但截止目前，仍有一些村民和集资房业主尚未签约和搬走。
楼市君翻阅到此前官方的招标文件，集资房这类小产权物业，在螺涌村占比相当高。
比如螺涌村第一、四经济合作社，村宅有386栋，集资房有139户；
而第二、三经济合作社，则有村宅有386栋，集资房有282户。
也就是说，螺涌村4个经济社1193栋房屋，集资房占了421栋，比例高达35%。
|图源：广东省政府采购网
这些集资房，在过去，由于房价比正常商品房的价格要便宜，一直被不少非村民买家追捧。
裁判文书网曾披露过一宗案例，有买家在1994年以9万元总价买下螺涌村西街一套2房1厅的合资房源，后来因宅基地纠纷对簿公堂。
而彼时广州一手房均价，是在5000元/平左右。
显著的价格差距，催生了大批集资房买卖交易。
现在，这批集资房业主不签约、不搬迁，势必会影响螺涌村，乃至整个罗冲围的改造时间表。
｜广州楼市发布 制图
而小产权房的搬迁，之所以推进阻力比较大，主要在于补偿方案与合法、有产权的村屋存在差异。
根据螺涌村的补偿方案显示，合法有产权村屋的最高补偿标准为“ 7590元/平+280平”，安置面积为 280平。
但小产权房280平以内的，框架结构只按2750元/平补偿，超280平部分更少，以1375元/平补偿。
补偿标准的不同，导致小产权业主不大愿意搬。
而且，这不是螺涌村独有的情况，白云很多旧改同样遇到过类似的“老大难”问题。
|图源：白云区政府官网
不过，需要说明的是，小产权房本身就和合法产权房屋不同。
它是在集体土地上建设，并且未缴纳土地出让金、无法取得国家颁发的正规产权证的房屋。
换句话说，这类房源并不是合法房屋。
目前，白云的小产权房的主要有几个类型：
一是村集体统一建设，对外销售的房屋，现在广州一些使用权公寓，就是这类项目；
二是原村民在集体土地上，以“集资建房”形式销售的房屋；
三是历史违建建筑，并且没有办理合法手续的房屋。
而现在螺涌村对非本村村民占有集体土地进行最后通牒，主要针对的是前两者。
贰
事实上，白云小产权房的问题，一直比较突出。
有数据显示，仅白云太和一个镇，就有20多个合资小区。
而夏茅村、红星村这些城中村，也是小产权房的“重灾区”。
其中，红星村甚至因为小产权房屋太多，关系复杂，一度导致旧改停顿。
不过，在最近两年，白云开始逐步对包括集资房这类小产权房源进行“清算”。
今年5月，民科园大沥旧改，同样责令片区内未搬迁的合法村屋、小产权房屋，10天内交出土地。
|广州楼市发布 制图
而在去年，民科园田心村旧改，则是对征收范围内的“合资房”业主，进行原价垫付清退。
比如某位业主2017年购入的田心村合资房，当时的购房金额为35万，那清退补偿金额同样为35万。
这也意味着，集资房这类小产权房，想要的“博拆迁”，那是不可能的了。
｜白云被征拆房屋
｜广州楼市发布 摄
而有些非村民业主为了及时止损，也会想办法将房源 转卖 给 本村村 民或外嫁女。
这样一来，接手的村民能按照村民的补偿方案拿 满280平回迁房 或者 弃产拿钱 ，卖家也不至于亏太多。
但楼市君想要说的是，这条路已经无法走通。
因为在政策层面，官方已经彻底收紧了“小产权房”的转正机会。
去年7月，广东省自然资源厅发文明确小产权房一律不得登记。
简单理解就是，未来的小产权房基本不可能拿到合法的产权证。
｜图源：广东省自然资源厅
尤其是当年买卖不合规或者程序不合法的，按现行政策，不能过户、也不能转名，更没法承继承。
因此，在旧改力度全面加码的背景下，小产权房业主，还是应该认清现实。
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