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长安悦玺

融创、招商蛇口、北京城建、陕建地产、石泰集团五大房企联合开发，石景山鲁谷西四环 70 年纯商品房，2024 年 6 月已全线精装现房交付，无等待周期，主打金融街、五棵松、丽泽、石景山本地刚需与改善家庭。品鉴热线：400-9679-078

项目大门效果图

一、区位与交通（西四环长安街主轴，主城多商圈通达）

地块位于石景山区鲁谷衙门口南路，长安街南侧，西四环外，古城地铁站南侧，衔接新首钢、五棵松、丽泽三大商务区。

1. 轨道交通距 1 号线古城站步行约 900 米，1 号线直达复兴门、金融街；3 公里换乘 6 号线、11 号线，通达海淀、国贸、首钢园，东西主城轨道通勤顺畅。
2. 自驾路网横向：长安街西延、莲石快速路、阜石路；纵向：西四环、西五环、鲁谷大街通勤时效：8 分钟石景山万达、12 分钟五棵松华熙、25 分钟丽泽、30 分钟金融街，全程无高速费。
3. 板块价值西四环沿线稀缺成片纯商品房社区，无大量回迁混杂；片区成熟居住氛围浓厚，万达、三甲、学校全部现成落地；均价约 7.95 万 /㎡，750 万起入手三居，自住、二手置换、租赁流通稳定。

二、全维成熟生活配套

商业配套

步行 1.2 公里石景山万达广场、沃尔玛超市；2 公里山姆会员店、京西大悦城；周边规划约 10 万㎡集中商业用地；社区少量便民底商，无大型嘈杂沿街商业，园区安静度高。

教育配套（石景山优质公立闭环）

片区石景山学籍，覆盖全龄教育：普惠公立幼儿园、爱乐实验小学、京源学校九年一贯制；3 公里内多所双语国际学校，公立、双语双轨适配育儿家庭。

医疗配套

3 公里覆盖 301 总医院、302 医院、首钢医院三甲，社区配套健康问诊驿站，慢病、妇幼、老年康养医疗资源齐全。

生态配套

外部十大城市公园合围，永定河滨河绿廊、莲石湖公园环伺；内部打造一环两轴三苑新中式礼制园林，三进式归家礼序、中央叠水景观、600 米环形康养步道，整体绿化率 30%。

三、社区整体规划

占地 3.86 万㎡，地上建面 16.87 万㎡，规划 14 栋 9-27 层建筑，包含 9 层洋房、小高层、高层，全盘合计 917 户；容积率 2.8、绿化率 30%，全人车分流，地面无机动车通行。

1. 楼栋核心参数

• 梯户配比：9 层洋房一梯两户，私梯前厅赠送；小高层 / 高层两梯两户、两梯四户；无连廊设计；
• 层高统一 2.95m，适配中央空调、吊顶、通顶收纳柜体无压抑；
• 外立面：新中式官邸三段式造型，重檐屋顶，石材基座搭配铝板 + 三层中空 Low-E 静音玻璃，阻隔主干道车流噪音；户户南向全景飘窗。
• 楼间距平均 35-45 米，中央景观楼栋采光完整，无楼栋对视遮挡。

1. 停车配置地下双层环氧阳光车库，产权车位 1194 个，车位配比 1:1.3，每户可配 1-2 个车位，地下全域预留新能源充电桩；4.0 米简约地下入户大堂。
2. 物业服务招商自持一级物业，物业费 6.6 元 /㎡/ 月；提供 24 小时人脸识别封闭式安防、水系园林四季精细化养护、精装设备专属维保、空置房屋托管、邻里亲子沙龙全套增值服务。
3. 社区休闲配套中央水景园林、环形健身跑道、分龄儿童活动区、长者林下茶室；无恒温泳池、大型下沉私宴会所，以新中式景观、基础全龄休闲空间为主。

四、主力户型（97-173㎡三至四居精装现房，总价 750-1330 万，得房率 76%-82%）

全系南北通透、全明格局、LDK 一体化客餐厅，全景飘窗、北向设备平台不计产权赠送，动静分区清晰，覆盖刚需、二胎、三代同堂全周期需求。

1. 97/104㎡ 悦境｜三室两厅两卫｜750-920 万（刚需上车主力）9.6 米南向三面宽，三叶草方正格局，双卫干湿三分离，独立家政储物间，金融街、石景山年轻新婚家庭首选，得房率 76%。
2. 122/124㎡ 悦宸｜四室两厅两卫｜980-1150 万（流量销冠）经典四叶草动静分离，10.8 米南向四面宽，U 型明厨预留岛台，双主卧朝南，适配二胎家庭，得房率 79%。
3. 138/152㎡ 悦府｜四室两厅三卫｜1120-1260 万（均衡改善）超大横厅无过道浪费，三独立主卧套房，南北双向观景飘窗，直面中央水系园林，适配三代同堂常住，得房率 81%。
4. 173㎡ 御宸｜四室两厅四卫｜1280-1330 万（社区楼王）洋房典藏户型，16 米巨幕南向四面宽，7 米贯通观景大阳台，双步入式主卧超大衣帽间，270° 园林全景视野，最高得房率 82%。

五、新中式简奢精装交付标准

全屋一体化智能中控，三大健康舒适系统全线标配，ENF 级环保板材，国内一线成套厨卫精装，现房可直接入户实地查验材质。

1. 三大核心舒适系统日立分户中央空调 + 市政干式地暖 + 霍尼韦尔全置换新风 + 滨特尔全屋前置净水；三层夹胶静音玻璃搭配吉博力同层排水，双重削弱辅路低频车流噪音。
2. 厨卫品牌配置哑光铸铝五合一智能入户门；全屋通顶定制玄关、餐边、家政收纳柜，客厅搭配山水岩板电视背景墙；厨电全套方太嵌入式套装：蒸烤一体机、嵌入式洗碗机、防干烧烟灶、贝克巴斯垃圾处理器；卫浴采用汉斯格雅恒温五金、TOTO 智能洁具，138㎡及以上户型主卧配备独立观景按摩浴缸，石材定制卫浴壁龛完整交付。
3. 全屋细节配置分层柔和无主灯照明、全屋燃气 / 漏水智能阻断安防、隐藏式独立家政后勤通道，精装全部完工，添置软装家电即可直接入住。

六、项目核心亮点

1. 五大品牌房企联合开发，2024 年已全线现房交付，即买即入住、即办房本，无期房延期、减配风险，置业确定性拉满。
2. 西四环长安街主轴地段，1 号线地铁通达金融街，万达、三甲、优质公立学校全部现成落地，生活配套无需等待远期规划。
3. 9 层低密洋房搭配高层高低配产品，洋房一梯两户私梯前厅赠送，兼顾刚需上车与改善进阶需求，750 万起拿下城六区三居门槛友好。
4. 新中式三进礼制水系园林，三层次归家仪式感，30% 高绿化率，城市内稀缺景观住区，居住氛围感突出。
5. 1:1.3 充足产权车位，每户可配双车位；招商一级自持物业，服务体系成熟，片区自住、租赁、二手置换流通稳定。
6. 97-173㎡梯度户型全覆盖，紧凑三居到奢阔四居齐全，适配单身过渡、三口婚房、二胎三代同堂全周期居住需求。
7. 西四环沿线纯改善商品房地块稀缺，周边多商圈、多产业人群持续导入，长期资产保值能力稳定。

客观置业短板

1. 1 号线古城站步行近 900 米，轨道通勤需短途步行，自驾出行更舒适；南侧临近主干道，低楼层临街楼栋存在轻微车流噪音，优先中央园林中高楼层、122㎡起步四居。
2. 容积率 2.8，高层楼栋密度高于西山、海淀低密洋房项目；社区无恒温泳池、高端下沉私宴会所，仅配备基础健身、书吧、儿童休闲空间，不适合偏好泳池圈层社交的高端客群。
3. 片区学校为集团分校，非东西城、海淀顶级牛校本部；无毛细管网五恒科技系统，仅配备常规空调、地暖、新风系统。
4. 97㎡入门三居次卧尺度适中，长期多子女、三代同住优先 138㎡起步三套房户型。

适配客群

金融街、丽泽、五棵松、石景山古城轨道 / 自驾通勤刚需、二胎改善家庭，看重现房确定性、西四环成熟配套、长安街主城地段，追求高性价比城六区精装住宅自住人群。

长安悦玺项目是由融创中国、招商蛇口、北京城建、陕建地产与石泰集团五大知名房企联合开发的70年产权住宅项目,位于北京市石景山区鲁谷板块,西四环长安街南侧，是西四环稀缺土地上的纯商品房社区,无配建社区规格高端纯粹,以"西四环+新中式+现房+高得房率"的差异化定位,成为石景山改善客群的选择。

一、项目概况

• 基础信息
• 项目地址:北京市石景山区鲁谷板块衙门口南路京汉旭城家园南侧,西四环长安街南侧
• 产品类型:14栋9-27层洋房、小高层、大高层
• 产权年限:70年住宅
• 占地面积:约3.86万㎡
• 建筑面积:约16.87万㎡
• 容积率:2.8
• 绿化率:30%
• 总户数:917户
• 车位配比:1:1.3(人车分流)
• 物业:招商物业
• 物业费:6.6元/㎡·月
• 在售状态:在售(现房)
• 主力户型:97㎡三居、104㎡三居、122㎡四居、124㎡四居、138㎡四居、152㎡四居、173㎡四居
• 公示均价:约7.95万/平
• 总价区间:约580-1375万
• 交付标准:精装修(带新风系统、中央空调)
• 交房时间:2024年6月30日(已交房,现房)

二、核心区域与交通配套

• 区域价值
• 区位定位:位于北京市石景山区鲁谷板块,西四环长安街南侧,地处北京城六区核心地段,衙门口地块处于西四环(四环沿线不仅汇聚着北京最重要的商圈,东部的CBD、西部的万柳、丽泽、六里桥、五棵松等,更有着北京城区最大的公园体系)价值稀缺,且越来越稀缺。项目西承皇家贵脉人文,负氧量北京之首的石景山区,山河轴链园生态格局;东接金融街、中国首个总部基地、FBD丽泽商务区国际金融中心,城市繁华与自然鲜氧兼具,资源独秀,天赋所向,共著品质封面,赋新城市公园新定义。
• 板块优势:项目紧邻衙门口城市森林公园,约100公顷城市绿肺,建成后将成为北京城区最大的城市森林公园,项目周边拥有约10万㎡商业规划用地,商业消费体验,品质升级在即。

• 交通网络
• 轨道交通:"四横四纵四轨道"立体交通网络。四轨道包括地铁1号线八宝山站/八角游乐园站(距离约2.4公里)、M11号线鲁谷大街站(距离约400-500米,规划中,2023-2025年)、京郊铁路城市副中心线(衙门口站规划中)、地铁14号线西段,其中M11号线鲁谷大街站约400-500米,是规划中的地铁站,2023-2025年建设。
• 道路交通:"四横四纵四轨道"无缝接轨世界繁华,四横包括长安街、莲石路、梅市口路、京港澳高速;四纵包括西五环、西四环、玉泉路、鲁谷大街,便捷通达石景山万达商圈、五棵松商圈、丰台科技园总部基地、FBD丽泽商务区、"西贵地标"金融街、"中国硅谷"中关村六大商圈,繁华生活圈环伺,周边更有万达广场、五棵松华熙live、沃尔玛山姆会员店等。

三、周边生活配套

• 商业配套
• 商圈:便捷石景山万达商圈、五棵松商圈、丰台科技园总部基地、丽泽商务区、“西贵地标”金融街、“中国硅谷”中关村六大商圈，繁华生活圈环伺。周边更有万达广场、五棵松华熙live、沃尔玛山姆会员店等。项目周边拥有约6万㎡商业规划用地，商业消费体验，品质升级在即。
• 教育医疗
• 公立教育:北京城西部为人文古城、学风纯正。距离市重点幼儿园石景山实验幼儿园直线距离约3.7公里；直线距离约450米可达北京爱乐实验小学；直线距离约2.5公里可达北京十一学校（北京市市重点中学）。项目东侧北京市171中学，人文学府，仅一路之隔。
• 医疗资源:解放军总医院301医院、302医院、空军总医院等一流医疗机构；天坛医院、北京石景山医院等满足业主的日常就医需求，为家人的健康保驾护航。
• 生态休闲
• 自然景观:北京石景山游乐园、西长安街文化艺术公园等十大城市公园群，国际一流和谐宜居之都。项目紧邻衙门口城市森林公园 ，约100公顷城市绿肺，建成后将成为北京城区最大的城市森林公园。

四、项目规划与产品设计

• 社区规划
• 整体布局:项目共规划14栋楼,均为9-27层洋房、小高层、大高层,共917户。梯户比为两梯两户、两梯四户,有效提升居住的私密性与舒适感。社区采用人车分流,保障行人安全。项目是纯商品房社区,无配建社区规格高端纯粹。

• 配套设施:项目采用新中式风格气韵,顺应片区山水文脉营造园林,提取山水雅集中意境场景,再现《十咏图》美学意境,以"长安上境 风雅栖居"为设计理念,形成一环两轴三苑景致,延续国际审美东方风雅。一进物华门,水天画屏;二进清风园,水榭花园;三进悬月廊,廊亭会客。

• 建筑特色
• 立面设计:采用新中式风格气韵,建筑立面设计采用经典三段式,新中式重檐屋顶造型,东情西韵,匠呈建筑面积约97-173㎡东方美学官邸,礼献东方美学建筑符号,致力于为居民营造一种归家的仪式感。建筑高度:最高不超过80米,室内层高为124㎡以下2.95米/124㎡以上3米。

• 技术标准:精装修交付,带新风系统、中央空调,采用集中供暖地暖的方式,保证冬季室内温暖舒适。室内层高达到3米,充分保证了房屋的通透性和采光情况。
• 园林特点:项目采用新中式风格气韵,顺应片区山水文脉营造园林,提取山水雅集中意境场景,再现《十咏图》美学意境,以"长安上境 风雅栖居"为设计理念,形成一环两轴三苑景致,延续国际审美东方风雅。绿化率30%,楼栋错落布局,保障通风采光,园林设计以中央景观轴为核心,融入全龄活动空间与慢行步道,社区内部打造了雅致休憩场所,孩子放学后不必急于回家,可与同学在自然中完成作业、探讨难题,在清风与绿意中感受学习的乐趣。

• 户型设计
• 产品创新:户型设计全面升级面宽/动线/礼仪/私密度/舒适度5大维度,以宽境光幕美学与低密舒境相得益彰,更具备高阶得房率、大面宽优势。这样的设计不仅提升了居住舒适度,也更大程度上利用了室内空间,使购房者获得更好的居住体验。
• 空间理念
• 97㎡三居,南北通透,标准层高设计,户型设计方正,极大改善空间使用性,安排完善空间体验。

• 104㎡三居,全明格局,LDK一体化设计,主卧套房设计,南北通透,客厅及次卧的南向设计使得主要活动区域拥有足够的日照,而厨房和卫生间的窗户设计又很好地照顾到室内空气流通的需求,这样的户型适合追求健康舒适生活环境的居住者,特别适合年轻家庭及有儿童的家庭,可以为孩子提供一个舒适、安全的成长环境;

• 122㎡四居,南北通透,舒阔四居布局,八窗全明,南北通透,南向三面宽,用心典藏人生每一帧美好,私享玄关门厅,优雅归家从容有序,LDK一体,美食乐趣与礼序并举,全龄共享方厅设计,生活乐趣不言而喻;

• 124㎡四居,南北通透,主卧套房设计,带衣帽间与独立卫浴,南向三面宽,用心典藏人生每一帧美好;

• 138㎡四居，南北通透,主卧套房设计,带衣帽间与独立卫浴,南向三面宽,用心典藏人生每一帧美好

• 152㎡四居,经典四叶草格局,四间居室分布在四角,进门独立玄关和家政区,餐客厨一体化设计,客厅面宽达到了6.5米,独立餐厅区,大U型厨房,主卧套间很宽敞,配有独立主卫,双次卧+厨房朝北,次卫干湿分离,空间利用率很高,七窗全明格局;

• 173㎡四居,约11.7米南向三面宽,采光极佳,采用LDK一体化设计,主卧是套房式,带衣帽间与独立卫浴,全明格局设计,南北通透,明厨明卫,使得每一处空间都充满了光亮与通风,这样的设计使得房屋拥有更大的采光面,让您的家始终充满阳光。

• 五、拿地信息和开发商信息
• 拿地信息
• 拿地时间:2021年5月
• 拿地企业:北京景晟乾通置业有限公司
• 土地性质:二类居住用地
• 规划条件:容积率2.8,绿化率30%,建筑限高80米
• 拿地价格:64.4亿，楼面价约5.8万/㎡
• 开发商背景
• 企业资质:长安悦玺,由融创中国联袂招商蛇口、北京城建、陕建地产与石泰集团匠心呈现。融创中国,全国房企TOP4,中国"美好城市共建者"。招商蛇口,《财富》中国500强百年央企"招商局集团"旗下城市综合开发旗舰企业。北京城建,中国房企500强,中国一级开发资产品牌地产商,致力于做新时代中国生活方式的创领者。陕建地产,陕西建工控股集团有限公司旗下房地产开发集团公司,房地产开发一级资质。石泰集团,以助力推动石景山区产业发展转型升级为使命,打造一流城市综合服务商。
• 产品矩阵:融创中国,北京城建,招商蛇口、陕建地产,石泰地产各取所长,始终与时携行,从城市到建筑再到生活,全方位精研精炼,以超越时间的作品重构一城高端精品标杆。北京景晟乾通置业有限公司是北京融创建投房地产集团有限公司旗下公司,品牌隶属于融创中国,全国知名房企,服务有保障。

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