上海
7月1日，仲量联行发布《2026年上半年广州房地产市场回顾与展望》显示，2026年上半年广州甲级办公楼市场需求持续修复，租赁型净吸纳量同比增长超过300%。虽然整体租金仍处于下行通道，但跌幅已连续收窄，市场活跃度开始回升。
相比过去依赖金融、地产、传统服务业支撑办公需求，这轮修复更值得关注的地方在于需求结构发生了变化：真正带动新增需求的，不再是传统行业，而是中企出海浪潮与AI技术扩散共同催生的新兴产业扩张。
过去几年，全国核心城市办公楼市场普遍承受供给释放和需求收缩的双重压力，企业缩减面积、搬迁降本成为主旋律。广州也未能例外。
但市场出现了一种新的分化逻辑。
从成交结构来看，2026年上半年，金融机构、律所、零售等传统行业仍然贡献了约三分之一的大面积租赁成交，但这些需求多数属于存量调整，即通过搬迁、整合实现成本优化，而非真正意义上的扩张。
真正推动市场新增吸纳量快速增长的，是游戏、美妆、跨境电商等新兴行业。
仲量联行数据显示，上半年这类行业在扩张型与升级型成交中的占比达到65%，已经成为广州办公楼市场新增需求的核心来源。
这一变化背后，首先是中企出海进入组织能力升级阶段。
仲量联行提到，广州新兴行业的出海势头强劲，2025年跨境电商进出口额、美妆出口及游戏出海营收均实现两位数高增长。全球化版图的扩张促使企业总部加速完善中后台支撑体系，增设相关职能岗位，直接催生了对办公空间的扩容需求。
与此同时，AI正在成为另一股容易被忽视的需求催化剂。
仲量联行观察指出，得益于AI技术的加持，广州互联网广告和搜索服务等数字服务商的营销与运营效率大幅提升，有效降低了新兴行业的获客成本，进一步推动腰部企业及“隐形冠军”实现业绩跃升。
随着规模壮大，此类企业加速向核心商务区集聚，通过紧邻行业龙头实现人才共享、信息互通与产业链协同，将区位集聚效应转化为效率优势与创新动能，从而带动了对甲级办公物业的升级需求。
与此同时，仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出：“新兴行业企业在选址上偏好鲜明，既青睐充满活力的办公氛围与便捷的通勤条件，又追求楼宇运营服务能力。为适应全天候、高强度的业务运转需求，加时空调、24小时商业配套等增值服务以及完善的综合运营保障能力，已成为其租赁决策的关键考量。”
从具体的区域来看，琶洲、广州国际金融城等新兴商务区成为本轮需求恢复的最大受益者。上半年，新兴行业租户占新兴商务区新成交笔数的45%，明显高于传统成熟商务区的25%。
需求恢复的同时，广州甲级办公楼市场新增供应节奏有所放缓也在一定程度上缓解了市场压力。
2026年上半年，广州新增甲级办公供应约20万平方米，明显低于2025年的74万平方米。供应放缓让市场获得喘息机会，全市空置率由2025年末的22.9%下降至22.6%；第一季度和第二季度，全市租金环比降幅分别收窄至1.5%和1.2%。
不过，这并不意味着广州办公楼市场已经走出周期。
仲量联行预计，下半年市场仍将迎来约60万平方米新增供应，空置率预计继续承压。尽管租金下行趋势短期内难以逆转，但受益于需求端的持续修复，预计全年租金同比跌幅将较2025年有所收窄。
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