陕西
作者：周军律师.
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房产执行异议案件中，合法占有房产是排除执行的条件之一。当事人往往会提供入住通知书、物业协议、装修合同、缴费收据等纸质材料，来证明法院查封前已合法占有房屋，满足排除强制执行的法定条件。
那么，仅提供上述文件，能否证明实际占有房产并排除执行？
最高院在《李继刚、河南中德建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事申请再审案》中明确：
案外人主张查封前合法占有房屋以排除执行的，仅提交入住协议、装修协议、缴费收据复印件，未提供物业费、水电费等费用的缴费凭证原件及对应银行转账流水的，无法形成完整证据链，不足以证明合法、真实、持续占有房产，依法不能排除法院强制执行。
最高院认为，
经审查，李继刚提交的2018年9月7日东盛苑2号楼1单元202室入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，但未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋。
【裁判观点简析】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，商品房买受人排除执行需同时满足：查封前已签订合法有效的买卖合同、已支付全部价款、查封前已合法占有房屋、非自身原因未过户。其中，“合法占有”是实质性审查要件，并非形式入住即可认定。
最高法在本案中明确：入住、装修、物业协议仅能证明具备入住条件，无法直接证实实际持续居住。缴费收据复印件易伪造、无法核对真实性，无原件与转账流水佐证，不能排除虚假举证、事后补证嫌疑。法院认定占有事实，重点审查**真实、持续、可核验**的居住支配状态，而非单纯纸面手续。
结合本案裁判要点，实务中三类证据缺陷会直接导致异议败诉：
一是仅有各类缴费、入住复印件，无官方原始凭证，无法当庭核验真伪；
二是仅有手写收据，无银行、官方缴费流水佐证，无法证明实际资金支出；
三是证据碎片化，仅有前期协议，无查封前长期、连续缴费、居住记录，无法证明持续占有状态。
可成功排除执行的完整占有证据链标准：
一是房屋交接单、入住通知书、物业备案记录；
二是查封前连续的物业费、水电费、燃气费、网络费缴费原件；
三是对应缴费银行转账、官方缴费记录流水；
四是装修合同、施工记录、日常居住照片、物业居住证明等辅助材料，全方位佐证查封前已真实、合法、持续占有房屋。
周军律师提醒，购房者日常购房入住后，务必妥善留存全部缴费票据原件、官方电子缴费凭证、转账流水，按年份整理归档，切勿仅保存复印件。一旦房屋涉诉被查封，提起执行异议时，优先提交原件核验，搭配连续缴费流水、物业证明，形成完整闭环证据链，避免因证据瑕疵直接败诉，丧失房产排除执行的维权机会。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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