河北
昨天，东小口0002地块正式进入土拍预申请阶段。
底价45亿，楼面价3.3万/㎡起。
隔壁的龙樾海序，今年4月开盘时楼面价3.2万/㎡。地价贵了1000块，位置上还更靠近废品回收站。
新地块素质到底怎么样？和龙樾海序相比，到底有哪些优势和缺点，今天咱们聊聊。
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01
0002地块到底啥情况？
0002地块位于五环至六环之间，附近有地铁8号线和13号线的换乘站霍营站、以及在建的13B线东小口站。
0002地块到地铁站的距离比龙樾海序更近一些。更适合地铁通勤。
附近有西三旗万象汇、昌平中西医结合医院，东小口城市休闲公园、贺新公园等等，生活配套还不错。昌平区东小口镇，建材路与黑泉东一路交汇处，龙樾海序的西侧。
0002地块硬素质全面优于龙樾海序。
用地面积，5.64万㎡，龙樾海序3.13万㎡，
建筑规模：13.81万㎡，龙樾海序8.78万㎡，
容积率：2.45，龙樾海序2.8
0002地块面积大了将近一倍，意味着有更大的空间做园林景观、楼栋排布。容积率2.45低于龙樾海序的2.8，居住密度更低，采光和通风条件理论上更好。
更重要的是，0002地块形状更方正，面宽更大，能做出更多洋房产品。龙樾海序为了凑容积率，北侧硬塞了两梯四户的塔楼，而0002地块因为地块方正，排布起来更从容。
不利因素方面，0002受影响更小
龙樾海序西南侧就是海淀的再生资源回收站，噪音问题是最大槽点之一。
0002地块位于龙樾海序的东侧，是三宗地块（0001龙樾海序、0002、0005）中离回收站最远的。
等周边楼都盖起来后，即使回收站不搬走，0002地块也几乎不会受到直接影响。
0002地块还有一个独特的优势，就是南侧没有遮挡。规划的学校大概率是4~5层高，0002未来的高层楼栋可以直接看到东小口森林公园和奥森公园的景观。视野更好。
地铁距离：0002略胜一筹
在建13号线建材城东站，龙樾海序步行约1.5公里，0002地块步行约1.3公里，近了200米。
虽然差距不大，但200米在每天通勤中，意味着少走3-5分钟。对于地铁通勤族来说，每近一步都是实打实的好处。
最后价格方面，0002地块底价45亿，起拍楼面价约3.3万/㎡，比龙樾海序3.2万/㎡高1000/㎡，配建方面，需无偿配建托老所、社区服务站等共2100㎡公建。扣除这部分，实际可售楼面价可能略高于3.3万/㎡。
因为龙樾海序热销0002地块很可能会有多家房企参与竞价，预计楼面价3.5万/㎡左右。这意味着新地块的售价必然高于龙樾海序。
02
0002地块产品与价格预判。
龙樾海序走的是刚需刚改路线，78-122㎡三到四居，主打高得房率、快进快出。开盘22天网签600套，是北京今年卖的最好的项目之一，很可能成为全年的销冠。
0002地块因为容积率更低、地块更方正、产品导向明确，大概率会做更多大户型，主力户型会提高到九十多平米的三居和100㎡以上四居的为主力户型，精装配置也会升级，操盘逻辑上更加追求产品的利润率，而不是强调去化速度。
最后价格预判，龙樾海序楼面价3.2万，网签均价5.44万，是典型的快进快出盘，利润率只有10%左右。
0002地块如果楼面价拍到3.5万左右，0002地块开盘网签均价在5.85万/㎡左右，比龙樾海序每平米上涨约4000元。
但由于0002地块整体体量比较大，可能有一些部分有硬伤的楼栋或者首层楼栋会推出特价房源，但是整体均价保持在5.6~6万左右大概率没问题。
龙樾海序和0002地块，你更倾向于哪个？
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