《学习时报》专题：把物业治理作为树立和践行正确政绩观的试金石——奉贤深化“贤城贤治”党建体系，构建“1234”机制破解物业治理难题

近年来，上海市奉贤区将破解物业治理难题作为树立和践行正确政绩观的试金石，以“贤城贤治”党建工作体系为总牵引，系统形成涵盖“一项民心工程、两个一批、三个资源库、四项机制”的“1234”协同机制，推动党建引领物业治理提质增效。

大力实施“一项民心工程”

健全上下贯通、执行有力的组织体系

奉贤区坚持将物业治理作为关乎人民群众切身利益的“民心工程”来抓，着力构建权责清晰、覆盖严密、执行坚决的组织体系。

一方面，高位统筹，建强协同“指挥中枢”。加强顶层设计与制度保障。区委主要领导高度重视，将党建引领物业治理工作列入区委、区政府年度重点任务，多次专题研究部署。研究制定《奉贤区党建引领物业治理工作实施方案》，形成清晰的“施工图”与“责任书”。建立区级党建引领物业治理工作专项协调机制，由区委常委、组织部部长和分管物业工作的副区长担任“双组长”，区委党建办、区委社会工作部、区房管局等部门共同成立工作专班。贯通物业治理与网格治理。梯次展开“提升物业服务质量、规范物业企业行为”、“业委会规范化运作与物业服务质价相符”、居村干部“优结构、转作风、提能力”三轮网格治理专项行动，推动网格治理与物业治理一体贯通、互促共进。2026年1—5月，全区群众对物业服务投诉同比下降31.14%。

另一方面，组织扎根，夯实一线“战斗堡垒”。街镇层面，整合辖区内各类资源，配齐配强专业力量。全区13个街镇（开发区）均已建立工作专班和统筹协调机制。比如，奉浦街道构建“1+1+3+5”专班工作体系，设综合协调组、整治提升组、社会动员组，统筹党群办、平安办、社工办、城建中心等各方力量，协同攻坚各类物业治理难题。其中，有效破解老旧小区电梯更换难题，推动百合苑小区累计完成换梯17部。居民区层面，推动小区党组织到底到边覆盖，夯实物业治理组织基础。坚持“支部建在小区上”，推动368个住宅小区党组织全覆盖，出台《奉贤区党建引领物业治理“一支部一实事”攻坚工作方案》，实现党的组织和工作在住宅小区的有效覆盖。全区共实施“一支部一实事”项目571个，围绕物业维修保养、停车管理等11类重点问题，推动小区停车位不足、电梯维修保养难、公共设施破损、文明养犬等问题有效化解。比如，南桥镇南亭小区成立小区党组织，选任业委会主任、机关国企事业单位退休人员傅华强为小区党组织书记，打造“南邻·南事大家谈”党建引领物业治理品牌，深化党建引领健全共商共议共决协同治理机制，妥善化解污水管道混接等矛盾。下一步，将聚焦物业治理方面的“急难愁盼”，推动形成新一轮“一支部一实事”，将组织优势源源不断转化为实实在在的治理效能。

着力推进“两个一批”

实施精准有效的分类推进路径

奉贤区采取“抓两头、带中间”的策略，通过滚动推进“两个一批”，补齐短板、树立标杆，以重点突破带动整体跃升。

一方面，靶向攻坚，选取一批小区“重点提升”。将重点小区攻坚销项作为新一届居民区“两委”班子换届后的“开门第一件实事”，聚焦12345市民服务热线关注度高、高空坠物安全隐患、业委会应建未建等问题，对46个矛盾集中的小区实施重点攻坚。按照“一小区一策”原则，为每个小区量身制定专项攻坚计划，落实街镇领导包保责任制。同时，制定《奉贤区党建引领物业治理重点小区销项进度表》，紧扣“五项核心指标”，按实计算分项进度，总进度按权重累计，实行从启动到销号全周期挂图作战，确保下半年取得根本性改善。通过精准施策，逐步推动重点小区面貌改善，以点带面撬动全区治理效能的整体提升。

另一方面，典型引路，选取一批试点小区“示范引领”。结合旧房修缮项目，覆盖商品房、动迁房、售后公房等不同类型，兼顾新建、次新等不同阶段，选取24个具有代表性的住宅小区作为试点，系统探索居民区党组织“五联”、居民区“五商”、业委会“五统一”、物业服务企业“五规范”等机制模式，以点带面形成了一批具有奉贤特色的工作法。试点小区中，四团镇动迁房小区治理面貌焕新，为探索长效治理创造了良好条件。

夯实建强“三个资源库”

汇聚多元参与的治理合力

奉贤区着力建强“业委会成员储备库、物业服务企业预选库、典型案例示范库”三个库，着力探索党建引领物业治理新模式。

一是建强“业委会成员储备库”。针对业委会“人难选、选人难、履职难”问题，奉贤区积极拓宽选人渠道，一方面，重点将具有财务、法律、工程等专业背景的业主，以及在职党员、退休干部、退役军人、“两代表一委员”、青年骨干等优秀力量纳入业委会成员储备库；另一方面，结合村（社区）“两委”换届，推动具有业主身份的居民区“两委”班子成员、小区党组织书记纳入业委会成员储备库。同时，加强典型选树，加大从优秀业委会成员中推荐提名“两优一先”“两代表一委员”的力度，切实提升岗位吸引力与荣誉感，确保储备人选质量过硬。目前已建立涵盖2000多人的业委会成员储备库。

二是建强“物业服务企业预选库”。针对物业交替可能出现的服务真空，做好暂无物业管理小区的临时托底，组建以政府托底物业企业为补充的物业服务企业预选库，推动区属国企在履行城市保障主责主业，做好托底工作的基础上，积极参与市场化竞争。目前有10家物业服务企业入库。

三是建强“典型案例示范库”。在攻坚和试点过程中提炼形成可复制、可推广的治理案例与实践范式。首批入库的案例，直观反映了“五联”机制在基层的具体运用。比如，为了提升联合走访精准度，海湾镇致诚苑小区深化“靶向走访”，针对诉求集中户、特殊群体及能人达人，分层分类组建“红黄绿”队伍，实现分类对接、精准覆盖。又如，为了提升联合巡查效能，金海街道汤臣臻园小区集中开展为期3周的联合巡查，摸清车位底数、绘制数据图谱，为根治停车难提供精准依据。同时，着眼破解物业高频问题，分3年推进“十难十法百例”实践行动，聚焦停车管理、物业维修保养等十大物业治理共性难题（“十难”），形成十类普适性工作指引（“十法”）和百个实践案例（“百例”），为基层治理提供标准化“工具箱”。

健全完善“四项机制”

构建“标本兼治”的制度框架

奉贤区坚持系统推进、多向发力，构建一套系统集成、协同高效、规范透明的长效制度机制，确保治理在法治化、规范化轨道上行稳致远。

一是健全党建引领协同运转机制。通过实施“五联”机制（即居民区党组织牵头居委会、业委会、物业服务企业开展联席会议、联合走访、联合巡查、联合办公接待、推动联合组建物业治理委员会），强化党组织对居委会、业委会、物业服务企业的统筹协调能力，使之成为凝聚共识、解决问题的核心平台。比如，金汇镇朗诗绿色华庭小区用好“五联”机制，通过联合走访发放联心卡、多轮恳谈等，成功推动物业费提价方案从70%业主反对逆转为70%业主赞成。

二是健全业委会“五统一”规范运行机制。针对业委会运作不够规范、透明度不高等问题，推行以“小区公共收入统一记账、维修工程项目统一审价、年度（换届）审计统一实施、业委会运作信息统一公开、业委会秘书统一配备”为核心的业委会“五统一”规范化运行机制。截至目前，全区各街镇已成立业委会303个，全覆盖配备业委会秘书，业委会的规范化、专业化运作水平得到有效提升。

三是探索物业服务“质价相符”市场调节机制。通过探索老旧小区修缮后提高物业服务质量、合理设置物业管理区域、选聘物业服务企业、调整物业服务费及物业服务企业提供增值服务等，逐步完善物业服务“质价相符”的市场机制。抓住老旧小区综合改造的“窗口期”，开展业主意见征询工作，以硬件改善带动服务提质。因地制宜推行区域化、连片化物业服务模式，通过物业管理区域调整，以规模效应促进降本增效、优化服务，实现从“低质低价”向“优质优价”的平稳过渡。比如，头桥街道大庆路片区创新“连片治理、贤人主理、酬金制服务”治理新模式，破解开放式老旧集资房小区治理难题。

四是推动“管执联动”协同水平提升。着力构建“管理、执法、司法、自治、服务”五环节联动闭环，细化区级重点事项分类处置机制，完善“线索移送、联合惩戒、信息共享”的联动流程。通过推动执法力量主动融入小区、强化“三所一庭+”协作等措施，有效破解职责交叉、执法落地难等堵点，构建自治、法治、德治相结合的协同共治新格局。2026年6月，为进一步畅通司法环节，奉贤区开展了“奉法尚贤·好邻好灵”物业纠纷多元化解推进会，发布了《奉贤区党建引领物业纠纷多元化解专项行动方案》、物业纠纷化解指南、典型案例口袋书，通过结对签约、召开涉物业疑难问题研讨会等，进一步推动党建引领物业治理提质增效。

报送：区委组织部

编辑：李一帆

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