广东楼市呈现四重分化！省房协发布2026房企竞争力报告

2026年6月30日，广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于线上发布《2026广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。

这是广东省房地产企业综合竞争力研究课题组自2020年成立以来，连续第七年发布研究报告。广东省房地产行业协会党支部书记、副会长兼秘书长常可，广东省房协专家委委员，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉出席发布会。

珠三角九市房地产投资占全省比重超85%

常可介绍，今年的报告，课题组提出了“四重分化”分析框架。

区域分化方面，珠三角九市房地产投资占全省比重超过85%，商品房销售面积占全省比重约为78%；而粤东、粤西、粤北地区合计仅占约22%。这种区域间的不平衡，或将在“十五五”期间进一步加剧，房企需根据区域特征制定差异化的布局策略。

城市分化方面，城市间的“马太效应”趋于显性：资源、人口、资本加速向核心城市汇聚，而三、四线城市的房地产市场正在经历结构性收缩。广深“虹吸效应”与三、四线“收缩效应”并存。从商品房销售金额看，广州、深圳两市合计占全省比重从“十三五”期间的约38%升至“十四五”期间的超47%，集中度持续提升。

企业分化方面，央国企份额持续提升，民企加速出清。从销售金额占比看，央企在粤销售占比从2023年的32.3%升至2025年的40.4%，地方国资和城投企业稳定在27%—28%；民企和外企占比则从32.3%下降至26.4%，混合所有制房企从8%下降至5.6%。企业分化的背后，是融资能力、土地资源、品牌信任的综合竞争力分化，这一趋势在“十五五”期间或将进一步强化。

项目分化方面，新规产品与旧规产品的去化速度差距持续拉大，改善型项目与刚需项目的价差也在扩大，产品力已成为决定项目成败的核心因子。

前20房企4家为外来房企，较去年增加2家

发布会上，广东省房协专家委委员，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉对《2026广东省房地产企业综合竞争力研究报告》进行全面解读。

从100家典型房地产企业（以下简称“典型房企”）总部的属地分布观察，广东本土房企69家，较上年增加1家；外来房企31家，较上年减少1家。前20房企中有4家为外来房企，较去年增加2家。

从典型房企所有制观察，央企共22家，地方国企/城投企业共31家，国资背景合计53家，较上年增加7家，已连续4年增加；前20房企中，央国企房企数量达14家；民营房企及混合所有制房企共43家，较上年减少10家，以中小型房企为主；外资房企4家，较上年减少1家。

从本土典型房企总部所在城市分布观察，主要位于广州及深圳，共计49家。其中，深圳最多，共计28家，较上年增加2家；广州21家，较上年减少4家。其余城市中，佛山5家，东莞、汕头各3家、珠海和惠州各2家，江门、湛江、潮州、云浮各1家。

100家典型房企成交额占全省比重77.5%

2025年，典型房企在粤总销售额约6492亿元，同比下降25.2%，降幅同比扩大9.6个百分点。

100家典型房企成交额占全省比重为77.5%，同比上升4.4个百分点，连续两年回升。头部企业聚集效应更为明显，销售额前十位房企占比为38.9%，同比上升1.4个百分点，连续两年保持上升。

近3年来，央企在粤销售金额占比稳步提升，由2023年的32.3%上升至40.4%；地方国资和城投企业相对平稳，占比维持在27-28%之间；民企和外企销售金额占比下降，由32.3%下降至26.4%；混合所有制房企占比也从8%下降至5.6%。

从重点项目各面积段产品的销售套数占比来看，120㎡以下面积段户型成交占比收缩，120㎡以上面积段占比扩大。从成交总价段占比来看，总价300万以下占比收缩，300万以上成交占比有不同程度的扩大。

值得关注的是，高端需求在2025年迎来爆发式增长，面积200m²和总价800万以上户型成交占比分别提高1.4和0.3个百分点，但这类需求规模整体有限，短期或存在透支压力。

2025年典型上市房企亏损额，较2024年明显收窄

2025年典型房企总拿地金额1060亿元，同比下降26.3%，降幅较上年扩大8.7个百分点。

典型代表性房企2021—2025年拿地总量变化情况

其中，地方国企/城投企业占比为34.3%，同比降低0.9个百分点；民企/混合所有制企业占比为8.6%，同比上升2.9个百分点。

2025年广东省典型上市房企营业收入均值为723.7亿元，同比下降6.5%，降幅较2024年缩窄6.1个百分点。

典型上市房企亏损额较2024年明显收窄，若剔除个别亏损较大的企业，则典型上市房企平均净利润6.5亿元。2025年，典型上市房企剔除预收账款的资产负债率均值为73.7%，同比下降0.5个百分点。

常可表示，近年来中央和广东省各项政策深入推进，不断降低购房成本，持续释放消费需求，虽然市场还处于持续调整阶段，但企业在向高质量发展的转型过程中积极探索、不断向前，行业和市场变化显著。建议企业从“民生”、“产业”、“城市”三个维度重新认识新时代行业使命，不断提升产品力、服务力和运营力，实现从“开发商”向“城市空间服务商”的全面转型，持续推动行业可持续、高质量发展。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬