上半年“地王”频出，整体地价却降了？

来源：市场资讯

（来源：东莞乐居）

今年上半年，典型城市“地王”频出。

尤其是进入6月，深圳核心片区粤海街道宅地，刷新城市地价天花板，将本轮“地王”行情推向高潮。

不过，本轮“地王潮”的逻辑明显发生了变化，这并非地价普涨，而是房企投资重心向高能级城市核心板块“上移”的重要体现。

相较而言，截至6月29日，上半年全国300城招拍挂市场累计出让的1705涉宅用地，平均楼面价较2025年上半年下降16%至4457元/㎡。

作为楼市前置指标，土地端价格的变化释放最为直接的信号。

今年以来诞生了多少“地王”？

我们统计了36个一二线城市年内招拍挂土地成交情况，年内深圳、杭州、上海、苏州、武汉、长沙、广州至少拍出14个板块单价“地王”。

年内全国单价最高地块出自深圳。也就是6月5日被保利置业拿下的南山区粤海街道地块，该地块一举将深圳楼面价推高至10万+，成为深圳新的单价地王。10.87万元/㎡楼面价，较2025年深圳单价“地王”高出29%。

仅6月，深圳就诞生了三个“地王”，其中宝安区新安街道宅地不仅以8.79万/㎡刷新宝安中心区宅地单价纪录，更是年内全国唯一一个总价超百亿元地块。

同样在杭州，板块单价地王不断被刷新。

最近一宗板块“地王”成交是在6月26日，12家房企争夺杭州滨江区永久河单元地块，243轮竞价后，最终楼面价达到了5.16万/㎡，刷新长河板块单价纪录，并创下上半年杭州宅地楼面价新高。

该板块上一个单价地王出自4月8日华润4.11万元/㎡拿下的滨江襄七房宅地，短短两个多月楼面价便被刷新。

此外，苏州涉宅土地楼面价“天花板”也被捅破。5月29日，苏州工业园区金鸡湖畔宅地经过74轮竞价，被中海溢价30%竞得，楼面价达到6.9万元/㎡，不仅是苏州单价地王，也成为整个江苏省楼面价最高的一宗宅地。

从竞得房企来看，保利、招商、中海、建发、华润等央国企主导全场，民营房企基本退出核心城市地王争夺战，民企竞拍也多以低总价的“小而美”地块为主，比如杭州嘉信地产和金帝集团拿下的板块单价地王，总价均不超过20亿元。

进一步从2026年上半年成交楼面价TOP10宅地来看，其中有5宗为“地王”，深圳和苏州更是刷新了城市地价纪录。

这些高价地高度集中在重点一二线城市。楼面价TOP10地块，有6宗来自上海，另外，深圳也占了3宗，苏州有1宗。高价地成交背后也反映出一个事实，一二线城市核心区域已成为房企布局与补仓加码的关键区域。

把时间线拉长，我们盘点了近十年全国招拍挂出让涉宅地块成交楼面价TOP20。

上海以绝对优势排在全国前列，成交楼面价TOP20地块上海占了16席，深圳和北京各占2席。

2016年是值得记住的年份。那一年“地王”频出，全年共诞生了超过300宗单价总价“地王”。彼时，当时全国楼面价纪录被刷新，上海静安中兴社区地块以10.02万元/㎡成为全国单价最高的地块。至今，该地块楼面价仍排在全国第11位。

一直到8年后的2024年，全国单价地王才被徐汇滨江地块刷新，也就是后来的绿城潮鸣东方，楼面价被抬升至13.1万元/㎡。随后的2025年7月，徐汇衡复风貌区一宗宅地以20.03万元/㎡楼面价，再度刷新全国单价地王纪录，并成为目前招拍挂出让中单价最高纪录保持者。

进入2026年，深圳核心区宅地出让提速，6月5日成交的南山粤海街道地块以10.87万/㎡跻身全国最贵地价第八位。

不过，当前的“地王”逻辑也发生了根本性变化，过去是规模之争，如今则是生存之战。

一方面，本轮单价“地王”拿地房企多以央国企为主，企业投资以收缩为主，整体投资态度依然谨慎。

另一方面，房企拿地策略高度集中于优质地块，并呈现出“非核心不投、非优质不拿”的特征，所以我们看到核心区优质地块往往吸引房企争抢，这才有了深圳、上海、杭州等城市近百轮次竞价、溢价和成交楼面价刷新纪录的情况。

本轮“地王”的争夺，本质上是抢占核心城市高端产品未来销售的确定性，以及支撑企业高质量发展的需要。

更为重要的是，本轮“地王”潮并非普涨，而是“极致分化”下的结构性回暖。

更多三四线城市土地市场几近冰封，成交规模明显下滑，甚至出现流拍现象。表现在地价变化上，“地王”背后整体地价并没有出现上涨，反而下降了。

上半年，全国300城招拍挂出让的纯住宅用地成交楼面价为4457元/㎡，同比下降16%。

一二线城市宅地平均成交楼板价同比分别下降13.8%和11%。其余三四线城市平均楼板价同比微增2%，同比基本持平。

一方面，今年以来北京等地迎来棚户区改造和城市更新用地出让，另一方面，通过控地价为项目留足利润空间，以提振企业投资积极性。比如深圳大运新城地块，在68亿元收储后，于今年5月份再次以70.45亿元的底价成交。另外，杭州上城区九堡地块，尽管最终溢价62%成交，但其成交楼面价比甚至低于三年前同板块起拍楼面价。

可以看出，核心城市增加优质宅地供应的同时，“审慎控制地价成本”也成为本轮土地端重要变化。

整体来看，这一轮的地王潮，和过往周期有着本质区别，也将影响楼市中长期走势。

楼市将全面进入“结构性行情”，房企投资重心继续向高能级城市核心板块“上移”，部分仍处于深度回调的二线城市和大部分三四线城市，已被阶段性排除在企业的投资战略版图之外。

从企业格局来看，实力央国企将掌握核心城市高端赛道定价权，部分民企则更多通过低容积率、综合配套成熟的低总价“小而美”的地块获取投资机会，在细分市场实现突围。