冷热分化，上海半年土拍揽金435亿

6月30日，随着最后一宗地块成功出让，今年上海上半年供地收官。

此次，上海共推出5宗地块，涉及静安、浦东、闵行、松江和嘉定5个区，总出让面积270亩，总建筑面积25.8万方，起始总价约104.2亿元。最终，3宗溢价成交，2宗底价成交，共揽金125.72亿元。

在此次土拍中可以看出，房企的拿地策略趋于理性，呈现出分化格局。对于上海核心地块，头部房企表现出极强的争夺意愿，而具备区域深耕优势的企业则选择在熟悉的区域补仓。其中，绿城一举拿下嘉定新城与浦东新区两宗优质宅地。此次土拍焦点为静安大宁地块，竞价168轮，溢价率高达29.63%。

建发高溢价补仓，绿城连落两子

此次上海5宗地块，共吸引12家房企或联合体参与，以国央企及本地城投平台为主。其中既有中环内的稀缺地块，也有容积率1.05的低密地块。

静安大宁地块凭借中心城区优质区位，获得保利发展、中海、建发、招商、华润和越秀联合体五家竞买人参拍，是本次土拍的热门。

最终经过168轮竞价，由建发以总价728934万元斩获，该地块成交金额占本批次土地总出让金额约58%，凸显了核心、成熟区域板块在全市土地价值市场的认可度。

公开资料显示，该地块位于大宁“三生”融合创新区，是静安区中北部承接南北、联动发展的关键节点；交通上紧邻中环路，距汶水路站和大宁公园站步行约15分钟；配套上处于大宁商圈核心辐射范围，可便捷享受静安体育中心、大宁音乐广场、大宁国际、久光、马戏城等商业文化综合服务。周边聚集万荣幼儿园、上海成功教育实验小学等全龄教育资源，且南侧规划学校未来将引入静安优质基础教育资源，夯实区域教育配套。

根据规划文件，该地块东至江场三路，西至规划081a-07、081a-09地块，南至规划081a-10、081a-11地块，北至规划公共绿地，为居住用地，出让面积36432.38平方米，容积率2.45，建筑面积89259.33平方米，地上建筑限高60米。

业内人士表示，在当前供地背景下，纯住宅用地已属稀缺，而具备方正地块形态、约2.45容积率、计容建面接近9万平方米的适中体量项目，更堪称难得的规模性优质资产。这类地块不仅规划条件清晰、开发界面完整，具备成片打造的空间优势，对于任何一线房企而言，都足以构成年度业绩压舱石级别的储备地块。

此外，绿城在此次上海土拍中收获颇丰，连落两子，合计拿地金额近30亿元。

其中，浦东周浦地块成交总价9.22亿元，溢价率19.90%，楼面价约33657元/平方米。

周浦地块约1.52公顷的体量不大，但区位优势突出，紧邻16号线周浦东站，三站直达龙阳路枢纽，自驾亦可快速衔接张江科学城。容积率仅1.8，开发周期短，去化预期明确，是典型的快周转、稳现金流优质资产。

相比之下，绿城落子嘉定新城的地块体量更大，由两幅子地块组成。北地块容积率2.2，限高60米；南地块容积率仅1.3，限高30米。绿城斥资206606万元摘得，溢价率19.08%，楼面价约29227元/平方米。

该地块位于嘉定新城核心区，西邻瑞金医院，与地铁11号线嘉定新城站直线距离约1公里。区域内医疗、交通及商业配套资源成熟。

不过，地块未来面临一定竞争压力。其北侧约1.5公里处，是金茂与象屿联合体此前竞得的满嘉地块，两者在规划指标上具备相似的容积率条件，预计产品形态均围绕洋房、小高层及叠墅展开，未来入市后大概率形成正面竞争。

值得注意的是，绿城此次获取地块的楼面价比金茂象屿联合体的满嘉地块高出近5000元/平方米，这无疑对其后续产品定位与价值兑现能力提出了更高要求。如何在品牌溢价与成本压力之间找到平衡，将是未来绿城在此地块项目上面临的核心问题。

半年揽金435亿，土地市场呈量缩质升格局

除了溢价的地块，此次上海土拍的闵行区马桥板块和松江区洞泾镇均为底价成交。

其中，保利发展69784万元摘得松江区SJS30003单元06-07号地块，楼面价约19993元/平方米。实际上，早在今年5月底，保利发展旗下上海保邺置业就已发布该地块的招标计划公告，因此其拿下该地块已在业内预料之中。

不仅如此，保利发展在此板块早有布局，即保利西郊和煦及保利西郊和煦领墅两个项目，且销量不错。

而闵行区这块地则被闵房集团底价拿下，总价15.97亿元，楼面价25340元/平方米。

业内人士表示，自上一宗宅地出让以来，闵行区这块地所在板块已连续五年未新增住宅用地供应，目前市场存量项目屈指可数，新增货源极为有限。然而，稀缺的供给端并未有效传导至需求端，板块内新房项目整体流速偏低。

整体而言，此次土拍核心地块“高溢价、长竞价”态势明显，非核心地块均以底价成交，国央企与城投平台仍是拿地主力，民营房企参与度较低。

纵观2026年上半年五个批次土拍，上海涉宅用地合计供应17宗，总出让面积约91.5万平方米，计容总建筑面积约160.6万平方米，成交总金额约435亿元。且呈现明显的前稳后热态势，前三批次合计仅7宗、收金约199亿元，整体溢价率维持低位；而第四、第五批次合计10宗、收金约236亿元，占上半年总金额的54%，溢价率显著攀升，第四批次整体溢价率达33.5%，第五批次整体溢价率约20.6%。

“从区域来看，核心地块的高热度验证了上海作为一线城市的价值锚点效应。” 中指研究院上海数据总经理张文静表示，展望下半年，减量提质的供地导向预计不会发生方向性改变。核心区域优质地块仍将是头部房企竞相争夺的焦点，高溢价成交的态势大概率延续；而非核心区及远郊地块则难以摆脱底价或低溢价成交的惯性。

与此同时，随着“好房子”产品陆续转化为新增供应入市，新房市场的供需结构将加速走向明朗化，这也将为后续土地投资决策带来更加清晰、精准的市场指引。

文丨武爽

编辑丨徐楠、崔瑞婷