中华第一商圈，凭什么在南京？

如果问全中国最热闹的商场在哪里？可能很多人都不知道答案。

2026年，南京新街口商圈依然保持着华东地区的“消费C位”，年初传来消息，德基广场销售额蝉联全国第一：

2023年239亿、2024年245亿、2025年262亿——连续三年，逐年攀升，一次次碾压老对手北京SKP。

不过问题来了：南京，一个常住人口不足千万的城市，凭什么拥有“中华第一商圈”？

论人口，北京2200万，上海2500万，广州1900万，深圳1800万，杭州1250万，苏州1290万，这些城市的人口都比南京多，按理说，人多的地方商场才热闹。

可偏偏是南京，新街口的人流密度、德基的销售额，压过了所有对手。

为什么会这样？

带着这个疑问，正解局走进了德基所在的南京玄武区，试图找到一个答案。

在中国的商场里，德基是一个“唯一的”存在。

五大奢侈品牌：香奈儿、普拉达、古驰、路易威登、爱马仕，德基全部都有。

但在北京，它们分散在SKP、国贸、三里屯等多个商场；在上海，恒隆、IFC、半岛酒店各占一头。

这就意味着，一个人想一次性逛遍五大奢侈品店，除了德基，没有第二个选择。这种“一站式解决方案”的垄断地位，让德基成了苏皖地区高净值人群的“唯一目的地”。

“唯一”只是结果，五大奢侈品店咸集于德基的原因是什么呢？

首先是体量。德基广场一期2006年开业，二期2012年开业，规划中的三期还在路上。

整个新街口的东北角，都是德基的版图，这种巨无霸体量，在北京、上海都少见。上海的IFC体量不小，但跟德基比还是差了一截。

只有体量足够大，才能装得下那么多品牌，并且做出了酒店、办公、停车、购物、会展、公寓六位一体的全业态覆盖的“豪布斯卡”（HOPSCA）。

HOPSCA概念源于1986年法国巴黎的拉德芳斯新区，指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体，后来，纽约曼哈顿、东京六本木等世界级城市都努力打造这种业态。

德基，就是中国HOPSCA的最佳实践，也是南京最能“走个面儿”的城市会客厅。

德基艺术博物馆

其次，是地理交通。

在南京，新街口是南京绝对的地理中心，地铁1号线和2号线在此交汇，24个出入口，地铁直接连通德基的地下层，出来就是商场。这种“地铁直达”的便利性，很多城市的商业综合体都无法比拟（不少都要走个三四百米）。

第三，都市圈的辐射力。南京有一个其他城市羡慕不来的优势：消费腹地大。

作为长江与京沪铁路的交汇点，长江下游唯一横跨南北的城市，南京“承东启西，联结南北”，2021年，南京都市圈成为全国第一个由国家层面批复的都市圈，范围涵盖南京、镇江、扬州、淮安、芜湖、马鞍山、滁州、宣城8市全域，总面积6.6万平方公里，常住人口约3500万。

1000万不到的常住人口是南京的“假象”，3500万人，这才是南京真实“客源地”。

前几年，高层去马鞍山调研，问马鞍山人民有什么心愿，当时马鞍山提出的最大心愿，就是修一条通往南京的地铁。

现在，这条地铁已经通了，很多马鞍山、滁州、芜湖、镇江、扬州的高净值人群，都希望赚到钱了就去南京“血拼”。

苏南地区虽然经济活跃，但这种活跃是制造业撑起来的，江苏的服务业龙头依然是南京，随着宁马、宁滁、宁扬等城际线路陆续开通，

南京都市圈正在加速吸引周边人口“奔赴”南京消费。

某种意义上讲德基的262亿，不只是南京人的262亿，是整个苏皖地区的262亿。

当然，如果德基只是“大”和“全”，还不足以扬名于今天的社交媒体。

中国不缺大体量的商场，真正让德基封神的，是它对体验感的极致追求，以至于到了一种“变态”的程度。

打开小红书和抖音，德基最火的元素竟然是：厕所。

2022年以来，德基凭借装修花了500万、800万、1200万、2000万的厕所在社交平台频频出圈。

是的，你没看错，一个商场卫生间，装修预算都按千万计，艺术家设计，大理石精工装潢，标配化妆空间……

而且不只是一个厕所，德基目前的13个厕所（官方名称“解忧所”），每个楼层的风格都不一样，有书房、有涂鸦、有奇幻夜……

逛遍这些厕所等于逛了13个小型艺术设计展，所以很多人来南京都专程来“打卡”德基的厕所，甚至南京的一些旅游团都把德基的厕所当成一个景点。

听起来有点荒诞，但德基深谙：当物质消费趋于饱和，体验消费就是新的增长极。

同样的逻辑，也体现在了德基艺术博物馆上。

2017年，德基集团在商场7楼创办了德基艺术博物馆——注意，是“博物馆”，不是“画廊”或“展厅”，而是经江苏省文化厅正式批准设立的民办非营利艺术机构，每年真金白银往里砸。

策展路线极其硬核，从teamLab到金陵图数字艺术展，从“50绝美—御宋”五大名窑珍品展到Beeple全球首场个展“来自人造未来的故事”，展期直接拉到2027年。

Beeple是谁？2021年他的NFT作品《每一天：前5000天》在佳士得以6900万美元成交，成为全球最贵NFT之一。

德基能在上海、北京之前抢到他的全球首展，靠的不是有钱，靠的是策展团队在国际艺术圈的话语权。

Beeple德基艺术展

更反常规的是它的营业时间：全球唯一开到零点以后的博物馆。

商场10点关门，博物馆开到午夜。吃完晚饭上楼看展，是德基设计好的动线。物质（一楼LV）+精神（七楼Beeple），在同一栋楼里实现了闭环，这就是德基说的“双高奢”。

2024年，德基艺术博物馆入选“年度热门百强博物馆榜单”。“动静无尽：花卉静物三百年”展还拿了文旅部“2023年度全国美术馆优秀展览提名奖”。

一个民营商场养的美术馆，能拿到文旅部的展奖，这已经不是“有钱”能解释的了。

除此之外，德基还有太多“卷”的痕迹：一期门前的铜象雕塑、二期空中庭院的超级人造月、1920年版劳斯莱斯银色魅影珍稀老爷车、进口化石地砖……以及隔三差五的明星活动，每次都能把新街口堵得水泄不通。

德基，无愧“中华第一商圈”的扛把子。

德基属于南京玄武区，这是一个值得标记的地理信息。

2006年德基开业之前，新街口的东北角是四个象限里最弱的一个，德基的到来，彻底改写了这个格局，让东北角从最差变成了最强。

从此，南京人说的“去新街口”，很多时候被简化成了“去德基”。

所以德基的成功，不能只看德基本身，它脚下的这片土地，玄武区，也为它提供了特殊的土壤。

玄武区是什么地方？可以说是南京最有文化，最有历史厚度的地方，没有之一。

南京人常说“一座南京城，半部在玄武”，紫金山、玄武湖、明城墙、总统府、中山陵、明孝陵、鸡鸣寺、东南大学……南京最拿得出手的"城市名片"，一半以上都摞在玄武区。

而且这个定位，从1800年前的六朝开始就定下来了。

玄武是南京十朝都会中的9个朝代的宫城所在地，德基广场所在的"新街口东北角"，脚下是什么呢？

往东2公里，是总统府、六朝博物馆、江苏省美术馆、南京图书馆——长江路"文博一条街"；往北3公里，是鸡鸣寺、台城、玄武湖；往东4公里，明故宫、南京航空航天；往东北6公里，中山陵、明孝陵、紫金山；往北2公里，东南大学、南师大、南林。

德基脚下这片地，六朝是皇家苑囿，明朝是皇城后院，民国是公馆区+大学区，今天是政府机关+顶尖商圈。

这种"宫苑—学府—公馆—商圈"的传承谱系，全国都找不到几个区对标。

所以说德基不计成本搞艺术、花2000万装厕所、把博物馆开到零点的劲，不仅仅是老板吴铁军一个人的审美，也是这片土地养出来的“讲究”。

而且这种讲究，在玄武区的另一个火爆全国的IP身上也有体现——红山动物园。

这座位于玄武区的城市动物园，近年因为“动物福利至上”的理念火遍全网，270多种、3500多只野生动物，采用沉浸式多物种混养模式，这是全国首个愿意给豹猫、獐、黑鸢做种群监测，愿意搞“零碳零废弃”，愿意让动物在模拟原生栖息地里舒展天性的动物园，而且门票非常亲民。

这也是玄武的讲究。

某种意义上说，玄武区是南京的文化原爆点，德基能在这片地上长到262亿，红山动物园能火爆全网，背后都是六朝的烟水、明朝的砖、民国的蔷薇、新时代的城市文化厚度一层一层堆出来的。

同样在玄武区厚积薄发的，还有江苏国际数据港，2023年12月揭牌，不到两年时间，集聚数据企业1000多家，2024年数据产业营收783亿元。

麦当劳中国唯一的IT战略研发总部在这里，西门子全球首个Xcelerator科创中心在这里，科大讯飞代码大模型全国总部在这里，中国—中亚贸易畅通合作平台也在这里。

“上班在徐庄敲代码，下班去德基看展”这条动线，构成了玄武区完整的“产城融合”闭环。

所以说，德基的成功不是孤立的。它是玄武区，乃至整个南京城市生态的产物。

回到开头的问题：中华第一商圈，凭什么在南京？

表层原因是德基的“唯一性”和“超级体量”。

五大奢侈品品牌独家集中，HOPSCA全业态覆盖，地铁无缝衔接，都市圈3500万人口辐射，这些硬条件，全国找不出第二个。

中层原因是德基对“体验感”的极致追求。

2000万的厕所、开到零点的博物馆、不间断的明星活动和艺术展，这些投入短期看不到直接回报，但构建了德基的品牌壁垒，让它和普通的购物商场拉开层次。

深层原因，则是南京这座城市的文化厚度。

德基那种“不计成本追求极致”的精神，并不是商学院里的教案，是南京这座城市骨子里有一种对“雅致生活”的执着，德基只是把这种执着，用商业的方式表达了出来。

所以说，德基的262亿，不只是销售额，也是一个城市文化自信的商业变现。

2026年，德基广场迎来二十周年。从2006年到2026年，它改变了新街口的商业格局，也改变了南京人的消费习惯。

把小事做到极致，让3500万人觉得去南京就像回家，重视开发城市的历史文化，只要南京保持这个特质，德基就没有对手。