广州千亿城投 对地产板块“动刀”了

新官上任三把火。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

新董事长上任半年后，广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称“广州城投集团”）的地产板块有了新动作。

6月24日，来自广州市城投发展控股有限公司（以下简称“广州城投地产”）的消息显示，该公司已在近期完成营销中心专业化架构调整，并委任有多家房企工作履历的罗康为该中心总经理。

广州城投集团是广州市城市基础设施建设和资产运营的主要实体，截至2025年末的资产总额超4000亿元。受地产行业周期波动等因素影响，2022年至2025年，该公司的归属母公司净利润连续4年亏损。

2025年12月，原珠江实业集团董事长郑洪伟获委任为广州城投集团董事长。他不仅给广州城投集团定下了新的战略目标，也为业绩不振的地产板块制订了专项攻坚计划。此次广州城投地产率先对营销系统“动刀”，便被视为攻坚举措之一。

地产板块重组营销架构

广州城投集团的房地产业务由广州城投地产、广州城投城更集团及安居集团3家子公司运营，而招拍挂取得的地产项目为其地产业务收入主要来源，主要由广州城投地产负责运营。

此次广州城投地产的架构调整涉及部门合并和人员调岗，原来的品牌策划部、销售一部、销售二部被合并成品牌营销中心，并细分为住宅销售、大宗交易、租赁运营、客户服务四大业务板块，同步搭建一体化营销中台统筹品牌运营与销售全流程管理。人员调配方面，罗康担任品牌营销中心总经理，兼大宗交易部总经理，原营销总监招婉瑜改任销售管理部总经理，原销售一部总经理林艳萍改任客户关系部总经理，原销售二部总经理盘懿琳改任租售事业部总经理，原销售一部副总经理王璐瑶、原销售二部副总经理马玲分别改任大宗交易部副总经理、销售管理部副总经理。

担任品牌营销中心一把手的罗康3个月前才加入广州城投地产，当时的职位是大宗销售总经理。罗康今年37岁，正值盛年，曾供职于中国海外发展、碧桂园、合景泰富等多家大型房企的营销条线。

广州城投地产相关人士表示，此次架构变动是营销体系的全面市场化重塑，以及业务模式向“开发销售与持有运营双轮驱动”转变的实质性落子，响应的是广州城投集团向“综合城市发展运营商”转型的战略号召。

打造“国内一流的未来城市综合运营商"是郑洪伟给广州城投集团锚定的新目标。1月31日，在该公司的2025年度总结大会上，郑洪伟提出，要做大做强新城建、新生活、新能源、新材料、新产融五大板块，加快实现从传统“城市建设者”向“城市综合运营商”的转型。

2月6日，郑洪伟出席了广州城投地产、广州城投城更集团的年度总结大会，强调这两家地产相关的子公司应以“新官理旧账”的担当，直面矛盾，拿出破局的关键行动，解决问题、找到出路。广州城投地产被要求从传统开发商坚决走向未来城市综合运营商，形成“建管运营一体”的经营模式，核心能力要从“建造房子”延伸到“经营资产”和“服务生活”。

存量项目去化压力大

在郑洪伟到任前，广州城投集团的经营业绩正面临着严峻考验。2022年至2025年，该公司的归属母公司净利润连续亏损，其中，2025年的归属母公司净利润亏损扩大到29.27亿元，超过了此前3年的亏损总额。

在此背景下，新管理团队给广州城投集团部署了2026年的5项重点攻坚任务。包括，实施降本增收与提质创收行动、提升资本运作效率、编制实施三年资产盘活计划，做好地产专项攻坚、加快房地产存量去化，聚焦五新布局、培育壮大新兴业务集群等。

地产被列入专项攻坚计划主要源于存量去化不给力。联合资信的评级报告显示，2025年，在广州城投集团的12家子公司，亏损额最高的是广州产业投资基金融投资金管理有限公司，全年净利润为-18.95亿元，亏损额排在第二位是广州城投地产，净利润为-6.37亿元。2025年，广州城投集团地产业务的签约销售面积(商业+住宅)合计13.91万平方米，截至2025年底的剩余可售面积有358.6万平方米，且商业地产项目占了244.45万平方米。若按2025年的销售面积计算，其现有可售面积需要25.8年才能消化掉。“受宏观经济调整、房地产市场下行等因素影响，存量地产项目去化压力较大。”联合资信如此认为。

根据广州城投地产披露的信息，该公司累计投资及管理房地产开发项目27个，总货值超508亿元，同时运营商业项目10个，并承建8个公共服务项目。其在售项目中，东园公馆是业内关注度较高的。2020年，广州城投地产以约23.6亿元竞得该项目地块，扣除配建面积后，楼面地价高达6.46万元/平方米， 一跃成为当时广州的单价地王。2023年初，东园公馆的249套房源上市销售，截至6月25日共售出73套，去化率不足3成。另一个住宅项目-广州城投·领南府于2022年上半年领取预售证，4年下来，去化率刚过5成。

在2月份的年会上，广州城投地产总经理倪章军作了以《直面挑战破困局 誓以决心冲业绩》为题的报告，据其介绍，2026年，该公司的首要攻坚任务便是提升销售流速、加快库存去化。如今，营销系统的架构、人员调整已经到位，但这些在高位竞得、已是现楼产品的存量资源能否就此被盘活还要打个问号。