湖南祁东奥园广场烂尾盘：购房户退款难，接盘企业称已付款但还不能退

“我才交了购房款几个月，售楼处就关门了。”湖南祁东县奥园广场购房户王女士说，幸好当时还有30多万尾款没交，项目就烂尾了，不然会被套进去更多。

6月23日，王女士告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），到现在已经7年了，她们没看到房子，也没退到钱。她这样的购房户有几十至上百户，交的购房款从几十万元到上百万元不等，涉及资金总共有数千万元。

据衡阳当地媒体2018年报道称，祁东奥园广场是祁东重点招商引资项目，于2018年3月10日正式奠基，规划总用地面积约16.5万平方米，总建筑面积约45万平方米。规划建设成为集大型购物中心、主题商业步行街、高端住宅等多功能业态为一体的大型城市商业综合体。

不过，截至目前，只有第一期项目顺利完工。

王女士说，项目烂尾之后，还有开发商来接盘，可是很快又没有动静了。

6月24日，接盘的湖南神话置业有限公司（简称“神话置业”）一位相关负责人称，他们承认购房户交的款项，但资金在法院执行局，等项目启动之后，经过他们公司和当地政府同意，才能动这笔钱。到时，客户可以选择退款，或要房，但现在项目无法启动。

“我们向县上提交了项目自主开发复工申请，但搁置至今，还未获批。”这位负责人表示，目前，他也不知道什么时候可以向维权购房户退款。

6月27日，祁东县政府一位相关工作人员告诉澎湃新闻，确认该项目已经有企业接盘，用于退换客户的房款已经放在法院和房管部门，是有保障的。现在政府和接盘企业正在协商项目回购事宜，确定了之后就会启动退款程序。

奥园二期已成沼泽。图片来源：受访者

60万元购得烂尾楼，家人至今不知

7年了，王女士至今不敢让家里人知道，她在祁东购买了这样一套烂尾房。她说，这个房子最初卖得很好，在公园旁边，又是商业中心，属于黄金地段。

2019年10月，她与祁东奥园置业有限公司（简称“祁东奥园公司”）签订了商品房买卖合同，当时房价还在高位上，每平米单价6300多元，她订购那套140多平的房子，总价90万元出头。“我只交了60万，”王女士说，她没有一次性付完。

据王女士称，有人交了一百多万元，也有人只给了几万元的，后来才知道该项目都没预售资格，“办不了按揭”，所有人都是先交定金、或部分预付款。停工之初，王女士想把钱退出来，“结果奥园彻底爆雷了，退不了。”

澎湃新闻注意到，2021年开始，不断有自称在祁东奥园广场购买住房、门面的购房户在网上发帖投诉，要求退款，或询问退款申请进度。

2021年2月28日，祁东县住房和城乡建设局回应称：“祁东奥园置业有限公司已经跟买受人达成协议，同意退房。但由于房款未能退还到位，请耐心等待。如仍未完成退款，请依照购房合同约定，通过司法途径解决纠纷。”

2022年7月28日，祁东县人民政府永昌街道办事处又公开回复网上投诉时称：“奥园商业综合体和二期项目，已于2021年6月完成剩余房屋拆迁，现仅剩少量坟未迁，待迁坟工作完成，该项目将具备下一步建设条件。”

王女士表示，无论交房或退款，她都能接受，只希望尽快，“整个烂尾项目，现在已经是杂草丛生了。”

“当时奥园的售楼处关闭，很突然，几乎是一夜之间关门。”神话置业一位负责人称，那时候，奥园置业的债务危机尚未完全暴露。

接盘企业称“无能为力”，进退两难

“购房户和我们，都是这个烂尾项目的受害者。”神话置业相关负责人说，购房户现在有神话置业兜底，而神话置业却陷入了进退两难的境地。他解释，原奥园置业违规预售，收取了二、三期客户定金3000余万元，他们公司接盘后，从交易资金最终代扣相应款项4000万元，存入祁东县人民法院执行局账户代管。

“我们设置了前提条件，项目启动之后，才可以退这笔钱。”该负责人表示，要动这笔钱，需要祁东县政府和神话置业公司都同意，缺一不可，“所以现在有钱，但项目没有启动，不能退。”

“我们现在都无法决定自己的去留。”该负责人称，现在土地证过户到他们公司了，无人接手，政府也未回购，该公司也无法直接抽身，“选择继续开发吧，政府又没批准复工。”

一份湖南神话置业有限公司"聚财"广场项目向祁东县委、县政府提交的《自主开发申请报告》显示，神话置业公司历经五年，经县、市、省三级法院依法裁定，合法取得原祁东奥园广场A、B、C地块土地使用权，A、C地块已办齐“四证"，B地块已办理不动产权证及用地规划许可证。

报告称，2025年，公司曾两次申请政府将化债资金收回土地，在县委、县政府协调下，经半年多谈判，仍未能达成一致。公司为购地投入近2亿元，每日利息支出高达10万元，现已入不敷出，经营陷入极大困境。但为了盘活项目、化解风险，公司决定自主开发，希望在不改变容积率前提下，允许调整原户型规划设计，同时尽快启动剩余地块征拆工作。

不过，祁东县人民政府办公室文件批办单显示，报告于2026年3月3日报送，3月9日，祁东县主要负责人做了批示，但神话置业方表示，此后，再没了动静。

项目停摆之后的债权博弈

祁东奥园广场，作为祁东县2018年重点招商引资城市综合体项目，开发主体祁东奥园置业有限公司隶属于中国奥园集团。

2019年10月，当王女士交了60万元现金，购买祁东奥园广场房产的时候，中国奥园尚处在最后的辉煌时刻，首次突破千亿关口，但其巨大的债务隐患已经露出端倪。几个月后，祁东奥园广场售楼处关门了。

2020年初，媒体披露的中国奥园年报显示，截至2019年底，中国奥园的负债总额约为人民币2528.84亿元，而2018年这一数字仅为1581.24亿元，涨幅近60%。2021年7月至8月，祁东奥园广场项目正式停工。围绕该项目展开的债权博弈也在祁东县展开。

2021年8月9日，祁东奥园公司与衡阳华厦建筑工程有限责任公司（简称“华厦公司”）签订项目合作协议，双方约定祁东奥园公司将其名下地块的房屋拆迁安置、坟地迁移工作委托华厦公司完成，同时将标的地块的建设工程发包给华厦公司。

衡阳华厦公司向其交付了4000万元拆迁保证金，建筑工程质量保证金6000万。由于双方在项目合作过程中发生纠纷，华厦公司于2022年8月15日向法院起诉，要求解除项目合作协议，并退还保证金6000万元及其利息。

裁判文书显示，湖南神话置业作为第三人参加该案诉讼。经祁东县人民法院调解双方合作协议解除，祁东奥园公司需返还华厦公司保证金6000万元。华厦公司将该债权及其他权属转让给湖南神话置业，祁东奥园公司在资金困难，无力返还保证金的情况下，再将项目地块土地过户给神话置业抵债。

祁东奥园公司的另一债权人——中国华融湖南分公司，对上述债权、地块转让以及法院的调解不认可，作为第三人提起上诉。神话置业负责人称，经湖南省、衡阳市、祁东县三级法院终审生效裁判确认，案涉项目全部土地使用权依法过户至神话置业名下，正式成为项目 A、B、C 三地块的合法使用权人。

神话置业负责人表示，公司为保住前期投入、神话置业只能接手项目继续开发。他们首先解决了原祁东奥园置业存在违规预售，违规收取二期、三期百余名购房者定金遗留问题。代原开发商垫付法院执行款4000万元；项目共管账户注资3000万元；缴入祁东县人民法院款项 2000 万元；超出政策标准额外支付拆迁补偿款 1745万元。四年多，累计现金投入近2亿元。

“所以，项目不启动，退款没法解决。”该负责人说，他们跟客户一样着急。

6月27日，祁东县政府一位相关工作人员告诉澎湃新闻，确认该项目已经有企业接盘，用于退换客户的房款已经放在法院和房管部门，是有保障的。现在政府和接盘企业正在协商项目回购事宜，确定了之后就会启动退款程序。