详解险资机构“组队”投资不动产新范式

本报记者 冷翠华

在北京中关村，承载了一代人记忆的地标建筑——鼎好DH3大厦，近期悄然易主，接盘方包括通过私募股权基金“组队”而来的险资机构。

记者了解到，此次险资的投资方式打破了常规，采取“多家险企联合出资、专业机构操盘分工”的创新模式。多位受访业内人士表示，这种联合投资的新模式正在保险行业内快速普及，不仅有利于应对“资产荒”、匹配长久期负债、对冲长期利率下行风险，还能通过专业分工实现优势互补。

创新架构落地核心物业

记者在鼎好DH3大厦发现，这栋楼早已不见早年电子商城的影子，如今已是一栋聚焦AI（人工智能）、算力、机器人赛道的科创写字楼。

鼎好DH3大厦A座导视牌清晰标注楼层入驻主体，除两层空闲外，其余楼层均有企业入驻，累计入驻企业超20家，汇聚机器人、通用算力等硬科技企业，还有私募基金、保险公司等金融机构。B座暂未布设统一楼层导览，但已有员工刷卡上班。公开信息显示，B座入驻企业包括字节跳动、创新工场、北京深势科技股份有限公司等头部机构。

楼宇业态完成迭代的同时，鼎好DH3大厦产权近期迎来重大变更，接盘主体为天津家鼎股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“天津家鼎”）。4月30日，作为鼎好DH3大厦项目收购主体，天津家鼎完成设立，总认缴出资规模达61亿元，采用“联合LP（有限合伙人）+双GP（普通合伙人）”创新架构。

通俗来说，LP是“出钱、担责、不操盘”的一方；GP是管钱和操盘的一方，负责项目投资、运营管理和退出安排。

具体来看，天津家鼎的LP中，无锡城安鼎瑞股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“无锡城安鼎瑞”）占出资总额近五成，此前就参与了鼎好DH3大厦的改造运营；同时，友邦人寿、大家人寿、中宏人寿等3家险资机构合计出资份额接近五成，将此前外资机构手中的鼎好DH3大厦股权份额全盘接手，对应出资占比分别为20.49%、16.37%、13.11%。同时，GP方面，天津远见创新投资管理有限公司是大家保险集团旗下平台，也是天津家鼎的执行事务合伙人，是该基金对外法人代表和管理基金的法人主体；无锡启城远见企业管理有限公司是无锡城安鼎瑞的执行事务合伙人。两家公司都有丰富的商业不动产运营经验。

针对天津家鼎的架构设计，燕梳资管创始人鲁晓岳对《证券日报》记者表示，3家险资机构出资规模与无锡城安鼎瑞基本持平，同时设有两个GP，这一合作模式意味着险资不动产投资正逐渐告别过往单独出资、自主操盘的单打独斗模式，迈入合作出资、专业机构受托管理的全新阶段。在他看来，鼎好DH3大厦属于城市更新完成后的成熟核心物业，能够持续释放稳定租金现金流，较好匹配险资长期投资诉求，可为险资提供可持续的稳健收益。

这一项目并非孤例。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对《证券日报》记者表示，近一年险资始终是北京商业地产大宗交易的核心买方，投资偏好进一步聚焦核心区位、运营成熟、现金流稳定的优质地产，投资出价更理性，对资产基本面的考量更为深入。除直接投资外，险资在商业地产领域的投资方式正呈现多元化发展趋势。

联合投资优势凸显

过去，部分险资更偏好通过二级市场重仓地产股参与地产行业投资；如今，其投资重心逐渐转向实体商业地产，收购单体优质项目公司股权、借道私募股权基金投资等方式更为常见。

与险资机构“组队”投资鼎好DH3大厦相似的联合投资模式正在行业快速普及。受访人士表示，对比单一险企独立直投，多家险企联合担任LP具备风险隔离、资金聚合、专业分工三重优势，已经成为低利率环境下险资配置不动产的主流范式。

广东凯利资本管理有限公司总裁张令佳对《证券日报》记者表示，“组队”投资至少有三重优势。在风险防控方面，险资以LP身份参与私募股权基金，可在一定程度上实现风险隔离，控制单一项目失败对公司整体投资组合的影响。在资金组织方面，单一险企投资大型商业不动产项目，往往受到内部集中度管理、年度投资额度、审批流程等约束；多家机构联合出资，更容易聚合数十亿元级资金，推动核心城市大宗项目落地。在资源协同方面，险资出资平台可把控风控底线，专业GP则深耕资产改造、租户运营等环节，双方分工协作，有助于提升项目运营效率。

对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格同样认为，“组队”投资模式能够有效分散单一资产价格、运营波动风险：出资方与专业运营机构权责清晰拆分，实现资金端、运营端专业化分工，大幅提升资产运营效率。

联合投资模式升温，背后也有更深层的资产配置逻辑。在鲁晓岳看来，险资近年来不断创新投资方式、持续加码商业地产，主要受到三方面因素驱动。

其一，化解市场“资产荒”难题。近年，符合险资风险收益要求的优质非标债权新增项目供给持续收缩，私募股权基金、公募REITs成为替代传统非标债权资产的重要工具，帮助险资实现投资资产置换。

其二，对冲长期利率下行风险。近年来，50年期超长久期国债收益率持续低于2.5%，配置性价比走弱，而不动产具备抗通胀属性，租金现金流较少受到利率下行的直接冲击。数据显示，截至2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率（物业年净经营收入与物业市场价值/收购价格）分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率，为险资提升整体投资收益率提供了重要支撑。

其三，破解资产负债久期错配难题。寿险行业负债久期普遍超过10年，普通信用债券资产久期偏短，长久期债券收益率偏低，与负债端匹配度不高，而购物中心、仓储物流、甲级写字楼等成熟物业租约普遍长达10年至20年，持续稳定的租金现金流形成“类固收”收益，契合寿险长久期负债配置需求。

稳收益更要控风险

尽管不动产投资能填补稳定收益的缺口，但险资长期持有商业地产仍需平衡好收益与风险。

鲁晓岳认为，险资布局商业地产需要重点防范三类风险：一是经营现金流风险，若物业空置率走高、租金下调、核心租户集中到期，将直接冲击租金回款，需持续监控出租率、租金收缴水平，确保净运营收入覆盖项目负债成本；二是市场估值风险，当前核心城市商业地产估值仍处于调整周期，需警惕资产减值压力；三是长期流动性风险，不动产变现周期较长，需搭配多元退出渠道平滑流动性压力。

对此，鲁晓岳建议，险资在不动产领域进行分层配置，将不动产投资资金的70%至80%长期沉淀于一线核心成熟物业，依靠租金获取长期稳定收益；剩余资金布局具备公募REITs上市潜力的增值型物业、Pre-REITs基金，依托资产证券化工具拓宽变现渠道，提升资产流动性。

在风险约束下，险资不动产投资将更强调资产质量与退出安排。徐茜茜预计，未来一年至两年险资投资节奏将保持稳健，重点布局北京、上海等一线核心城市及部分二线城市的标杆物业。资产类型聚焦核心办公楼、优质零售地产、长租公寓、酒店等。随着商业不动产公募REITs落地，成熟物业的标准化退出通道进一步拓宽，险资将更加重视现金流稳定性、长期运营韧性和退出渠道的可实现性。

整体来看，从单一险企直接投资，到多家险企联合出资、专业机构运营管理，险资布局商业不动产的方式正在发生变化。对险资而言，只有在投资架构、资产筛选、运营管理和退出安排上形成更精细化的闭环，险资“不动产配置新范式”才能真正走得稳、走得远。

来源：证券日报