启幕华章✅北京【北京福鑫蒲黄榆地块】发布丨尊崇生活新维度

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蒲黄榆0017地块位于丰台区东铁匠营街道，玉蜓桥南侧，蒲黄榆路旁。
南二环外、三环内，是最正宗的内城地段。

蒲黄榆一里、四里危改项目FT00-0506-0017地块，该地块共有6家房企报名：保利发展、招商蛇口、厦门国贸、绿城、上海大华，以及福鑫地产（河北鑫界），覆盖央企、国企和民企，阵容是近期北京土拍市场最完整的一次。

这块地的起拍价是9亿元，线上阶段就已经出现4轮报价，今天线下竞拍又叫了100多轮，持续了1个小时，最终还是被福鑫地产以10.476亿元拿下，溢价16.4%，超过上周保利拿下的太平桥地块，成为今年北京溢价率最高的地块。

丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目FT00-0506-0017地块

拿地企业：福鑫地产

起拍价：9亿元

成交价：10.476亿元

溢价率：16.4%

用地面积：9820.167㎡

建筑面积：≤19837㎡

容积率：2.02

建筑限高：45米

楼面价：6.22万/㎡

这场围猎背后，有几个背景需要交代一下。

第一，蒲黄榆板块已断供多年，周边积累了大量的老城区改善需求，而且没有竞品对标，去化压力相对可控，这是它被六家房企同时盯上的核心逻辑。

第二，六家房企各有各的"饿"。招商上次在北京拿地还是2025年4月的通州八里桥朝棠揽阅，距今已超一年；保利上周刚以41.544亿拿下太平桥地块，但之前同样也空窗了近一年；厦门国贸近两年没在北京公开市场独立拿地；绿城上一次那地在2024年11月，通过摇号拿到海淀功德寺地块；上海大华上一次在北京拿地是2023年3月，也是靠摇号拿下的昌平朱辛庄0028地块，开发的大华启宸府；

河北鑫界则是2024年以溢价25%摇中东城区的金鱼池地块，但两年过去了，到今天也没任何动静，今天又强势拿下蒲黄榆地块，感觉这位河北大哥不是来卖楼的，而是来进货的。

第三，这块地最初在供地计划里的编号是0504-678，容积率2.8，配建一个2124平方米的派出所。但最终挂出的实际编号是0506-0017，容积率降至2.02，配建派出所扩大至约3000平方米。换句话说，产品设计的空间变大了，改善属性更强了，但也让实际住宅面积有所降低、楼面价被拉高。

蒲黄榆0017地块位置

既然这么多房企来拿地，这就说明地块的优势十分明显：

① 区位稀缺性。南二环外，往东3公里就是崇文门、往北3公里是天坛，这是北京核心城区近年来罕见的纯住宅供地。在东西城几乎无新增供应的背景下，蒲黄榆几乎是南城改善客群留在主城区的最后几个选项之一；

②双地铁上盖。地块距地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站约500米，步行可达。凭借这两条线路，可快速通达前门、王府井、金融街、丽泽等核心功能区；

③配套成熟且现成。周边有NTP新城广场、GOGO新世代商业中心、北京中医药大学东方医院方庄院区，天坛公园、方庄体育公园均在步行范围内。不用等规划落地，配套所见即所得；

蒲黄榆0017地块位置

当然，地块的不足也很明显：

①体量极小，货值有限，用地面积不足1万平米，实际可售住宅面积约1.68万平米，按100-120平方米户型计算，全盘只有约140套房源。对于房企而言，这块地更像是一个"短平快"的项目；

②城市界面老旧。和太平桥地块类似，蒲黄榆地块周边也是以老旧小区为主，短期内没有大片城市更新的计划，整个片区的整体面貌提升需要时间；

③无学区优势。蒲黄榆板块对应的教育资源在南城属于中等水平，没有学区溢价，对于有强教育需求的改善家庭不太适用，这个不用多说。

蒲黄榆0017地块指标

刚才说到，这个板块周边没什么新房项目，最近的就是西侧的天坛府，但它属于东城区，三期均价12万左右，明显会比丰台的蒲黄榆贵出一头，虽然两者的环线位置一样；

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