北京
文/深圳进深 李奕和
深圳豪宅区，即将迎来又一个迷你旧改盘盘。
这两天，深圳规自局披露了香蜜湖一个新项目案名——京融府。
其位于福田区香蜜湖街道侨城东路东面侨香路北面。
开发主体，为深圳美盛港房地产有限公司（以下简称“美盛港地产”）。
01
这个项目，其实就是京蓉混凝土厂城市更新单元项目。
体量可谓非常迷你。
按照规划，京融府开发建设用地面积仅6953㎡，容积率约6.6。
规划计容建筑面积45935㎡，其中住宅40240㎡（含公共租赁住房22140㎡），公共配套设施5695㎡，配建一所3班幼儿园。
根据此前披露的规划草案，京融府仅1栋41层的商品房和1栋32层的公共租赁住房，共两栋住宅建筑。
也就是说，这个项目不仅仅是小那么简单，还有一半以上都是公租房。社区配套这些都是共享的。
更关键的是，项目还是位于香蜜湖安托山片区，位置上处于华侨城、安托山两大富人区连接处。
片区叫得出名字的豪宅海德园、安峦公馆、万科瑧山府，贝壳二手房挂牌均价在15-18.7万/㎡。
附近配套成熟，居住环境较好，直线距离2/8号线侨城北站七八百米。
而且燕晗山郊野公园、园博园也在周边，项目斜对面便是华侨城创意文化园、深圳华侨城旅游度假区。
所以区位上有多吃香，就不用多说了。
在这样一个豪宅区出来一个又小客群还不纯粹的盘。
这也是项目一举一动备受关注的重要原因。
整体看下来，京融府这个项目，优势肉眼可见：
位于核心区福田，优越的区位，周边配套齐全，要啥有啥。
不足主要有：
1）项目南有侨香路，北临京港澳高速，西侧的侨城东路通道也在修建。
未来或面临三条主干道夹击的局面，交通噪音是一个值得关注的点。
2）产品自身来看，京融府体量小，只有一栋商品房，小区休闲绿化不足。
另外还有公租房，客群也不那么纯粹。
02
京融府还有一段曲折的历史。
甚至可以说是从保障房抠出来的一个住宅项目。
2023年9月，官方曾发布《福田区香蜜湖街道京蓉混凝土厂城市更新单元规划(草案)》，明确这是一个纯保障性住房项目。
不过仅两个月后，同年11月，地块就从“工改保”调整为“工改居”，变成了如今商品房 公租房的混合方案。
伴随属性的变更，项目的开发主体也经历多次变动。
项目在2023年9月被列入更新计划时，申报主体是深圳市博林京融投资有限公司，也就是博林集团。
该集团成立于1997年，是深圳本土企业，业务涵盖地产、文化、酒店等多个领域。
代表项目有南山大学城片区的博林天瑞、宝安的博林君瑞等。
不到一年，2024年4月，项目实施主体确认为深圳美盛港房地产有限公司，为郑州美盛旗下企业。
这是一家来自河南郑州的房企。
在深圳打造的项目主要有龙岗的美盛岭尚苑，以及盐田的美盛梧桐印海两个。
只是，当时美盛集团进入仅两个月后，2024年6月，京融府投资方再次出现变更。
郑州美盛退出对美盛港地产持股，深圳鸿阅实业有限公司成了全资股东，法人和管理层也全换了。
目前，美盛港地产由深圳鸿阅实业有限公司100%持股，执行董事、总经理为曾小达。
股权穿透，深圳鸿阅实业由深圳仁恒达科技有限公司间接100%持股。
再往上，控制方是一家名为仁恒达实业发展有限公司的香港企业。
其关联方正是最初项目申报的主体博林集团。比如，深圳仁恒达科技的监事朱宏培，在博林系旗下多家公司均有任职。
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