北京百年胡同里的“共生”实验

中青报·中青网记者曹伟 实习生梁斯羽

尽管地处北京西城区大栅栏历史文化街区，但与熙熙攘攘的主街相比，姚江胡同安静了许多。可迈入胡同石门，走到尽头院落，却别有洞天。

这里不止有老住户，还有花店、咖啡店、音乐空间等新业态。不时有热爱Citywalk、文化探访的游客路过此处，被老院子里的“新风景”吸引，走进来喝杯咖啡，欣赏非遗文创。“许多来拍照打卡或到我们空间学习的年轻人，都觉得这院子待着特别舒服。”90后姑娘杨千墀在姚江胡同经营着一家音乐空间，在她眼里，这里的老街坊与新居民同在屋檐下生活，院子里处处都是人情味儿。

姚江胡同已有约140年历史，因胡同内曾有姚江会馆，主要接待余姚来京赶考学子而得名。百年后，会馆一度成了拥挤的大杂院，道路破损、杂物堆积、公共空间匮乏。

胡同内部呈口袋型布局，居民最怕的就是下雨。姚江胡同最低洼处比胡同路面低1.5米，每逢雨季便积水漫溢，在这里住了30多年的老街坊魏春香调侃：“一下雨，院里能‘划船’”。还有一大难题就是冬天上厕所和夏天洗澡难。

“改造后不仅解决了所有的老问题，没想到还引来了‘新邻居’。”魏春香对改造后的姚江胡同连连赞叹。

魏春香赞叹的，正是姚江胡同“共生街区”改造项目。

2019年北京市两会期间，北京市政府工作报告提出“按照申请式改善、‘共生院’改造的思路，推进核心区平房院落有机更新”。负责更新项目的北京大栅栏投资有限责任公司副总经理李紫祥说，这是他们推进姚江胡同“共生街区”改造的灵感来源。

2020年，姚江胡同所在片区启动申请式退租。退租之后，居民走了一部分、留了一部分，零散院落占到八成以上。大杂院究竟怎么改，既能改善民生，又能实现可持续运营？这些现实问题摆在面前。

李紫祥和团队把“共生”理念从单个院落拓展到整片街区，打破院落权属界限，将整个片区划分为若干个共生街区单元，配套全域公共服务和统一公共管理。

“更新不是简单地把住户搬走再招商，而是让留下的居民和引入的新业态、新居民形成一个生态圈。”李紫祥说。

姚江胡同内的咖啡店。中青报·中青网记者曹伟/摄

片区更新并非大刀阔斧推倒重建，更像做一场精密的“外科手术”，既要保留街区原有的空间肌理，又要减少对居民生活的打扰。

项目团队多次主动到居民家中面对面问需，把居民诉求搬到施工图纸上。李紫祥说，他们引进了“雨污水双层同位”“固定吸管集污”“分层蓄排、雨水蓄排调控”三项专利技术。

“团队废除原有的合流排水管道，实施雨污分流排水系统。同时新建集中化粪池系统，串联污水管线，引进独立卫浴，大幅提升居住舒适度。此外，团队在院落雨水蓄排调控上的创新，通过搭配屋檐雨水槽、院内蓄水沟道、多级蓄排沟道与应急泵井体系，解决了困扰居民多年的积水问题。”李紫祥骄傲的是，这套专利技术适配七成的平房低洼院落。

负责规划改造的设计师闻婷，同时也是共生街区的运营主理人。“在规划设计的初期，我们就决定要尽可能保留街区历史风貌，尊重老街坊的生活方式。”闻婷说，设计运营团队查阅老照片、文献，细究砖砌技法、窗棂样式，只为能呈现出传统建筑原本的面貌。

腾退出的空间，一部分用于补充停车、健身等公共配套设施，另一部分则引入人才公寓、设计师工作室、社区咖啡馆等年轻业态。如今漫步片区，胡同肌理依旧，老树仍在，但街角多了“口袋花园”，墙面添了艺术彩绘，曾经蛛网般的电线也已悄然入地，天空重现“无线美”。

“留居于此的老居民让传统文化向更深处扎根，新引进的文商旅业态让当下时兴的生活方式在老院子中落地。”清华同衡规划设计研究院城市遗产保护与产业发展所所长、大栅栏观音寺街区规划方案编制负责人阎照认为，传统与现代、古老与新潮的有机融合与交汇，实现了新老居民、游客的和谐共生，也让追求深度体验的游客能够更好地感受北京老城的魅力所在。

呼吸咖啡店长刘泰成为姚江胡同的“新居民”已经三年，每次见到街坊邻居都会热情打招呼，还常常一起聊天喝咖啡，“不同年龄段的人相处融洽，几乎没有隔阂。”刘泰感慨道。

小吕是姚江胡同人才公寓的青年租户。在她看来，这里虽处老城核心区，却隐居闹市。她的公寓是LOFT户型，基础设施完善，日常生活需求都能满足，优越的地理位置，让她的通勤十分便捷。“相当于日常居住在景区里，”小吕说，“既能享受现代生活便利，又能感受老北京胡同的烟火气，生活和工作平衡得很好。”

街区还定期面向所有居民开放瑜伽、太极拳等公益活动，老街坊和青年租户共同参与，“社交氛围融洽，拉近了邻里距离。”小吕说，这或许就是“共生”最好的诠释。

2025年4月，住房和城乡建设部发布了《城市更新典型案例集（第二批）》，北京西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目被收录其中。姚江胡同的蝶变，是“十四五”期间西城区平房院落有机更新的缩影。

近年来，西城区坚守老城保护底线，摒弃大拆大建模式，用“绣花功夫”推进平房院落精细化改造。截至今年5月底，已开展的21个申请式退（换）租项目，累计腾退面积12.37万平方米，修缮面积7.03万平方米，已利用面积5.98万平方米。腾退出来的空间被盘活利用，改造为人才公寓、特色文化空间、新消费场景等，逐渐对外开放使用，形成了“商业居多、商务次之、文化为特色”的崭新格局。

今年6月，西城区推出了《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案白皮书》与《创新节点图集》，针对腾退后形成的完整院落、沿街商业、共生院落三种类型，分别制定改造思路，还做成“菜单式”选项，可根据实际情况灵活挑选，为北京平房院落更新提供可复制的“西城方案”。