3套 VS 523套：广州“卖旧买新”有机会追赶上海吗？

5月26日，广州安居集团“卖旧买新”试点正式启动。

一个月后的6月25日，首例签约落地。截至目前，广州成功签约3例。

而就在一个月前，上海交出了一份让行业瞩目的成绩单——截至5月20日，浦东、徐汇、静安三区累计完成存量二手房收购523套。

3套与523套。这个悬殊的数字差距背后，是两座超大城市面对同一个命题——“国企收购存量二手房，打通卖旧买新链条”，给出了截然不同的解题思路。

广州首月落地3例，模式初步跑通

6月25日上午，广州安居集团举行居民商品住宅“卖旧买新”试点首例签约活动。

居民陈先生作为首位换房人，与广州安居集团下属公司签订二手住宅收购协议，同时与新建商品房开发企业签订认购协议。从5月26日试点启动到首例签约，全程历时约1个月。

“房子楼龄比较久，又是楼梯房，在市场上挂了8个月也没找到合适的买家，很难卖出好价钱。”陈先生的改善需求被搁置已久。此次旧房被国企直接收购，他顺利从海珠区的楼梯两房换到了同区的电梯四居室。“以前怕‘旧的卖不掉、新的不敢买’，现在心里就有底了。”

截至目前，试点已成功落地3例，分别位于海珠区和荔湾区。收购后的旧房将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。

广州模式有四个鲜明特点：

定价机制上，采用“两次评估＋协商确认”——第一轮初次询价评估确定大致区间，第二轮复核评估上门踏勘确定最终价格，全程以市场价为参考。居民如对评估价格不满意可选择不出售，全部评估费用由安居集团承担。

退出机制上，签署收购协议前可无条件退出、无需承担任何成本。这一设计大幅降低了居民的参与门槛和心理负担。

资金安全上，采用“现金收购+第三方银行托管”，旧房收购款全额由建设银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保全流程“专款专用”、路径透明。

合并置换上，允许使用一套或多套二手住宅合并置换一套新建商品住宅。这一灵活安排，对持有多个“老破小”的业主具有较强吸引力。

上海523套的规模效应是如何炼成的？

今年2月2日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点，浦东、徐汇、静安三区先行先试。

与广州“全市铺开”的策略不同，上海采取的是“集中力量、区域突破”的路径。试点启动后不到两个月，3月31日，静安区落地全市首例签约。截至5月20日，三区累计完成收购523套——其中徐汇区458套，浦东新区64套，静安区1套。二季度起，试点已扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等全部中心城区。

更值得关注的是转化效率：已完成收购的523套房源中，已有386套完成改造并上线配租，整体出租率达到82%。上海不仅在“收”上跑出了速度，在“改”和“租”上也形成了完整闭环。

在资金模式上，上海采用“房票”机制——居民旧房由区属国企收购后，收购款以“房票”形式进入监管账户，专款专用、有效期1年。这一模式将资金严格锁定在置换链条内，流向清晰、推进高效。徐汇等区的房票还可“全市通用，一二手通用”，部分新房项目对房票客户延长付款周期至4个月，进一步打通了置换链条。

在定价机制上，上海采用“双重评估”——国企与房管部门分别委托评估机构，形成收购指导价区间后与业主协商确认。

接下来6个月广州能走多远？

如果只看“首月”表现——上海在3月底才落地全市首例签约（静安区1套），而广州在首月就完成了3例。从这个角度看，广州的首月表现并不逊色，至少证明了试点流程已经初步跑通。

广州“卖旧买新”试点试行期至2026年12月31日，目前剩余不足6个月。上海用3.5个月完成了523套，平均每月约149套。广州能追赶上这个节奏吗？

两座城市的市场基础、试点策略、统计口径均有差异。但以下几个因素值得关注：

一是后发优势。上海已经跑通了模式、验证了可行性，广州可以借鉴经验、少走弯路。随着流程标准化，后续处理速度有望提升。

二是潜在需求可观。广州中心城区符合“总价300万元以内、70平方米以下、环城高速内”条件的房源数量庞大。试点启动首日即有约20组居民线下咨询，后续日均咨询量维持在15组左右，大量“卖不掉”的业主是潜在的转化来源。

三是信任正在建立。首例业主陈先生“挂牌8个月无人问津、试点1个月搞定”的经历，加上“零成本退出”“签约前可无条件退出”等保障，将逐步打消居民的顾虑。

但也要看到，上海3.5个月523套的成绩，是“区域聚焦+房票机制+市场活跃”多重因素叠加的结果。广州能否在剩余时间内实现量的突破，取决于流程标准化的速度、宣传推广的力度，以及最关键的——居民对国企收购价格的认可度。

接下来的6个月，是广州试点从“个案”走向“规模”的关键验证期。

结语

3套与523套的差距，是两种推进节奏的自然结果，而非优劣之分。上海以“区域先行+房票机制”快速起量，在短时间内形成规模效应；广州以“全市铺开+稳健设计”扎实起步，在定价公平性、退出灵活性上做了更细致的制度安排。

但对于住房租赁行业而言，两座城市的探索都指向同一个方向：存量二手房正在成为保障性租赁住房的重要增量来源之一。

上海收购的523套房源中，386套已改造上线，出租率82%；广州收购的3例旧房均位于中心城区、靠近地铁站点，将被打造成“老城区里交通便捷、自带烟火气的好房子”。

从“老破小”到“好房子”，从“卖不掉”到“租得到”——上海和广州用不同的节奏，走出了同一条路。而这条路的终点，是新市民和青年人在城市中心拥有一个安稳的家。

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