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缦云ONE项目是由合生创展（00754.HK，港交所上市公司）与珠江投资联袂打造的顶级豪宅项目，位于北京市通州区运河CBD核心启动区，新华北路3号，地处"长安金轴、新北京CBD"核心位置。

一、项目概况

• 基础信息
• 项目地址：北京市通州区新华北路3号（运河CBD核心启动区，五河交汇处）
• 产品类型：6-23层洋房、18-23层高层
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：约5.25万㎡（C1地块约3.5万㎡，C2地块约1.75万㎡）
• 总建筑面积：约23.37万㎡（C1地块约13.5万㎡，C2地块约9.87万㎡）
• 容积率：2.26（C1地块）、2.8（整体）
• 绿化率：30%
• 总户数：342户（C1地块，C2地块282户）
• 车位配比：1:1.6
• 物业：合生缦品牌物业（珠海华发物业管理服务有限公司北京分公司）
• 物业费：9.8元/㎡·月
• 在售状态：在售（C1地块2024年5月开盘，C2地块2025年12月底推新）
• 主力户型：199㎡四居、211㎡四居、216㎡四居、218㎡四居、251㎡四居、252㎡四居、262㎡四居、265㎡四居、341㎡五居、349㎡五居
• 均价：6.4-7.8万/㎡
• 总价区间：1200万-2700万
• 交付标准：全装修（精装）
• 交房时间：2027年9月30日
• 开发商：北京顺开房地产开发有限公司（合生创展、珠江投资联合开发）
• 投资商：合生创展、珠江投资
• 开盘时间：2024年5月（C1地块），2025年12月（C2地块）

二、核心区域与交通配套

• 区域价值
• 区位定位：项目位于通州区运河CBD核心启动区，踞千年大运河北首、百里长安街东端，是"长安金轴、新北京CBD"的核心组成部分。从国家行政中心到北京行政中心，新北京CBD创新聚集总部、金融、科技、高端商务，全力打造全球领先城市商务复合功能区的典范。
• 板块优势：项目核心启动区规划面积3.06平方公里、建筑规模约674万平方米，远超副中心站交通枢纽与新城金融服务园区。区域内已聚集工、农、中、建、邮储、北京银行"六大行"楼宇资源，形成完整稳固的高端金融产业链，中银投、邮储银行已入驻，华夏银行总部等推进中。截至2023年底，区域内注册企业超2万家，金融中心430余家金融及关联机构，市属国企及下属企业61家，央企二三级公司93家，城市地标包括世界侨商中心、保利大都会、新光大中心等16大超级地标。随着总部经济、产业集群、商业文娱、立体交通等重量级城市配套及规划的持续落地，缦云ONE在承接区域发展红利的同时，勾勒出了一座百万方国际住区的高维生活半径。

• 区域发展：运河商务区、行政办公区、文化旅游区三大板块，国家5A级景区、三大文化新地标、旗舰商业、医疗集群、优质教育等多样化资源，链接缦云ONE好房子的美好生活方式。

• 交通网络
• 三横：京通快速路、广渠快速路、朝阳北路
• 三纵：五环、六环、新华北路
• 两环隧：北环隧道、南环隧道
• 六轨道：1号线、6号线、7号线、22号线（建设中）、18号线（规划中）、M102核心区环线（规划中）
• 轨道交通：项目周边3KM内地铁站3个，最近站点为6号线通州北关（约799米），永顺（在建22号线/平谷线，约1.0km），通顺路（在建M101线，约1.6km）。三横三纵两环隧六轨道，亚洲最大中国第五代TOD范本-北京城市副中心站。
• 道路交通：项目位于新华北路3号，周边形成"三横三纵两环隧"路网，30分钟通达国贸CBD、金融街核心商圈。项目西侧宽40米绿色景观带，为居者打造休闲娱乐场所，提升居住品质。

三、周边生活配套

• 商业配套
• 高端商圈：项目周边商业配套丰富，20分钟内可达乐堤港、合生汇（在建）、爱琴海购物公园、长楹天街、世界侨商中心、万达广场、新光大大融城商业街等。
• 社区商业：项目北侧200米为远洋乐堤港大型综合shoppingmall（已投入运营），周边还有爱琴海购物、通州万达广场。未来将建成的商业包括合生汇、奥特莱斯mall，满足全方位消费购物需求。项目自身配套约3000㎡星际会所，包含健身空间及恒温泳池、篮球/羽毛球/健康管理中心、共享棋牌室、儿童托管中心、四点半学堂、儿童娱乐区、形象管理中心、家政洗衣房、艺术空间、24h超市精品店、社区轻食餐厅、宠物服务站等十余种功能，全面覆盖每一类业主需求。
• 教育医疗
• 教育资源：项目规划约4000㎡国际幼儿园、约1.94万㎡名校小学（由原北大附中校长王铮、原中关村三小校长刘可钦等领衔筹建，采用"政府+基金会"双轨制）。周边3KM内（直线距离）内有46个幼儿园；有15个小学，包括史家小学通州分校、黄城根小学、北京小学通州分校、官园小学、贡园小学、通州区中山街小学永顺校区、通州区贡院小学、通州区四中-小学部等；有6个中学，包括人大附中通州校区、首师大附中、潞河中学、中加国际学校、德闲国际学校、北京爱迪等。
• 医疗资源：项目周边3KM内（直线距离）内有38个医疗机构，包括安贞医院、友谊医院、首都医科大学附属北京潞河医院、首都儿科研究所附属儿童医院、首都医科大学附属北京胸科医院、通州区妇幼保健院、北京中医大学东直门医院等。
• 生态休闲
• 自然景观：项目位于通州运河CBD"五河七园"核心位置，距离运河约800米。五河：北运河、温榆河、小中河、运潮减河、通惠河；七园：永顺公园、温榆河森林公园、月亮河公园、西海子公园、运河公园、大运河森林公园、城市绿心公园。周边19个公园景点，包括北关公园、西海子公园、永顺体育休闲公园等。

• 产业集群
• 千亿投资驱动
• 城市副中心连续5年实现超千亿投资目标，年均新注册企业超2万家，持续吸引高精尖企业落地——2025年前三季度，新设外资企业149家，外资企业总量突破1725家。
• | 全球财富管理与绿色金融和可持续金融“双中心”：470余家金融及关联企业
• | 国央企集群：171家央企二三级总部、市属国企子公司
• | 城市地标群：世界侨商中心、保利大都汇、新光大中心、北京塔等商务地标

四、项目规划与产品设计

• 社区规划
• 整体布局：项目总占地面积约5.25万㎡，共规划11栋楼（C1地块8栋、C2地块3栋）。C1地块（一期）：共8栋楼，342户，其中6栋楼为6-9层洋房（1栋6层、1栋7层、3栋8层、1栋9层），打造舒适低密社区；10号楼为23层、3号楼为14层。C2地块（二期）：共3栋楼，282户，为清一色高层（1号楼18F、5号楼22F、11号楼23F）。楼栋前低后高排布，保障每栋楼最大采光限度。项目层高均为3.3米，充分保证了房屋的通透性和采光情况。

• 配套设施：项目配备有独立玄关收纳系统、泛会所、全龄跑道、宽景楼间距等设施。C2地块一期为高低配，大部分为6-9层洋房，只有10号楼为23层，3号楼为14层；而二期为清一色高层，1号楼18F、5号楼22F和11号楼23F。由于产品规划思路不同，二期的楼间距拉得很开：1号楼和11号楼的间距为93.21米，5号楼和11号楼的间距为64.37米，且是完全错开的。简而言之，二期产品的视野很好。尤其是1号楼，可以俯瞰整个缦云ONE期的中央景观。这栋楼是二期的楼王，18F小高层、三个单元，首层局部架空，边户建面约262㎡，中间户约252㎡。

• 会所配套：项目配备约3000㎡立体会所+11座泛会所。约3000平米星际会所，全新生活场景引入多场景城市功能，规划打造恒温泳池、健身房、篮球馆、共享电竞、宠物寄养中心、儿童游玩活动区、美食馆、24小时便利店等功能空间。星际会所升级：恒温泳池、篮球馆、艺术中心、社娱中心、社区美食馆。每栋楼宇定制泛会所，浸润全家欢乐时光，复合多元休闲文娱功能，规划涵盖MINI乐园、共享办公、茶室、时光书房等空间，让享受生活的时间延长、让家的空间扩展。泛会所升级：共享电竞、时光书房、时光舞台。

• M+六恒科技系统

• 建筑特色
• 立面设计：项目外立面设计，拒绝自我复制，大胆创新：选用耐腐蚀、耐高温、历久弥新特性的高端铝板构成建筑筋骨，采用与通州十六大地标呼应的全新直感线条，勾勒出独一无二的"云翼"建筑形态，在运河畔勾勒出兼具国际风范与在地气韵的天际线。以铝板和玻璃巧妙搭配，融入新北京CBD城市肌理，勾勒出极简典雅的平行线条，立新运河商务区时代封面。建筑升级：低密洋房、约3.3米层高、户户阳台、户户飘窗、玻璃幕大堂。

• 技术标准：项目搭载全新一代M+科技体系，以"六恒"标准重构居住微环境。六恒科技系统：恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净、恒洁。科技升级：六恒科技系统、纳米幕净化系统、中央净水系统、零风感分户调温、航天级隔音、AI智慧园区安防系统。项目是合生于2001年整体拿下的300亩地的其中一块，名为C1组团，即首期地块。缦云ONE仅规划346席，占地3.4万方，总建面13.5万方，其中地上建筑面积8.1万方，地下建筑面积5.4万方。整个地块占地300亩，分五期开发。二期和三期未来也是做大平层，但是产品都是高层。四期和五期是商业综合用地。
• 户型设计

五、拿地信息和开发商信息

• 拿地信息
• 拿地时间：2001年3月
• 拿地企业：合生创展（整体拿下300亩地，缦云ONE为C1组团）
• 土地性质：R2二类居住用地
• 规划条件：容积率2.26（C1地块）、2.8（整体），绿化率30%，建筑限高80米
• 开发商背景
• 企业资质：合生创展（00754.HK，港交所上市公司），32年卓著发展，致力为城市发展与人居变革创造价值。旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱，逐步成长为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台。珠江投资，知名房地产开发企业，与合生创展为关联企业。合生缦品牌，全球高端生活方式品牌，合生缦品牌涵盖MAHA缦合、YUNĒ缦云两大产品线，开创中国首个世界级生活方式品牌，对标全球超前理念、聚合全维超配资源，定制打造独特且不可复制的高端居住体验，营造简而不凡的艺术品位。
• 产品矩阵：合生缦品牌涵盖MAHA缦合、YUNĒ缦云两大产品线，将全球TOP级生活方式美学样本，安放于城市繁华要地，对标全球前沿理念、聚合多维资源，定制打造独特且不可复制的高端居住体验。

• 物业服务：合生缦品牌物业提供无边际服务，"折叠服务，至善无痕"。时间无边际全生命周期服务体系：365全天候响应、24小时管家服务响应、15分钟日常维修响应、5分钟紧急事件响应、3秒消防警报触发响应。空间无边际全方位多元化服务体系：智慧通行安防保护、智慧园区楼宇监控、智慧家居一级响应、智慧APP远程控制、智慧商城优选服务。专属无边际全程尊享无忧服务体系：私人管家服务、老人儿童定制托管服务、空房护理服务、医疗健康服务、便民服务。全屿生态顾问体系与全球高端资源的导入，加之业内首个打通的会籍体系，让业主尊享黑金会籍权益，可跨城预约北上广缦云会所，无论是差旅期间的临时需求，还是定制私宴、商务接待等场景，都能得到妥善满足，构建起便捷丰盈的生活服务闭环。

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