北京
近日，盐田新盘路劲驭海隽府开盘入市，这个备受关注的项目，前身有一个为人熟识的名字——海涛花园。
开盘去化官宣八成，项目究竟有何优劣势？超5万/㎡的价格究竟值不值得买？一些销售不会告知你的真相，克而瑞好房点评网今天来全面扒一扒。
16年旧改终破局——海涛花园的前世今生
2010年，海涛花园被正式纳入深圳市旧住宅区更新改造试点范围。这个建于上世纪80年代的初代商品房小区，因受海风长期侵蚀，存在墙体脱落、结构外露等明显安全隐患。
然而旧改之路远非坦途。2011年项目专项规划获批，但直到2016年才正式启动搬迁。签约推进异常缓慢——2019年完成签约1162户，签约率尚不足95%；2020年4月仅增至约1174户，签约率93.17%。港资开发商路劲集团自2014年起逐步收购项目公司股权，至2019年完成全资控股。2024年，项目通过行政征收完成了全面拆除，困扰16年的旧改终于进入实质性开发阶段。
如今，这片土地以“驭海隽府”的新名字涅槃重生。一个历经16年博弈的旧改项目，最终交出了答卷。
约2300户大体量社区——改造规模与货量
驭海隽府前身为海涛花园城市更新单元，原小区占地约5.3万平方米，共有58栋房屋，总建筑面积约7.6万平方米，涉及1260户权利主体。
改造后项目规模大幅扩容：总占地约4.43万平方米，总计容建面约26.3万平方米。计容积率建筑面积约24.3万平方米，其中住宅约22.38万平方米（含保障性住房1.79万平方米），商业1.26万平方米，公共配套设施6600平方米。规划住宅总户数约2300户，由商品房、回迁房及保障房等组成。项目分南北两地块开发，共规划14栋住宅及1所幼儿园。一期建设用地3.01万平方米，容积率5.27；二期建设用地1.42万平方米，容积率6.14。
从7.6万平方米的旧小区到26万平方米的滨海大城，货量充裕但容积率偏高，是值得关注的指标。
开盘去化超8成——销售现状与优劣势
销售现状：6月5日，项目首批56套142-236平方米大户型获批预售，均价约5.84万元/平方米。6月11日，第二批142套88-185平方米房源获批，备案均价约5.01万元/平方米。6月12日正式开盘，首推1单元一线亲海楼王（143-169平方米四房）半小时售罄；紧急加推2单元（89-128平方米三四房），1小时再劲销8成。整体去化率超8成，刷新盐田8年新盘首开纪录。
优势：项目位于盐田沙头角板块，属一线临海住宅，南向无遮挡直面大鹏湾，下楼即达19.5公里海滨栈道。距地铁8号线海山站约900米，2站进罗湖。配套方面，周边有壹海城、盐田区外国语小学等。作为路劲“隽”系高端产品线深圳首作，建筑与园林设计水准较高。
劣势与风险：开发商路劲集团2025年8月宣布暂停支付离岸债务，已实质性违约，未偿还离岸债余额约23亿美元；2025年归母净利润亏损59.8亿港元，为近年最高。
项目并非所有户型都能看海，且临海对建筑质量考验大。此外，一期容积率5.27、二期6.14偏高，项目预计2028年中旬交付。总体而言，项目更适合盐田本地改善型需求。
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