北京
我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号
昨天，一个粉丝私信我，她家在天通苑那套188平的房子，挂了整整两年，最近终于成交了——但成交价比最高点跌了整整300万！
她说：“房姐，我真的认了，我信了你的话，如果再拖下去，可能连这个价都保不住。”
看完这条消息，我心里五味杂陈。这不是个例，这正在成为北京楼市的常态。
天通苑，从“北漂第一站”到“弃子”
你肯定听过天通苑，亚洲最大的社区，住着几十万人，曾经是多少北漂来北京落脚的第一站。这里曾经有多辉煌，现在就有多落寞。
前几天，天通苑成交了一套不带电梯的顶复，单价1.65万/平——这可是北京！全北京！这不是燕郊，不是香河，是北京昌平的天通苑！
我翻了一下数据，天通苑现在外网挂牌房源816套。两年我在公众号说过：天通苑过气了，预算够尽量不碰，手持的尽量甩货。当时很多人骂我，觉得我是在危言耸听。
现在呢？那些当年不舍得降价卖的业主，现在只能眼睁睁看着房价一年比一年低。天通苑已经彻底被分化掉了。
不是天通苑不行，是整个楼市在“换血”
很多人不理解，天通苑有地铁5号线，位置也不差，为什么跌这么惨？
我告诉你，因为替代品来了。
你去看看现在的北京新盘市场，昌平的国贤府PARK，开盘当天卖了467套。这些新盘什么配置？400万出头的总价、步行400米到地铁站、得房率超过95%——同样的钱，你是愿意买一个楼龄快30年、没有电梯、品质堪忧的老房子，还是买一个品质拔地而起的新房？
答案不言自明。
天通苑在过去二十年承担了“安放北漂”的历史使命，但它的历史使命，已经结束了。现在北京的刚需，要的是品质、地铁、得房率，不是“凑合住”。
这四类房子，趁现在赶紧卖！
我给大家划重点，这四类房子，你手里有的，趁早出手，别等到“无人问津”的那一天：
第一，超级大盘的老房子。 挂牌量超过200套的小区，你在里面就是一个小水滴，砸盘的人一个接一个，卖了才是赢家。天通苑、富力又一城、芍药居，都是教训。
第二，远郊区没地铁的大户型。 通州、房山、顺义那些大户型，地段偏、配套差、交通累，谁接盘？一个半小时通勤，年轻人熬不住，中年人受不了。
第三，郊区的别墅。 青龙湖、小汤山那些老别墅，当年是富人身份的象征，现在就是过气明星，没人气、没流通、没价值。
第四，用完学位的学区老破小。 德胜一套67平的老破小，2021年能卖990万，2025年只能卖618万——四年跌了372万！现在出生人口一年比一年少，学区房的溢价，正在以你想象不到的速度缩水。
给买房人的一句心里话
北京的楼市，已经彻底进入“大分化的时代”。
核心区的好房子，品质过硬、地铁直达、产业支撑——这样的房子，行情好的时候能涨，行情差的时候抗跌，是真正的“硬通货”。
边缘化的差房子，没有地铁、没有产业、没有品质——这样的房子，行情好的时候涨得慢，行情差的时候第一个崩，未来还会继续跌。
你现在要做的，就是尽快把手里那些“虾米”卖掉，换成一个“小鱼”，等到机会来临时，再换成“大鱼”。
房子在精不在多，这个道理，你越早明白越值钱。
如果你也有同样的困惑，评论或私信，我来给你分析一下！
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