涉外房产纠纷案例：国樽律所代理客户希腊购房逾期交付案件已办结

近日，北京国樽律师事务所代理的中国公民张先生与希腊雅典某房产开发商之间的跨境购房纠纷案件顺利办结。国樽律所涉外房产争议解决团队依托覆盖希腊的本地协作网络与中希双方法律实务经验，通过跨境非诉协商方式成功帮助委托人追回全额购房款及对应逾期违约金，双方和平达成和解，委托人对办案结果高度认可。

案件梳理

委托人张先生为中国籍公民，出于海外资产配置与居留申请需求，于 2022 年与希腊雅典某房产开发商签署正式购房协议，全额支付购房款后同步提交希腊购房居留签证申请。协议约定的房产交付期限届满后，开发商始终未履行交房义务，截至委托时房产逾期交付已超过一年，且开发商未就延期交付给出明确解决方案，委托人多次自行沟通退款无果，遂委托国樽律所启动跨境维权程序，核心诉求为追回已付全额购房款。

案件关键时间线：

1.2022 年：委托人与希腊雅典某房产开发商签署《不动产购买协议》，一次性支付全额购房款，同步启动希腊购房居留签证申请流程，协议约定房产预计于 2024 年第二季度完成交付。

2.2024 年第二季度：约定交房期限届满，开发商未按约交付房产，且未出具具备可执行性的延期交付方案与补偿安排。

3.2025 年 9 月 18 日：房产逾期交付已超一年，委托人在多次自行协商退款未果后，正式委托国樽律师事务所代理本次跨境房产纠纷。

4.2025 年 9 月 - 10 月：办案团队完成全案证据梳理、中希双方法律适用研判，联动希腊本地合作方完成管辖规则与财产线索核查，正式向开发商发送维权律师函，提出全额退款 + 违约赔偿的明确主张。

5.2025 年 11 月 - 2026 年 2 月：代理委托人参与多轮跨境协商谈判，针对开发商提出的分期退款、延后交房等方案逐一开展法律风险评估与反驳，同步完成希腊当地法院诉讼立案的前置准备，以诉促谈推动争议解决。

6.2026 年 3 月 12 日：双方最终签署正式和解协议，开发商于约定期限内向委托人全额退还购房款并支付逾期交付违约金，案件正式办结，委托人权益得到完整保障。

办案律师解读

本案核心争议焦点与办案要点如下：

1.跨境购房合同的法律适用与管辖认定：案涉房产位于希腊雅典，根据不动产纠纷属地管辖原则，合同违约与解除规则适用希腊当地法律，需结合希腊民法典与不动产交易规范制定维权策略，同时兼顾中国委托人的跨境程序便利与资金安全需求。

2.逾期交房的根本违约性质认定：开发商逾期交付房产超过一年，且无合理延期依据，已构成购房合同项下的根本违约，委托人依法依约均享有合同解除权，有权要求全额返还已付购房款，并主张逾期交付产生的违约金损失。

3.跨境房款追回的落地执行保障：跨境购房退款涉及外汇合规、境外资金划转、境外主体履约约束等多重问题，需联动希腊本地法律团队完成履约监督，确保退款资金足额、合规划转至委托人境内账户，规避跨境执行风险。

4.购房与移民签证的联动处理：委托人购房行为与希腊居留签证申请深度绑定，房产无法交付将直接导致签证申请不满足核发条件，维权过程中需同步明确签证申请的终止与后续衔接方案，避免委托人产生次生损失。

法律依据

（一）希腊不动产交易与合同法律规则

1.《希腊民法典》第 369 条：合同当事人应当全面履行合同约定义务；一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权解除合同，并要求返还已履行的给付、主张违约损害赔偿。

2.希腊《不动产开发与交易管理条例》：房产开发商需严格按照购房协议约定的交付时间、房屋标准履行交房义务；逾期交付超过 6 个月且无正当理由的，购房人享有法定单方解除权。

3.希腊购房移民政策相关规定：通过购置不动产申请希腊投资者居留许可的，需以完成不动产权属过户、取得正式产权文件为核心前提，未交付的房产无法满足居留签证核发的资产要求。

（二）中国涉外民事法律适用规则

1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。本案不动产位于希腊，相关合同违约、产权争议均适用希腊当地法律进行认定与处置。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十六条：因在中华人民共和国领域内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷提起的诉讼，由中华人民共和国人民法院管辖；本案为境外不动产纠纷，优先适用属地管辖规则，通过跨境非诉协商解决符合高效维权的实务原则。