用街坊情怀撬动片区焕新，番禺“白宫”探索商业旧改新路径

去年中央提出我国城市发展从增量扩张转向存量提质的重大战略判断后，不久前省委城市工作会议再度提出要主动适应城市工作的新形势新要求，坚持内涵式发展，推动城市像有机生命体一样自我完善、自我发展。

作为落实上述部署的举措，近年来广州在探索超大城市有机更新的道路上不断试点总结，出台了全国首部城中村改造地方性法规，破解了城中村改造“改不动、改不好”困局，已经建成的花都集群街2号、越秀区小石集等危旧房原拆原建项目也成为向全国输出经验的典型案例。

在前期经验的基础上，今年广州继续在城市更新领域加大力度，不仅计划投资额度继续提升，还将继续完善相关政策体系，落地一批新试点项目，让城市更新更好地成为城市能级提升、功能完善的驱动力。

在年初以来各区的调研中，市委书记冯忠华也强调要稳步推进城市更新和城中村改造，深化拓展自主更新经验做法，充分调动群众积极性，以“绣花功夫”推进老旧小区改造，持续改善人居环境、优化公共服务，更好满足老百姓对美好生活的向往。

作为积极参与城市治理的智库型媒体，南都也借此机会推出“大城焕新 跃马新程”城市更新系列报道，通过对一系列典型项目案例的深入报道，争取搭建多方沟通平台，通过对话沟通弥合项目背后的误解和分歧，推动各方形成共识，让居民更积极地参与和支持广州城市更新，政府和公众携手共同践行“人民城市人民建”的美好理念。

自从去年4月份正式开拆旧楼以来，番禺“白宫”改造项目进展神速，前期项目建设方的通报显示，项目从正式动工到主体封顶仅用 83 天。如今项目开工已经一年多，整个项目的工程已接近尾声，据南都记者近日在现场观察，在原明珠楼地块已经建成一栋商业综合体，石材和玻璃组成的不规则幕墙显得非常有现代感，基本完成改造的丽江明珠酒店已经有连锁酒店入驻营业，只有丽江歌剧院和丽江明珠大厦还在内部改造中。

在番禺“白宫”项目之前，广州其实有过许多非常成功的商业旧改项目，而“白宫”的独特之处在于时机和地理位置：它是2024年《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》公布之后全市首个单一产权的商业旧改项目。此外，广州之前的案例集中分布在荔湾越秀等中心城区的老商圈，位于城区近郊的项目则非常少见，特别是在周边的沙溪村旧改目前还未实施的背景下，未来它还有机会联动沙溪在番禺北部打造一个新商圈，走出一条以商业旧改带动城中村改造的新路径。

历史：私人投资建歌剧院当年是创举

番禺“白宫”历史图片

在2024年广州危旧房改造政策公布之后，番禺“白宫”项目是全市首批12个试点项目之一，和广为人知的花都集群街2号、越秀小石集等住宅原拆原建项目不同，它属于商业旧改项目。

根据公开资料，番禺“白宫”的原名为始建于上世纪90年代的丽江明珠酒店。酒店由5栋纯白色西式楼宇组成，总面积近6万平方米，包括丽江明珠酒店主楼以及员工宿舍楼、丽江歌剧院、丽江明珠大厦等，整体采用罗马式设计，拥有醒目的白色外墙与欧式穹顶，因外观酷似美国总统府白宫被街坊称为番禺“白宫”。

在上世纪九十年代，完全由私人投资兴建一座歌剧院是件稀罕事，特别是丽江歌剧院配备的巨幅欧式壁画、下沉式座位、立体式舞台布局和舞美灯光在那个年代堪称一流，给当时的观众带来极大的感官冲击，许多番禺和广州的市民都曾慕名而来，番禺“白宫”也由此成为一代人的集体记忆和地标符号。

不过，在取得最初的成功后，整个项目在后续运营的过程中没能适应市场环境的变化，特别是最近十年在高端餐饮、商务接待等传统业务日渐萎缩的挑战下，酒店整体经营始终没有起色，再加上内部环境和设施设备的陈旧老化，内忧外患的夹击最终导致它在2019年走向破产清算，经过多次司法拍卖后才找到新的投资方，最终由广州百盛实业投资有限公司接手盘活，在政府部门和新业主的努力下开启了改造重生。

市规划和自然资源局此前公示的项目规划图显示，在本次改造中，南侧原本作为会所的明珠楼已经被整体拆除。由于内部设计了大量西式立柱导致空间利用率低且破碎，明珠楼单纯靠翻新已经很难满足当前的商业需求，整体拆除后新建一栋地上5层、地下2层的现代化商场。原来的丽江明珠酒店和丽江歌剧院因为仍具备改造条件，在保留原建筑外立面的同时对内部空间和功能进行改造升级，同时拆除了原来酒店配套的员工宿舍楼，整个项目的用地布局显得更为合理。

走访：改造接近收尾，未来将打造大型商业综合体

番禺“白宫”项目的商业综合体已经建成，丽江歌剧院仍在内部改造施工。

近日，南都记者在现场走访时发现，目前整个番禺“白宫”项目改造分成三部分开展，每个部分目前进展不一。

进展最快的原丽江明珠酒店的改造已经完成，这部分改造只是对内部空间进行升级，基本保留了建筑原来的欧式外观，原来建筑内部的酒店功能也被保留下来，整体工程量不大，因此最早完成，目前已经有连锁酒店入驻营业，只不过整个酒店外部因为几乎都是工地，施工人员用铁皮围挡将酒店内外隔离开。

据酒店工作人员介绍，该酒店在去年就已经开业，目前经营时间还不算长，各种服务设施还非常新，而且因为靠近地铁站且距离长隆万博不远，目前客流还不错。不过南都记者也注意到，目前酒店开业的只是客房和必要的公共服务设施，整栋大楼内部依然有部分空间处于装修阶段，整栋大楼并没有完全投入运营。

除了原丽江明珠酒店之外，进展较快的还有新建的现代化商业综合体，这栋楼就建在明珠楼原址，在原来的明珠楼整体拆除之后重新设计施工，目前楼宇已经建成，外立面幕墙也已经完工，目前处于内部装修阶段，现场还同步设立了招商中心进行前期招商。

工程进展较慢的是对原来的丽江歌剧院和丽江明珠大厦，这部分改造保留了原来的欧式穹顶，但是内部空间要整体翻新改造，工程量较大，目前楼宇内部还是毛胚式的混凝土框架，现场堆满各种施工材料和设备，部分外部墙面还搭着施工脚手架，目测离完工还有早。

随着整个改造项目的继续推进，去年底业主方也公开表示整个番禺“白宫”将整体打造成一座总面积约10万平方米的非标商业综合体，其中地下面积2万平米，地上面积8万平方米，整体定位为南方艺文岛岸，区别传统的商业场景，项目聚焦休憩与艺文主题，同时涵盖生活方式、人文艺术、餐饮与娱乐体验等多元业态，力争打造成为广州商业新地标。

此外，在一个月前龙湖地产方面也宣布取得该项目的经营权，未来将以轻资产运营的方式跟业主合作，通过引入旗下商业地产的合作品牌，未来将在此整体打造继番禺广场之外的第二个龙湖“天街”商场。

展望：能否和沙溪旧改联动，打造番禺北部新商圈

原丽江明珠酒店（图中左侧）已经改造完毕部分投入使用，丽江歌剧院（图中右侧）还在施工。

从改造类型看，番禺“白宫”和花都新华坊均属于2024年广州危旧房改造政策公布之后首批试点的商业旧改项目，不过在产权结构上，前者属于单一产权，而后者属于多产权。为了解决业主分散带来的统一运营管理难题，花都区还专门指定区城投作为统一运营单位，从多位私人业主手里以有偿打包的方式获得20年运营权，而番禺“白宫”则不存在这些问题，直接由单一业主自住运营。另外，从项目规模上对比，番禺“白宫”项目近10万平方米的体量注定了它的定位是整个片区的商业龙头，而花都新华坊的体量仅约2500平方米，只能作为社区的便民商业配套。

单论体量，近年来广州商业旧改项目能超过番禺“白宫”的是位于荔湾区西湾路的悦汇城商场，后者建筑面积高达28万平方米，由原来的鞋具箱包批发专业市场改造而成，是近年来广州最大的单体商业旧改项目，也是仅次于正佳广场的全市第二大商场。凭借大体量的优势和双地铁线的交通加持，2021年改造之后它迅速成为中心城区西部的一站式综合商业中心，辐射范围超过周边十公里。

和悦汇城相比，同样具有大体量加双地铁优势的番禺“白宫”项目也完全具备成功的各项基本条件。

目前项目所在的番禺北部洛浦片区周边以餐饮食街、电商、酒店用品专业市场、茶叶和建材市场等单一功能的商业市场为主，缺乏融合休闲运动购物等多功能商业综合体，洛浦片区多个大型社区居民想要周末消费购物，往往会往南去6公里外的万博商圈，未来等“白宫”项目正式建成将弥补这一空白，直接辐射洛浦街近40万常住人口。

此外，在功能上和正在推进的沙溪村改造联动也是番禺“白宫”跟广州此前的商业旧改项目不一样的地方。

在公示更换了合作方之后，总投资额高达400亿的沙溪村旧改目前正处于村民表决的关键期，如果后续顺利通过，未来旧改中的商业物业将有机会跟位于沙溪村牌坊入口的番禺“白宫”形成联动互补，将片区的商业功能进一步从单个商业综合体扩展为一个新的商圈。目前这种商业综合体带动旧村商业物业改造的做法已经在马场路SKP项目和石牌村部分地块改造中进行了初步尝试，而番禺“白宫”和沙溪村改造也有望将这一做法进一步推进。

建议：政府强化顶层设计，提高项目功能定位

规划部门公布的沙溪村旧改效果图

在广东白云学院现代产业研究院院长、广东省商业经济学会会长王先庆看来，想要和沙溪村旧改联动打造成番禺北部新商圈，番禺“白宫”项目首先需要解决的是提高项目定位和做出特色。

他告诉南都记者，位于新中轴番禺段和珠江后航道是该项目的区位优势，如果能据此把“白宫”做成整个番禺北部的展示窗口，再辅以差异化的特色功能，整个项目就能成为盘活洛浦片区的棋眼，“目前广州部分区域的商业综合体其实是过剩的，如果做不出差异化和特色，即使有街坊情怀的加持，周边的居民也就是前期来看看，时间久了也不一定就会在这里消费，可能还是会去万博商圈。”

为此他也建议政府部门可以在后续“白宫”项目的商业运营和沙溪村的片区改造规划中强化统筹和顶层设计，跳出项目本身，视野放大到整个番禺北部的整体功能策划中，这样才能发挥出项目的最大价值，提升整个片区的发展水平。

在番禺“白宫”等商业旧改试点项目推进的同时，近日市住建部门和市规划自然资源部门也联合发布了《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，明确提出鼓励“楼宇-街区-商圈”联动更新，促进存量资源整合与成片提升；引导楼宇更新改造聚焦特色化、品质化发展，通过引入知名品牌、首店、旗舰店、体验中心，打造体验式、沉浸式消费场景，塑造主题鲜明、运营专业的特色楼宇品牌，提升楼宇资产价值与区域影响力。

这一措施也意味着未来番禺“白宫”项目和沙溪村改造在功能上联动、共同打造番禺北部新商圈的蓝图有望获得更多的政策支持。

此外，上述意见还提出，下一步将支持多元主体参与更新，引导各类市场主体依法参与更新改造与运营服务，充分调动社会力量参与的积极性，支持实施主体主动申报更新需求，各区也将建立低效楼宇动态管理台账进行跟踪，对条件成熟的项目，优先申请纳入城市更新年度计划。

展望未来，随着番禺“白宫”项目后续完工后开展运营，相关的经验也有望鼓励更多社会资本进入改造项目，各区也将力争推出更多的商业旧改项目，共同为广州城市更新贡献更多成功案例。

南都广州新闻部出品

统筹：冯芸清

采写：南都N视频记者 魏凯