美国医生当地主的心得分享(三）房地产周期、利率与通胀对房市的影响

房地产真正的力量，并不一定来自某一年房价暴涨，而是来自长期持有带来的复利。真正让业余小地主受益的，往往不是某一次精准抄底，而是：时间。

房地产周期

美国经济庞大而有序，尤其近百年留下了大量可以追溯的数据。这也使房地产市场虽然复杂，却并非完全无迹可寻。很多投资理论、周期理论，都是从这些长期数据中总结出来的。

一般认为，房地产市场会经历四个阶段：恢复期（recovery）、扩张期（expansion）、超供期（hyper supply）以及衰退期（recession）。

最近一次完整的大循环，大致始于2008年经济大滑坡。那次由于信贷失序，房地产市场迅速崩盘，一时间 foreclosure 和 short sale 遍地皆是。有些地区跌幅极其惊人，尤其抗风险能力较弱的 condo，更是惨不忍睹。我自己也曾捡到过一年多内跌了75%的 condo。

可是，从根本上讲，美国经济始终具有很强生命力。一整套宏观调控机制，最终还是把几十万亿规模的房地产市场慢慢拉了回来。于是，从2008、2009年的大溃败之后，房地产逐渐进入恢复期。

恢复期最明显的特点，是房价开始缓慢而稳步回升。由于没人能够真正确定谷底在哪里，许多精明投资者会在这个阶段悄悄开始重组资产，把资金重新转入房地产。与此同时，经济活动逐渐恢复，需求增加，空置率下降，而利率通常也比较低，因此有利于贷款购房。

随后市场进入扩张期。

经济活动增加，意味着对居住面积的需求增加。此时贷款利率仍然相对较低，空置率继续下降，房价与租金同步上涨。建筑商开始能够比较容易地算出：投入多少资金，多少年后能够收回成本并获得利润。于是，各地新建住宅申请开始明显增加。

这一阶段，往往也是租金上涨最快的时候。

但任何市场一旦持续火热，危机也会在暗中形成。

只要租金持续上涨，买房看起来就总比租房划算。于是建筑商开始疯狂圈地造房。但房地产不像股市，无法急刹车。房子一旦开建，很难一年之内突然停下。最终，供应逐渐逼近需求，继而超过需求。

此时：
空置率开始增加，需求开始疲软，房东开始降价促销。

市场便逐渐进入所谓的“超供期”。

再往后，则进入衰退期。

当房地产需求明显下降时，租金下跌、买家减少、空置率继续增加。由于房地产与整体经济高度相关，此时整体经济往往也同步低迷。大量房主无法继续支付月供，于是 short sale 与 foreclosure 迅速增加。新建房停工，投资人重新进行资产重组。随后随着经济恢复、人口增长，需求重新追上供应，房地产又进入下一轮周期。

关于房地产周期，业内一直流传一个很有名的“18年周期理论”。

1800年至1925年之间，美国房地产市场几乎精准按18年周期运行。但1925年至1979年间，本该出现三个周期，实际上只出现了两个。原因之一，在于政府开始更强力地干预经济，而二战也极大改变了全球经济结构。

其中一个重要转折点发生在1979年前后。

为了压制通胀，美国政府突然大幅加息。虽然成功压制了 runaway inflation，但也把经济与房地产提前打入低谷。

如果从2008年算起，按照18年周期推算，理论上2026年前后可能会出现一次房地产大调整。但百年未遇的新冠疫情，很可能已经打乱了原有节奏。疫情甚至可能把扩张期与超供期部分重叠，使未来衰退变浅，甚至让周期边界变得模糊。

不过，对于“业余小地主”来说，周期理论最大的意义，并不在于精准预测顶部和底部。

因为我们不是大型资本。很多时候，抢到几个好资产，钱包就已经见底。真正重要的，其实是：买得准，现金流健康，并且能够长期持有。

利 率

美国人的资产，大致可分为股票、房地产、现金与债券，而房地产大约占家庭财富的一半左右，是最重要的资产类别之一。既然如此，它与利率的关系，就注定密不可分。

最近几年，美联储连续加息，很多人开始担心：高利率到底意味着什么？房价会不会暴跌？房地产是不是已经不值得投资？现在是不是应该wait and see？

这些问题，其实都不容易一句话回答。因为房地产与利率的关系，从来不是简单的“利率高，房价就跌”。真正的房地产市场，比这复杂得多。

很多人对今天7%左右的房贷利率感到焦虑。但如果把时间线拉长，会发现利率本身，其实是一个非常“相对”的概念。

上世纪70至80年代，美国经历过极其严重的通胀。当时石油危机、工资快速上涨以及政府支出增加，最终导致通胀一路失控。为了压制runaway inflation，美联储不得不猛烈加息。1981年前后，30年 fixed mortgage rate 一度接近18%。

相比之下，今天7%左右的mortgage rate，从历史尺度看，其实并不算离谱。只是过去十几年超低利率环境，让很多人误以为2%-3%的 mortgage 才是“正常”。事实上，那才是历史中的特殊时期。

真正受到高利率直接打击的，其实是购买力。

举个最简单的例子：同样贷款50万美元，

如果利率是3%，月供大约$2100；

而如果利率升到7%，月供则接近$3300，

差距非常明显。

于是，很多原本能够负担50万美元房子的人，在高利率环境下，可能只能买35万到40万美元的房子。市场购买力自然下降，房价上涨速度也会明显放缓。

但这里有一个非常重要的问题：“涨幅放缓”，并不等于“房价崩盘”。这是完全不同的两件事。

很多人喜欢把今天与2008年相提并论，但实际上，两者有根本区别。

2008年前，市场上充斥大量 no-doc loan、low-doc loan 以及0 down payment，很多贷款审核几乎形同虚设。而今天，银行审核明显严格得多。此外，目前美国很多地区房屋库存依然偏低，供给不足本身就会对房价形成支撑。

还有一个很重要、但常被忽略的因素：大量房主在2020-2021年锁定了2%-3%的超低利率 mortgage。这些人没有太大动力卖房，因为一旦卖掉，再买房就要面对7%左右的 mortgage rate。于是市场供给进一步减少。

这也是为什么，高利率环境下，房价虽然降温，却没有像2008那样全面崩塌。

高利率对不同人群的影响，其实并不一样。

对投资房买家来说，影响最大。因为现金流会被明显压缩。很多原本 cash flow positive 的房子，会逐渐接近 break-even，甚至变成 negative cash flow。因此，现在买投资房，比前几年更需要认真算账。

租金收入减去 mortgage、地税、保险、HOA、维修以及管理费之后，到底还能剩多少。如果只是勉强持平，风险就会明显增加。尤其一旦遇到空置、大维修、roof、HVAC 或 eviction，现金流很容易瞬间转负。

但有意思的是，高利率有时反而利好现有房东。因为很多原本准备买房的人，被迫继续租房，于是租赁需求增加，租金继续上涨。这一点，过去两年已经非常明显。

对自住房买家来说，高利率虽然增加了月供，但也减少了竞争。前几年那种几十个offer 抢一个房子、疯狂 waive inspection 的情况，已经明显少了很多。对于收入稳定、计划长期持有的人来说，高利率未必完全是坏事。

另外，很多人忽略了一件事：高利率，本质上往往来自高通胀。而房地产，恰恰又是相对抗通胀的资产。

原因其实并不复杂。因为土地不可再生，建筑成本会不断上升，而租金长期来看也会持续上涨。长期而言，房地产本身具有一定抗通胀能力。这也是为什么，即使在高利率时期，房地产市场通常也不会真正“消失”。

所以回到最初的问题：现在还能不能买房？

真正重要的，并不是天天预测市场顶部和底部，而是这套房在当前利率下，到底算不算得过账。

如果区域健康、人口稳定、租赁需求存在、现金流能够支撑长期持有，同时自己又有足够 reserve 应对风险，那么时间最终往往会站在长期持有者这一边。

毕竟，房贷会慢慢还完，而租金，通常会慢慢上涨。

通货膨胀

最近几年，通胀几乎成了美国经济的主旋律。很多人认为：通胀时，股市震荡，而房地产、黄金等实物资产会更安全。这种说法并非毫无道理。房地产之所以具有一定抗通胀能力，原因主要有两个。

第一，土地本身不可再生。长期来看，人口增加、建筑成本上涨以及货币购买力下降，都会推动房价长期向上。

第二，住房属于刚需。即使买不起房，人们依然需要租房。因此，工资上涨、维修成本上涨、物价上涨时，租金通常也会同步上涨。

对于已经持有投资房的小地主来说，通胀环境总体偏利好。

因为：月供通常是固定的，但租金却有上涨空间。

随着时间推移，房客支付的租金，一部分会慢慢转化为房东的 equity。而欠银行的钱，在长期通胀环境中，实际购买力负担反而会逐渐变轻。

从历史数据来看，美国房租百年平均增长约3.8%，长期而言，往往能够慢慢战胜通胀。

所以，房地产真正的力量，并不一定来自某一年房价暴涨，而是来自长期持有带来的复利。

不要像翻烧饼一样频繁倒手。真正让业余小地主受益的，往往不是某一次精准抄底，而是：时间。

美国华人执业医师协会(SCAPE)

The Society of Chinese American Physician Entrepreneurs

美国华人执业医师协会(SCAPE)是成立于2014年的非盈利性的美国华人医师组织。拥有近千名来自全美各地、不同专业的华人执业医师。

网址：www.scapeusa.org

copyright © 2015-2023, All rights reserved
本公告文字与设计受美国版权法保护
欢迎在征得书面同意后全文转发
请勿擅自改编、摘录、转载
违者 SCAPE 保留追究法律责任权利

作者：

朱建华 - 美国肯塔基州神经内科

审稿：

黄鹂 - 美国加利福尼亚州 Doctors Medical Center

陈雄鹰 - 美国阿拉巴马州 Jackson Hospitalist Group

程丽蓉 - 美国加利福尼亚州 Kaiser Permanente

熊丁丁 - 美国全国儿童医院托莱多分院 Nationwide Children’s Hospital, Toledo

主编：

张晓彤(Gloria) - 美国俄亥俄州 Cleveland Clinic