入股松江万达、配售商业REIT 弘毅投资的不动产一二级拼图

观点网 弘毅投资的不动产拼图，正一块块嵌入关键位置。

近日，观点新媒体查阅发现，弘毅投资联合太盟、广州资产设立的一只30亿元基金，已经悄然完成首笔出资，将上海松江万达广场和泉州浦西万达广场收入囊中。

一级市场的收购只是序章，弘毅在二级市场的动作同样利落。6月18日，国内首批4只商业不动产REITs正式登陆上交所，弘毅投资通过旗下基金，战略配售中金唯品会商业REIT和国泰海通砂之船商业REIT两只基金。

从收购核心资产，到布局REITs战略投资，再到资产运营管理，弘毅投资正在不动产领域悄然拼出一张“投融管退”的完整版图。

拼图还在继续，下一块会落在哪里？

一级市场进退

弘毅投资正悄然加码不动产领域。

最新消息显示，弘毅投资联合太盟（PAG）、广州资产设立的30亿元基金，已完成首笔对外投资，将上海松江万达广场和泉州浦西万达广场双双收入囊中。

这笔交易的基金架构颇为精妙，弘毅投资担纲GP，顶级外资太盟与地方AMC广州资产则坐镇LP席。

太盟的雄厚资本为收购提供了充足的弹药，广州资产在不良资产处置领域的专业能力则为后续盘活铺平了道路，三方各司其职，弘毅借此获取海量万达项目源，打造一套可复制的困境商业盘活基金模式，进一步巩固其本土不动产PE的龙头地位。

然而，弘毅并非只进不退。就在落子万达的同时，弘毅也在果断收网。

6月16日，位于上海杨浦区五角场核心板块的弘源创新大厦被正式摆上交易桌。资料显示，项目包含两栋现代化办公楼，可整体或单栋出让，并支持股权交易与资产交易两种模式，灵活度十足。

这并非孤例。今年以来，北京中关村丰台科技园的弘源总部广场、海淀西二旗的弘源·首著大厦以及弘源·硅谷，也接连传出挂牌出售的消息。

市场普遍认为，如今京沪两地的批量挂牌，大量是地产PE常规的到期处置动作。

毕竟，无论是上海弘源创新大厦，还是北京那几处基础资产，底层对应的大多是2018至2020年间设立的人民币不动产基金，持有时间已达七八年之久，保险、国企、机构资金等LP存在分红与回款诉求，项目自然逐步进入退出期。

在一级市场的进退之间，弘毅投资的不动产版图也悄然浮出水面。

对弘毅投资而言，其不动产一级投资版图，始终以价值增值及核心增益型投资为主，涉猎老旧资产的升级改造、潜力资产的运营提升以及压力资产的折价收购。

截至去年8月，弘毅不动产管理的一线城市商用物业资产已累计达90万平方米，投资总规模超300亿元。这些项目大多汇聚于几个一级开发并购基金之中。

数据来源：企业官网、天眼查、公开报道、观点指数整理

人民币基金方面，弘毅投资已形成弘毅贰零壹伍地产基金、海淀科技产业空间优化基金、弘毅三期城市更新不动产基金等架构，主要聚焦京沪办公与产业园区城市更新、存量改造。

其中，弘毅贰零壹伍地产基金共计持有上海东方万国企业中心、北京弘源新时代大厦、上海弘源科创大厦、北京弘源国际四个项目，均在2023年成功退出，接盘方为平安人寿。

而2016年弘毅与海淀区国资实创集团合资设立的产业园区更新专项基金--北京海淀科技产业空间优化基金中心（有限合伙），旗下拥有北京海淀农大南路独栋写字楼弘源·硅谷、弘源·丰恒大厦等资产包。

2019年设立的弘毅三期城市更新不动产基金--深圳弘毅贰零壹玖企业管理中心（有限合伙），则直接重仓北京弘源总部广场。

此外，弘毅旗下还拥有弘源·首著大厦、北京成宏酒店、北京泓晟国际中心等写字楼与住房租赁项目。

至于美元不动产基金方面，弘毅共管理2支，其中一支已完整退出，另一支仍在存续管理中。

从2014年起步，到如今构建起10余个项目、300亿元规模的不动产版图，弘毅投资在一级市场上既沉稳落子，也果断收网，进退之间，一座“投、融、管、退”的闭环棋局，已悄然成型。

REITs捕猎手

一级市场的进退有序之外，弘毅投资在不动产二级市场的涉猎同样不容小觑。

6月18日，国内首批4只商业不动产REITs正式登陆上海证券交易所。在这场资本盛宴中，弘毅投资以战略配售投资人的身份，同时出现在了中金唯品会商业REIT和国泰海通砂之船商业REIT的认购名单上。

前者认购2448万份，占发售总份额的1.224%；后者认购230万份，占比0.23%，一出手便是双线布局，精准卡位商业REITs的起跑线。

这并非弘毅在REITs市场的偶发性试水，而是一场早有预谋的系统性布局。

时间拨回2024年末，弘毅不动产悄然设立了天津弘毅基础设施投资基金合伙企业（有限合伙），这只基金的战略目标十分清晰，聚焦公募REITs战略配售与大宗交易、持有型ABS及Pre-REITs等领域。

自此，弘毅便开启了一轮不动产二级市场的系统性加仓。

数据来源：基金公告、企业官网、观点指数整理

翻阅弘毅的战配履历，可以发现其投资版图已悄然覆盖了物流、产业园、IDC、保租房、商业五大主流赛道。

仓储物流方面，2025年2月27日，弘毅投资认购九州通医药仓储物流REIT共计1356万份，占比3.39%。

产业园方面，其先后配置了中金亦庄产业园REIT、创金合信首农产业园REIT；数据中心赛道上，万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT也进入了弘毅的投资组合。

商业层面，除了此次的唯品会与砂之船，去年9月29日，弘毅还参与配售了首单外资消费REITs--华夏凯德商业REIT，配售份额达1.84%。

从仓储物流到产业园，从数据中心到商业物业，弘毅几乎在每个不动产REITs细分品类上都落下了棋子，这种广度，已远非单纯的财务投资所能解释。

公募REITs之外，弘毅还布局了另一条同样关键的战线。

去年3月，弘毅投资完成了对“中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划（可持续挂钩）”的投资。

作为介于传统ABS与公募REITs之间的权益型融资工具，持有型不动产ABS准入门槛更低、资产覆盖面更广，堪称多层次REITs市场的重要拼图。

弘毅投资在官网曾明确表示，看好此类产品对优化投资组合的重要意义，未来将持续参与持有型不动产ABS的投资与发行，挖掘核心区位稀缺资产的证券化潜力。

言下之意，这并非一次性的财务操作，而是一条被纳入长期战略的新赛道。

公募REITs也好，持有型ABS也罢，弘毅的二级市场动作从来不是孤立的财务操作，而是一级市场存量运营的“最佳拍档”，一个负责长期持有，一个负责灵活调度，两张牌合在一起，才是弘毅的完整打法。

运营管家弘源资产

一二级市场的进退之间，弘毅投资还在不动产版图上悄然布下另一枚棋子--资产管理。

观点新媒体查阅发现，弘毅投资于2016年正式成立弘源资产，这正是弘毅旗下专注地产运营管理的平台，聚焦商务写字楼、产业园区等资产类型。成立至今，累计在管项目已达17个，管理总面积30万平方米，管理规模超300亿元。

值得关注的是，2023年弘毅向平安人寿出售的四个项目，目前仍由弘源资产负责运营管理。此外，冯氏集团持有的上海利丰广场、AEW持有的泓晟国际中心等外部项目，亦委托给弘源资产管理。

数据来源：弘源资产官微、观点指数整理

从服务内部资产到承接第三方项目，弘源资产的业务范围已逐步拓展至市场化管理服务。

将弘毅的整个不动产版图摊开来看，一幅层次分明的架构图便浮现出来：重资产一级股权投资、证券化二级市场投资、轻资产投后运营管理，三者各司其职，又彼此咬合。

重资产端，弘毅以阶段性持有改造型不动产为主，通过资产增值获取价差收益，成熟后择机退出，以降低固定资产沉淀与运维资本开支。

证券化端，以公募REITs和持有型ABS为载体，资金占用相对较低、周转较快。弘毅通过分散配置多品类REITs与ABS，对冲一线城市自持资产的区域集中度风险。

轻资产端，弘源资产以管理服务费为主要收入来源，该模式受资产价格周期波动影响较小，能够贡献相对稳定的经营性现金流。

重资产赚价差、证券化赚收益、轻资产赚管理费，三种盈利模式并行不悖，轻重分离，各安其位。

今年北京海淀、丰台产业园的集中出售，以及同步加码REITs与ABS投资，正是这套架构落地后的典型实操，通过一级成熟资产出清回笼资金，再配置于流动性更高、分散度更广的证券化产品，实现资产组合的动态调整。

更重要的是，弘毅的“三位一体”架构使其逐步从单一不动产持有型PE，向不动产综合资产管理平台转型。

从业务定位来看，这一架构对内整合了资产价值创造、退出通道与风险对冲环节；对外则形成了覆盖运营、投资与证券化的复合业务能力。

就行业竞争格局而言，当前不动产市场中多数地产PE以一级并购为主，缺乏自持运营团队，资产增值多依赖外部管理机构；传统房企资管平台在二级市场REITs、ABS投资方面经验相对不足，主要聚焦自有资产的证券化运作；证券类机构则侧重REITs二级市场投资，对底层资产改造与产业运营的理解相对有限。

相较之下，弘毅在产业运营、一级并购与证券投资三个领域均有所布局，形成了较为完整的业务闭环。这一差异化能力，或许正是这家企业持续拿下保险、政府等大额LP资金的底气所在。

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