睿读丨十年梦碎：沈阳乐天世界公司清算注销 乐天在华重资产全面落幕

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韩国金融监督院6月22日通过电子披露系统公示，乐天酒店旗下负责沈阳乐天世界主题乐园运营的在华法人，已于今年3月完成全部清算注销，正式移出集团关联公司名录。

这宗曾创下沈阳韩资投资规模之最的城市综合体项目，在经历萨德事件冲击、复工尝试夭折、地方政府接盘盘活后，终于走到乐天系资本全面退出的最后一步。

乐园公司清算：从未正式开业，亏了近十年

此次注销的主体是乐天世界冒险（沈阳）有限公司，乐天酒店100%持股，专为沈阳乐天城文旅板块设立，负责室内主题乐园的筹备与运营。受项目整体停工影响，这座乐园从未正式开业，常年零收入。公示数据显示，其2025年全年净亏损达‌346亿韩元‌，持续拖累乐天酒店合并报表。乐园重启已无可能，乐天选择先把这个亏损主体清掉，止住出血点。

整个项目的股权架构分两层。上层是注册在香港的乐天地产（沈阳）有限公司，由乐天系四家关联公司联合持股——乐天资产开发37.17%、乐天建设31.37%、乐天购物17.93%、乐天酒店13.53%。下层是境内操盘主体乐天荣光地产（沈阳）有限公司，由乐天地产（沈阳）全资持有。

2008年乐天集团拿下沈阳皇姑区北站北出口核心地块，规划打造集百货、影院、室内主题乐园、酒店、写字楼及高端住宅于一体的超大型城市综合体。项目占地面积16.6万平方米，总建筑面积150万平方米，总计容建筑面积达107万平方米。总投资在不同统计口径下约为‌70亿元人民币、3万亿韩元或20亿美元‌，数值差异主要源于统计时点汇率不同、以及是否包含三期地标塔的远期规划投入，这是当时韩国企业在沈阳投资的最大项目。

项目原定分三期滚动开发：一期建设乐天百货、乐天影城及住宅组团乐天圣苑，建筑面积约63.94万平方米；二期布局大型购物中心、室内外主题乐园、写字楼、公寓及酒店，建筑面积约64.38万平方米；三期规划超高层地标塔楼，建筑面积约14.78万平方米。乐天的构想是复刻首尔乐天世界的成功模式，做成东北亚的文旅商业地标。2014年5月一期如期交付开业，一度成为沈阳北金廊的流量核心。二期随即启动，原定2019年全面竣工。

2016年底萨德部署事件爆发，项目在建工程全面停工，已开业的百货业态客流断崖式下跌。此后逾7年，项目几乎完全停滞。截至2025年6月的官方摸排数据，一期已建成投用，二期、三期在完成约三分之一开发强度后彻底停摆，成为沈阳核心城区规模最大、关注度最高的停缓建项目之一。

乐天不是没试过自救。2019年2月沈阳市自然资源局发布了沈阳乐天世界商业（二期）项目规划许可批前公示，同年4月市政府同意项目重启，乐天计划当年5月复工。但这次重启最终没能落地。2020年4月30日，坚守近6年的乐天百货沈阳店正式闭店，官方说法是"门店经营面临的困境逐渐增加且至今不可逆转"。至此，项目一期的商业业态（乐天百货、乐天影城）全部关停，后续纳入整体拆改范围；一期住宅组团乐天圣苑已完成交付，业主产权不受项目处置影响。

皇姑国企接手，华润来操盘

2023年皇姑区政府工作报告明确将"持续推动乐天项目停缓建处置工作"列入年度重点任务。同年3月辽宁省与央企深化合作座谈会上，辽宁省正式向华润集团提出参与盘活的期望；8月华润置地东北公司与相关方签署战略合作协议，全面介入地块整改。

交易落地速度快于市场预期。

2024年3月27日皇姑区48个重大项目集中开复工，停滞逾7年的乐天世界二期位列其中。次日国家企业信用信息公示系统显示，乐天荣光地产（沈阳）有限公司完成股权变更：原唯一股东乐天地产（沈阳）完全退出，新增‌沈阳皇姑诚信发展置业有限公司‌为全资股东，企业性质由台港澳法人独资变更为国有法人独资，注册资本同步由81640万美元调整为57.923亿元人民币。

接盘方沈阳皇姑诚信发展置业是皇姑区区属国企，也是当地停缓建项目处置的核心平台。接盘后项目依据《沈阳乐天世界停缓建项目"一楼一案"盘活方案补充方案》调整了原规划：原宗地2由二类居住用地混合商业用地变更为纯商业用地，原宗地3由二类居住用地混合商业用地变更为纯居住用地。调整并非仅变更土地属性，而是对原一期关停的百货、影城等存量建筑同步实施拆除重构，结合未完工的二期地块统一规划，因此新规划的总建设规模与原已建成量存在差异，通过用地性质重构适配本土市场需求。

2024年8月华润置地正式接手原乐天世界项目二期地块的开发运营，总楼面面积27.84万平方米，权益对价‌15.9亿元‌。地块东侧调整为纯住宅用地，案名定为"中寰悦府"；西侧保留商业用地，将打造华润万象系全新商业产品，定位"全时生活欢聚场"。据《沈阳日报》报道，重启后的北站北新商业综合体规划总建筑面积约68.3万平方米，计划投资额约95亿元。

据韩媒披露，乐天方面通过本次资产处置整体回收对价约‌4500亿韩元‌。其中华润置地收购二期地块对应权益对价约合2900亿韩元，剩余一期商业物业及存量地块由皇姑区属国企承接，对应对价约1600亿韩元。整体回款远低于乐天最初的累计投入规模。即便如此，这笔回款也不足以覆盖项目积累的历史债务。截至2023年末，香港持股平台乐天地产（沈阳）总负债高达7234亿韩元，远超资产处置回款。这也解释了乐天为何不直接清算开发主体，而是先处置主题乐园子公司：债务缺口需要集团内部资金填补，单次资产出售完成不了闭环。

千亿债务怎么消化掉的

为扫清清算障碍，乐天走了一套韩国大型财阀处置海外不良资产的常见操作。

2024年，乐天地产（沈阳）第一大股东乐天资产开发对其追加约1200亿韩元股权投资；乐天集团母公司、乐天酒店同步通过对乐天资产开发的定向增资间接输血，资金专项用于清偿工程欠款、融资本息等历史遗留债务。到2026年，乐天资产开发通过对乐天地产（沈阳）实施减资，收回约32亿韩元，并将该笔长期股权投资的账面价值全部清零，提前确认投资损失。最后才是本次落地的主题乐园公司清算——先剥离持续失血的运营实体，再推进核心开发平台的清算。

一系列操作下来，债务规模大幅收缩。截至2025年末，乐天地产（沈阳）总负债已从7234亿韩元降至‌2668万韩元‌，千亿级历史债务基本出清。目前该公司已无任何经营收入，2025年录得净亏损2.94亿韩元，实质上是个无核心资产、无大额负债的空壳，等待最终清算注销。

这种跨主体、跨年度的损失分摊，本质是通过集团内部资金腾挪，把巨额亏损分散到不同子公司、不同会计年度，避免单一年度出现巨亏冲击上市公司股价，同时逐步收缩风险敞口，把负面影响控制在集团体系内部。

乐天在华，重资产时代翻篇了

沈阳主题乐园公司的清算，是乐天在华业务十余年收缩的最新一笔。

1994年进入中国后，乐天曾把中国定位为核心增长极，巅峰时期业务覆盖零售、百货、地产、食品、化工等多个赛道，光乐天玛特超市就在全国开出‌112家门店‌。萨德事件成了分水岭，此后全线收缩：2018年陆续出售93家乐天玛特核心门店，基本退出大卖场市场；2022年解散上海中国区总部，战略重心转向东南亚；各地在建商业地产项目陆续处置。

到今天，乐天在华只剩食品、化工等轻资产制造业务还在运营，零售与商业地产已基本清空。沈阳项目是其在华规模最大、沉淀资金最多的重资产项目，它的最终清盘，意味着乐天在中国的重资产扩张时代彻底结束。

这两年外资商业地产商在中国普遍进入调整期。核心城市核心资产仍受追捧，但非核心城市的大体量综合体、长周期文旅项目，外资正在加速退出。地缘不确定性抬高了风险溢价，本土运营商快速崛起稀释了外资的运营优势，而重资产、长周期模式本身在地产下行周期里的抗风险能力也越来越弱。

按当前清算进度，香港持股平台乐天地产（沈阳）的注销程序大概率将于年内启动。乐天彻底离场后，沈阳北站北板块的城市更新将进入全面建设阶段，这块搁置多年的核心城区资产，终于迎来了新的市场周期。