成都轨道与第四城 五宗地43.44亿元里的TOD暗线

观点网 6月24日，成都林家坝TOD核心区5宗约195亩组合地块以底价出让，成交价43.44亿元，竞得方为成都锦江锦林坝建设开发有限公司（成都轨道交通集团与锦江统建联合体）。

这5宗地块位于锦江区潘家沟片区，具体涉及到4号、5号、10号、18号、19号地块，其中5号、10号、15号为城镇住宅用地，4号、18号为商业服务用地，净用地面积合计约13.03万平方米，约合195.39亩。

此前发布的出让公告显示，这5宗地采取组合供应方式拍卖，不接受自然人报名，意向竞买人须同时报名参与所有宗地竞买，并须分别足额缴纳组合供应各宗土地的竞买保证金。

据计算，这5宗地块的竞买保证金合计达8.26亿元。同时，出让公告还指出，宗地意向竞买人或意向竞买人的实际控制人须具备轨道交通线路建设运营能力。

从资金实力到建设运营能力，拿地门槛的设置将参与主体的范围显著缩小，绝大多数房企被排除在外。而作为成都城市轨道交通规划、建设、运营的核心主体，成都城市轨道交通集团最终现身土拍市场，成功摘地。

这一结果其实并不意外。近年来，成都城市轨道交通集团的业务半径持续延伸，伴随此次公开市场拿地，其成长暗线也浮出水面。

昔日合作方再次携手

企查查信息显示，成都锦江锦林坝建设开发有限公司成立于2024年4月30日，隶属于成都轨道交通集团，由成都轨道城市投资集团有限公司（简称“成都轨道城投”）、成都市锦江区统一建设有限公司（简称“锦江统建”）分别持股51%、49%，前者正是成都轨道交通集团有限公司的全资子公司。

综合出让条件以及竞买结果，打包出让的5宗地块似是为成都轨道“量身定制”。除了相对严苛的竞拍资格外，地块在建设要求及竞得人义务方面，亦提出不低的要求。

其中包括，要求商业与住宅须同步建成并投入运营，以及配建公园绿地等。例如，4号宗地要求竞得人须整体持有的计容商业建面不低于70%，总投资不低于7亿元，要引进并培育具备全国或区域总部功能的高能级企业。

5号宗地明确须建设计容建面不小于2万平方米的零售、餐饮、娱乐等多元业态的商业项目（建筑高度不大于24米），在竣工验收3年内须引入全国首店2个以上，引入西南或成都首店品牌5个以上；竞得人须100%整体持有全部计容商业建面，并引入具有大型商业综合体运营经验的商业管理运营服务公司对项目进行整体运营。

整体而言，这些前置条件已远超传统土地开发的范畴，对竞买企业提出了极为特殊的复合型能力要求。竞买企业之间的竞争不再是简单的“价高者得”，更需要具备成熟的TOD统筹规划与一体化建设能力，其中的2宗商业用地也对竞买企业的招商运营实力提出要求，以确保未来轨道交通、商业、住宅，以及相关公共配套能够统一交付投用，并在功能上精准衔接。

支撑成都轨道交通集团下场的底气又来自何处？

据公开信息，此次并非成都轨道交通集团与锦江统建的首次合作。在2020年，双方曾联手打造锦江区首个TOD项目“川师大TOD”。

在2020年成都发布的首张TOD地图中16个项目中，川师大TOD正是主城中环核心位置的两个TOD项目之一。项目位于成都锦江区，是地铁7号线、13号线、20号线四川师大站交汇，总占地约205亩，分为南、北两个地块开发，规划有高端住宅、办公、商业综合体等全业态产品，其中自持商业位于地铁站约100米的核心范围。

从川师大TOD再到如今的林家坝TOD，成都轨道交通集团在项目中扮演怎样角色？

过往，成都因地质条件被视作不宜修建地铁的城市，而如今，其已成为全国城市轨道交通第四城，建立起运营里程达758公里的线网。这一逆袭背后所攻克的技术难关与种种壁垒，不言而喻。

随着轨道线网的日益完善，如何高效开发沿线枢纽，实现资源价值最大化，也被正式提上日程，成为城市发展的新命题。

在此方面，香港地铁凭借成熟的“轨道+物业”模式已积累起领先经验，并成功在深圳、北京等内地城市落地，自然成为成都重点借鉴的标杆之一。

但从更深层的原因来看，2016年正值港铁对外拓展的加速时期。同年12月，港铁公司与中国铁路总公司签署战略合作意向书，共同寻求中国境内和环球市场的合作契机。根据协议，双方同意建立战略合作伙伴关系，共同推进多领域、多层次的交流合作，重点围绕境内外高速铁路项目建设、营运和相应综合物业开发，以及铁路专业人员的培训。

在外界看来，这也意味着港铁的内地业务进入全新阶段。而此时的内地正进入城镇化的下半场，对轨道交通经营提质的需求较以往更为迫切，双方的发展需求不谋而合。

持续拓宽的业务半径

根据公开信息，成都是在2004年成立了成都轨道交通集团有限公司，负责成都城市轨道交通规划、建设、运营，后续也由该公司负责TOD综合开发和轨道沿线资源经营。

在十余年的发展中，成都的轨道交通线网已具备基础规模，但如何解决好沿线资源的经营，成为摆在成都轨道交通集团面前的新课题。

也正是在2016年，香港与成都两地就轨道交通等领域达成合作共识。2017年8月，四川省人民政府率团访港，进一步将合作设想向合作现实推进。访问期间，成都轨道交通集团有限公司与香港铁路有限公司签署全面战略合作意向协议。

当时的新闻报道显示，“港铁公司有着丰富的铁路管理运营和综合开发经验，四川对轨道交通发展需求巨大，相关制造设计实力很强，强强联合的未来让人期待。”

值得注意的是，在与外部建立合作意向的同时，成都也从顶层设计上，对TOD开发进行系统性部署。2017年11月，《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》正式出台..。。

通过TOD综合开发构建可持续的资金筹措渠道，反哺轨道交通建设与运营，是已在东京、香港等城市实践的成功模式，成都亦有意循此路径，迈入轨道交通引领城市发展的重要阶段。

次年3月，成都轨道城市投资集团有限公司的前身--成都轨道地产集团有限公司完成工商注册。两个月后，成都轨道交通集团与港铁公司进一步签署TOD项目合作备忘录，合作探讨成都市轨道沿线上盖物业综合开发的可行性，共同推动TOD项目发展。

这一系列密集动作，标志着TOD开发正式被纳入成都轨道交通集团的核心使命。在11月，《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》正式印发，确定由成都轨道交通集团作为实施主体的105个TOD综合开发站点、75个综合开发车辆基地，为这项系统性工程提供有力保障。

2019年3月1日，成都首个TOD示范项目陆肖TOD正式开工建设。截至今年6月，成都市已启动实施24个TOD项目，成都轨道交通集团均有参与。俨然已成为TOD项目开发过程中不可或缺的关键力量。

在过去这几年间，成都轨道交通集团也接连与多家外部平台建立合作关系，其中包括株式会社日建设计、万科物业、华润万象生活等，覆盖TOD项目设计、物业服务、商业运营等多个领域。

就最近而言，今年4月，成都轨道交通集团与印力集团正式达成合作，将在成都龙潭寺TOD项目打造以“快意生活、漫享时光”为核心理念的商业街区。

据悉，龙潭寺TOD是成都首个双站点TOD，以地铁8号线桂林站、桂龙路站为核心，规划建设涵盖住宅、商业、教育等在内的七大复合型场景，将片区内公园、商圈等资源高效纳入轨道交通半小时生活半径，推动区域整体联动发展。

此次双方合作开发的主题商业街区，位于桂龙路站，是龙潭寺TOD的核心商业配套。项目总体量约4.8万平方米，形成由四个商业组团构成的三层开放式商业街区。

事实上，引入专业外部运营商是成都轨道交通集团TOD商业开发的主要模式。在物业自持的同时，将商业运营环节交由印力、华润万象生活、龙湖等具备成熟经验的市场化主体负责。既规避了自身在商业运营领域的经验短板，又能借助头部企业的品牌号召力与精细化运营能力，确保TOD商业配套的价值释放。

但与此同时，成都轨道交通集团也在做出改变。

2024年5月30日，成都轨道交通集团举行TOD保障性租赁住房寓见品牌发布会，由此成都首个TOD保障性租赁住房项目正式运营。

该项目全称为“轨道城市·寓见双凤桥1店”，供应房源1431套（间），是双凤桥TOD项目中的组成部分。与该项目在2021年同步启动的还有马厂坝TOD、幸福桥TOD、三岔TOD、梓潼宫TOD、双流西TOD、中环TOD等9个保障性租赁住房项目，累计筹集房源10000套。

而从最初的城市轨道交通规划、建设、运营，到TOD综合开发和轨道沿线资源经营，以及更细分业务的城市运营管理，成都轨道交通集团的业务半径正逐步扩大。

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