京城二环地块，水福来有了新动作

文/北京进深 林振兴

刚砸超10亿拿下京城二环地块，河北地产大佬水福来的动作快到出人意料。

拿地短短23天，两家全新地产公司接连落地丰台，操作细节处处透着玄机。

6月18日，福鑫（北京）置业发展有限公司成立，注册资本989万元，地址位于丰台，公司高管只有一人，李岩身兼法人、经理、董事、财务负责人。

它是蒲黄榆项目公司，由福鑫（北京）房地产开发有限责任公司（简称“福鑫地产”）100%持股，背后实控人是水福来。

更有意思的伏笔藏在十天前。早在6月9日，水福来自己也在丰台悄悄成立了一家公司——鑫界（北京）房地产开发有限责任公司。股权上，他手握51%绝对控股，李淑英持股49%。

这家公司的注册资本、高管配置和福鑫置业出奇一致，两家企业注册地址更是同在一层楼，明显是配套同步搭建。

一边在北京密集新设地产公司铺路；另一边，水福来手里地产旗舰平台——河北鑫界，不仅有被执行记录，还被限制高消费。

时间拉回5月26日那场轰动全北京的土拍，就能看懂这位神秘大佬急着布局的底气。

当天，多家国资房企到场参拍，本以为是群雄角逐，结果却沦为福鑫地产的个人秀。

竞价阶段直接上演14轮单独举牌，堪称上半年北京土拍最凶悍名场面。

经过158手举牌，福鑫地产（河北鑫界全资子公司）以10.476亿元的总价夺得蒲黄榆地块，溢价率16.4%。

这块楼面价5.28万/㎡的地，未来得卖多少钱才能回本？水福来，真的准备好接招了吗？

01

之所以，水福来盯上蒲黄榆，是因为该地块总价不高。

对于手里没多少子弹的房企来说，这种小地块就是最好的“解馋菜”。

而且位置是真的香，二环边上，到天安门直线距离5公里左右。

邻近地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站，周边生活配套设施都不错，有NTP新城广场、GOGO新世代商业中心、北京中医药大学东方医院方庄院区、天坛公园、方庄体育公园等。

最重要的是，这个板块已经断供多年，周边房子也老，跟不上今天的“好房子”需求，这就是典型的“剪刀差”机会。

当然，这块地也有明显的Bug——体量不大，不好做太舒适的园林，是个“螺蛳壳里做道场”的活儿，极度考验设计功力。

占地面积不到1公顷，规划地上建面约1.98万㎡，容积率2.02，限高45米，估计也就供应100套左右房源。

不过小体量也有它的优势，这种绝版地段天生适合做高端改善产品。

但也很考验操盘手的营销功力——毕竟要让市场接受一套和东西城差不多价格的房子，不是光靠地段就能糊弄过去的。

蒲黄榆地块还有两个“包袱”，需配建地上建筑规模约3000㎡的派出所，还有一条11米宽、东西向的街坊路。

扣除配建后，容积率达到2.24以上，可售住宅建面约1.68㎡，成交楼面价被拉高到6.22万/㎡。

此外，南向建筑退线十分严重。南面679号地的最后一排，为高度45米的板楼，意味着它与0017地块之间至少间隔77米。

说白了，这块地还是有不少硬伤，这就是为何其他央国企不硬拼到最后的原因，而民企福鑫是否将这个账算清楚了？

02

就在大家盯着水福来在蒲黄榆“大杀四方”的时候，别忘了他手里还有一块烫手山芋——金鱼池地块。

这块地，拿地都两年了，至今没有传出任何设计方案。

2024年7月3日，河北鑫界以3.375亿元“夺食”金鱼池地块，虽然住宅建筑面积仅1700平方米，但溢价率却飙到了25%，堪称疯狂。

6天后，项目开发主体福鑫地产成立，注册资本1000万元。

拿地一年后，福鑫地产收到项目批复，投资估算3.748亿元。

注意了！批复有效期只有2年。

在有效期内，开发商未办理年度投资计划或未取得延期批复的，逾期自动失效。

甚至有小道消息传出，河北鑫界打算转手。

直到今年2月27日，一封来自北京市文物局的告知函，揭开了金鱼池地块“难产”的冰山一角。

内文提及，“该项目涉及天坛建设控制地带内进行文物保护工程以外的其他建设工程。”

金鱼池地块的最新进展是，4月24日，项目收到了北京市树木砍伐许可证——准许金鱼池二期西公建住宅项目，砍伐6株树木。

除此之外，规划方案、施工时间、产品设计全无消息。

03

河北鑫界成立于2005年，注册资本2000万元，由水福来和李淑英分别持股50%。

水福来很神秘，除了地产版图，他还傍上了电力巨头。

河北鑫界名下还有河北华电石家庄热电有限公司和河北盛莱酒店管理有限公司。

别小瞧华电石家庄热电，它早在1999年就成立，背后由国有控股的华电国际和河北鑫界分别持股82%和18%，水福来为副董事长，名下持股华电煤业集团0.8969%股权。

河北鑫界持有华电石家庄热电价值1698.79575万元的股权数额被冻结，冻结日期从2025-4-22至2028-4-21。

在河北，鑫界最有争议的是曾开发过烂尾楼。

据了解，天水丽城二期(鑫界9号院)项目由河北鑫界于2013年开工建设。

项目A地块占地47亩、B地块占地12.85亩，规划建设7栋住宅楼、2栋商业办公楼，住宅建筑面积17万平方米，2014年因资金紧张停工。

该项目2013年、2015年两次列入房地产专项整治范围，2017年列入解遗台账，2019年纳入石家庄市“烂尾楼”整治范围，并作为石家庄市第1批“烂尾楼”项目清单向社会公示，接受群众监督。

此外，河北鑫界开发的另一个项目——鑫界王府，还卷入了合同纠纷。

据乐居财经获悉，孙先生为裕华区铁诚佳安门业商行（现注销）的经营者，2012年2月至2013年10月，他与河北鑫界签订了多个关于鑫界王府项目的钢铜门及钢铜窗施工协议。

合同约定，孙先生承揽被告鑫界王府项目钢铜门及钢铜窗制作及安装工程。据他陈述，合同签订后，他按照约定履行了制作及安装义务，鑫界、物业公司及监理公司已验收合格，但鑫界未按照约定给付工程款，截止孙先生起诉，鑫界尚欠他工程款430170元。

最终，法院判决，河北鑫界房地产开发有限责任公司偿还孙先生工程款430170元及利息。