招商蛇口10.2亿拿下通州九棵树地块 173手鏖战背后通州走出独立行情

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

6月23日下午三点半，北京通州区九棵树南6016地块准时开拍。线上报价阶段即转现场竞价，经过整整一个小时的激烈举牌，招商蛇口最终以10.217亿元的总价突围而出，力压中海、保利、建发、绿城等房企，将这一地块收入囊中。

据悉，该地块溢价率达到20.95%，折合楼面价约3.15万元/平方米。这场被业内视为“北京上半年土拍收官之战”的竞拍，不仅映射出房企对优质板块的坚决补仓意愿，更将通州新房市场近年来的独立行情逻辑再度推向台前。

173手举牌

本次出让的九棵树6016地块，性质为R2二类居住用地，用地规模约2.1万平方米，地上建筑规模约3.38万平方米，限高45米，容积率仅1.6，从“出生”便具备低密改善盘的基因。根据规划，地块还需配建一处约1000平方米的社区综合服务中心及配电室等设施。

该地块在现场竞价阶段，举牌节奏密集，最终定格在173手。招商蛇口如愿以偿，以总价10.217亿元、溢价约21%的代价完成补仓。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，按照成交价和地上建筑规模计算，成交楼面价约3.15万元/平方米。由于配建部分需无偿移交，实际可售楼面价将更高，但对比周边在售新房约5.1万元/平方米的均价，仍留有合理的利润与操盘空间。

据了解，该地块最大的底气，来自其南侧一街之隔的“孪生兄弟”——6017地块的实战检验。该地块于2025年11月由中海以12.48亿元摘下，被打造成中海·玖树满和项目。今年3月开盘后，玖树满和迅速成为北京小阳春的现象级热销盘，销售均价约5.1万元/平方米，短短数月网签便超过九成，累计网签537套，成交额逼近21亿元。这一去化速度，在整体温吞的市场环境中显得尤为突兀，也一举验证了九棵树板块蛰伏已久的本地改善购买力。

招商蛇口此前已在通州开发有多个项目，其重仓布局的璀璨时代、朝棠揽阅等项目同样表现亮眼。公开数据显示，朝棠揽阅目前网签率约85%，璀璨时代网签率约80%，均接近清盘。因此，对于招商蛇口而言，此番再度拿地，既是补仓也是卡位。

张凯指出，目前区域内二手房市场呈现两极分化格局。梨园、九棵树一带的早年平层次新小区，挂牌及成交价大多在3.5万至4.2万元/平方米之间，而年代更久远的老社区议价空间进一步拉开，成交价已滑落至2.3万至2.8万元/平方米。新房与二手房之间显著的品质代差，加之90平方米以下小户型得房率逼近95%的新品不断涌入，为这宗地块提供了明确的高溢价空间和充分的改善置换底盘。

通州走出独立行情

自去年以来，北京楼市整体承压，多个区域成交缩量、价格下探。然而通州新房市场却走出了逆势跑量的独立行情——除玖树满和近乎售罄外，中建·运河玖院、花溪云璟、北京城建国誉颂、花语璟云等项目均在稳步去化。张凯认为，这是多重因素共振的结果。

首先是政策闸门的精准开启。长达近九年的通州“双限购”一朝松绑，释放的不只是购房资格，更是多年来被压抑的庞大真实需求。这批需求中，既有本地居民积蓄已久的改善冲动，也有大量在国贸、东三四环就业人群重新被导入的购买力。叠加信贷利率下调、首付比例与契税同步优化，观望者从“有资格”走向“敢决策”，入市动能迅速转化。

其次是供给端的结构性收紧和产品的快速迭代。通州核心区住宅库存曾一度降至近年低位，而开发端在内卷中加速品质升维——70平方米做三居、80平方米配两卫几乎成为标配，建筑立面、公区园林、户型布局全面拉开与周边次新房的代差。当新一代产品集中入市时，周边原本还显“年轻”的次新房很快显得过时，由此引发的不仅是改善意愿，更是一轮被动置换潮。稀缺的库存叠加越级的产品力，使热销楼盘形成较强的自我强化效应。

再次是副中心从蓝图走向实景的现实兑现。目前市级机关搬迁已近收官，运河商务区企业陆续入驻，安贞医院、友谊医院、首都儿科研究所等三甲资源持续落位，轨道交通骨架加速成网。对于购房者而言，通州不再是“赌未来”，信心一旦建立，整个板块的估值中枢便有了稳健上移的基础。

据了解，当前通州新房主力单价在5万元/平方米左右，总价350万至600万元，恰好卡在刚需与刚改的“黄金区间”。相较于朝阳、海淀动辄800万元以上的入门门槛，通州以“同等总价多得一房”的产品策略，有效承接了大量外溢购买力。而对比周边次新房3.5万至4.2万元/平方米的挂牌价，新房仅需承担20%至30%的溢价，便可获得从户型到公区再到服务体系的代际跃升。这一价格定位，既没有脱离区域二手房的价格参照系，又给出了足够清晰的性价比判断依据，从而大幅降低了决策门槛，有效扩大了客户覆盖面。

从地块自身条件来看，九棵树6016地块紧邻地铁八通线九棵树站，可快速直达CBD及副中心核心区，周边拥有通州领展广场、贵友大厦等成熟商圈。3公里范围内分布着包括北京中医药大学东直门医院（东区）在内的医疗资源，且临近云景公园。这正是近年来通州从“卧城”向“宜居副中心”转身的一个体现。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：张国刚）