河南
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朝阳区新京润项目规划方案公示了！
这块地，真的可以说“等了20年才露面”。我调了多年区域资料、也问了不少业内老朋友，终于可以给大家讲明白，这项目到底什么来头、值不值得等。
一句话总结：位置是真牛，产品预计很顶，价格肯定不便宜，但有机会成为近几年东边最有看点的豪宅盘。
先说说地块基础信息，给大家上点硬数据：
- 位置：朝阳将台乡/太阳宫乡交界，东四环内
- 总占地约50.24公顷（超过50个足球场）
- 同步整理绿地64.46公顷，相当于又送了一个大公园
- 住宅部分编号CY00-2102-6002，占地10.07公顷
- 建筑面积22.47万㎡，容积率2.23，限高80米
光是看数字你可能没感觉，我对比一下：
北京四环内已经几乎没新房了，更别说这么大块的住宅用地。
容积率2.23，说明它不会太密，也不会太低。
大概率是做高层大平层，搭配部分洋房。如果真像传言中说要做户均500㎡级别产品，那差不多能供应400多套。
价格方面，业内朋友预估将来售价可能在9万/㎡上下。听着是高，但别忘了这是东四环内+朝阳公园旁+合生操盘——这三个元素放一起，注定就不是刚需盘。
再说说地块背景，特别有故事：
这块地其实是合生创展早在2004年就拿下的，捂了整整20年没动静。当年他们拿地的成本不高，放到现在，光地价增值就已经是天文数字。也有人说是因为拆迁、规划调整等各种原因拖到现在，但不管怎样，现在终于要动了。
开发商合生创展，可能有些人不太熟，但他们做高端产品是真有一手。北京知名的顶豪“缦合北京”就是他们做的，单价超过12万/㎡，圈层口碑都非常稳。这一次，新京润和缦合北京是同一个开发团队，也是同一个公司主体——北京新京润房地产有限公司。说白了，就是“原班人马重新出道”。
地段方面，我给大家划几个重点：
- 北侧是缦合北京，西侧是京润水上花园别墅，东边是阳光上东，全是高端盘；
- 地铁有12号线和14号线，最近的是东风北桥站，走路能到；
- 朝阳公园就在旁边，真正的一线公园景观。
这里我特别想提一下京润水上花园。它是北京最早一批涉外别墅项目，1997年建成，占地40公顷，里面自带3万㎡人工湖，种了很多大树，当时很多大使馆人士、外企高管都住那里。但房子毕竟老了，外立面旧、物业也跟不上了。所以新京润项目等于是合生在自己原来的地盘上重新升级推出一个新作，有点像“老贵族换新衣”。
那么问题来了：这个盘，适合谁？
如果你符合以下条件，可以重点留意：
1. 预算充足，总价预期在2000万以上；
2. 看重地段稀缺性，喜欢东边尤其是朝阳公园板块；
3. 想买核心区新房，不愿接手老旧二手房；
4. 认可合生的产品力和品牌调性。
当然也要说几句实在话：
- 项目才刚公示，距离真正上市至少还得一年半载，急着买房的不用干等。
- 9万/㎡是预估价格，最终要看审批和市场情况。
- 合生虽然产品做得好，但节奏偏慢，要做好等等党的心理准备。
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