一个签字房子就没了？美国房契欺诈泛滥，全美21州抓紧立法

全美范围内，房契欺诈——也被称为放弃权利契据欺诈或房屋产权盗窃——正成为一个日益严重的问题，而受害者往往在为时已晚时才察觉异常。2021年，金·佩奇在底特律东部远郊买下人生第一套房子。对她来说，这意味着一个持续多年的梦想终于触手可及。

“我完成了一件自己一直想做的事，”在这座城市长大的佩奇说，“我从18岁左右起就一直想买属于自己的房子。我从来不想租别人的房子。”

佩奇说，她攒下了15000美元，并拿出3800美元现金，买下了不列颠街上一栋独栋砖房。房子的主人是一位准备离开底特律的朋友。佩奇回忆说，这栋房子“损坏得相当严重”。但房子已经属于她，她下定决心把坏掉的地方修好。

接下来的几年里，佩奇把自己的时间和收入都投入了这处房产。她先是在汽车零部件供应商费舍尔动力公司做焊工，后来又当采血员，用这些收入支付了废弃物收纳箱、窗户、房门、天花板维修和前门廊雨篷的费用。她总共投入了27000美元用于必要维修，并在2022年高兴地搬了进去。

但到了2023年8月，一场风暴损坏了她家的屋顶。到2024年3月，房屋内部已经长出霉菌，佩奇因此呼吸困难，只能搬去和家人同住。2024年4月，她为与联邦紧急事务管理局的一名代表见面回到家中，这时才发现门锁已经被更换。她虽然困惑，但没有退缩，直接砸开后门进屋，又买来新锁装上。

一旦犯罪分子劫持产权，他们就可能出售房产、将其出租，或通过抵押贷款榨取房屋净值，而真正的房主则可能承担随之而来的法律和经济后果。这是一个遍布全美、却很难准确统计的问题。

2025年3月，佩奇联系我寻求帮助。我是一名住房法律师，现任密歇根州立大学法学院助理教授、住房正义诊所主任。我曾代理过数十名房契欺诈受害者。

我也研究过房产登记系统如何应对——更准确地说，是如何未能应对——这类欺诈。我的研究关注产权制度中的程序漏洞如何对老年人、低收入者和少数族裔房主造成更不成比例的伤害。

在全美范围内，房契欺诈，也就是放弃权利契据欺诈或房屋产权盗窃，正日益增多，纽约、波士顿、迈阿密和费城等地都出现了这一问题。但这个问题究竟有多严重，很难说清。美国联邦调查局并不单独统计房契欺诈，而是把它归入更大的房地产犯罪类别。

联邦调查局表示，2019年至2023年间，美国有58141名受害者报告与房地产犯罪相关的损失，总额达到13亿美元。不过，这一数字很可能被低估了，因为很多人不知道该向哪里报案，也有人因自己成为受害者而感到羞耻，或者尚未意识到自己已经被盯上。

在底特律，房契欺诈可能尤其常见，因为当地有大量住房交易以现金完成，许多房产还拖欠房产税。韦恩县抵押贷款和契据欺诈部门自2005年以来，已记录超过13000起与房契欺诈有关的咨询，并在整个韦恩县立案2300多起。如果缺乏监管，这类犯罪往往很难被及时发现。

诈骗者往往会盯上脆弱人群和脆弱房产，包括老年房主、正在处理继承房屋问题的家庭，以及那些看起来空置或疏于照管的房屋，例如拖欠房产税的房子。

动机也很明确：一旦诈骗者看起来像是产权持有人，他们就可以尝试把房产卖给投资者，或者卖给想找稳定住房、却毫不知情的买家。我曾见过诈骗者仅凭一笔交易就拿到多达50000美元，他们是通过虚假契据取得抵押贷款做到这一点的。一个引人注目的案例，甚至涉及埃尔维斯·普雷斯利曾经的庄园“雅园”。

这意味着，一份虚假契据可以进入公共记录系统，在外界看来完全有效，并且数月甚至数年都不被发现。底特律尤其容易受到这类欺诈影响，原因与当地住房市场密切相关。在全美范围内，黑人社区的房屋估值长期系统性低于白人社区中条件相近的房屋。

黑人借款人也更容易被拒绝发放传统抵押贷款。底特律约有73%的人口是黑人，家庭收入中位数约为39000美元，贫困率超过30%。在一个传统融资渠道并不均衡、房价又相对较低的市场里，2024年2月，现金交易占全部房屋交易的40%。

房产税困境会吸引诈骗者。他们似乎会利用公开可查的税务法拍名单，筛选那些看起来已被弃置的房产。随后，他们替这些房产缴清拖欠税款，使其脱离法拍程序，再凭借虚假契据试图出售或抵押这些房产。诈骗者还可能认定，房主即便发现骗局，也无力承担漫长的法律诉讼去夺回产权。而在很多情况下，这种判断确实是对的。

密歇根州宪法规定，房产评估值不得超过市场价值的50%。但研究人员发现，2009年至2015年间，底特律多数住房的评估值都高于这一上限。高估后的税单一旦无人缴纳，利息、罚金和费用便会不断累积，最终往往导致税务法拍。

在那场危机中，超过100000名底特律居民失去了住房。2010年至2016年间，房主被多征收的税款至少达到6亿美元。在这样一座已经因违法税务法拍而陷入不稳定的城市里，空置房屋和断裂的产权链条，给诈骗者创造了机会。房契欺诈受害者面临的负担，远不止失去房屋那么简单。

我第一次接触房契欺诈是在2023年7月。当时我收到一名男子的法律援助请求，他说自己被赶出了自称拥有产权的房屋。坦率地说，我一开始并不相信他。但当我调取法院记录和契据后，发现他说的是真的。有人在他的房产上登记了一份虚假契据，剥夺了他的产权。随后，诈骗者还以此为基础对他提起驱逐诉讼。

这名房主没有电话，也无法上网参加线上庭审。法院最终作出驱逐判决。一名执达员上门，砸开他的房门，把他的belongings全部清理出去。直到6个月后，经过两起独立诉讼，他才终于回到自己家中。他的财物再也没有找回，而诈骗者也始终没有被找到。

对于合法房主来说，其他困难同样严重。虚假契据会阻碍房主出售房产、办理再融资，或申请经济援助项目。要想清除产权瑕疵，房主必须提起确权诉讼，也就是通过法院程序解决谁才是房产合法所有人的争议。但确权案件本身就是复杂的法律程序。

向被告送达法律通知的过程也尤其繁重。诈骗者常常使用虚构姓名和地址，因此很难甚至根本无法找到。即便没有争议的案件，通常也要耗费数月；如果被告出庭并对所有权提出异议，诉讼可能拖上数年。

立案费、送达费和其他诉讼开支会迅速累积。聘请律师往往要花费数千美元，一些受害者表示，仅为清理自家房屋产权就花掉了数万美元。至于金·佩奇，她的案件仍在进行中。被锁在家门外后，她不得不与亲戚同住一年多，这也让彼此关系变得紧张。她后来终于得以回到家中，但关于房屋所有权的法律争议至今仍未解决。

更麻烦的是，提交虚假契据的那家公司还反过来起诉她，要求她支付50000美元，理由是佩奇被锁在门外期间，该公司对房屋进行了维修；此外，该公司还要求她偿还其代为向县政府和公用事业公司支付的房产税和水电费。县政府已经展开调查，但案件仍未了结。因此，她至今仍不知道究竟是谁策划了这场骗局。

虽然有一些免费法律服务机构可以提供帮助，但它们的接案能力有限，而且收入门槛也会把一部分无力聘请私人律师的房主排除在外。法律改革或许能有所缓解，但未必足以解决系统性问题。

还有一些改革提高了公证要求，或加重了刑事处罚。这些措施或许能对部分不法行为形成威慑，但一旦虚假契据已经完成登记，它们对减轻受害者负担帮助并不大。

得克萨斯州和佛罗里达州等地已采用更简化的程序，允许受害者使用标准化表格、以更低费用提起确权诉讼。还有一些地区允许登记机构、检察官或法官在欺诈事实已经成立时采取行动。在密歇根州，我正与立法者和相关方合作，推动制定涵盖这些问题的综合性立法。相关法案预计将在今年晚些时候提出。

没有任何产权制度能够彻底消除欺诈。预防和惩戒措施或许可以限制此类犯罪，但无法消除其作案动机。对诈骗者而言，回报可能非常可观。

围绕这一问题的讨论，往往停留在犯罪手法本身，或受害者事后需要承受的程序负担上。相比之下，较少有人关注的是，究竟是什么样的住房市场条件，让某些社区从一开始就更容易成为目标。如今42岁的佩奇在西奈-格雷斯医院担任转运员。

过去两年里，她一直承受着诉讼带来的压力，同时还要面对严重的心脏疾病，以至于安装了除颤器。这位长期生活在底特律的女性已经忍无可忍——无论是警方在追查诈骗者方面提供的帮助不足，还是法院系统本身，都让她感到失望。她唯一想要的，只是重新成为自己房子的合法主人。“把我的房子还给我。”佩奇说。