向存量要空间 上海低效产业用地的“重生之路”

目前，上海这座超大城市的城市更新，已经从大规模增量建设转入存量提质更新阶段。此前，不少区域存在土地利用效能不高、产业承载能级偏弱等问题，同时，一些新兴产业的发展又需要空间。从2023年起，上海针对低效产业用地的功能更新展开了“两评估、一清单、一盘活”专项行动，三年过去，不少地块获得了新生。

这家老牌汽车零部件企业，打算升级，却卡在了厂房“太老、太小”上。他们扎根嘉定安亭40多年，眼看行业发展迅猛，但要发展新产能，已有的占地超16万平方米的老旧厂房，已然装不下企业的野心。延锋内饰亚太区安亭工厂的总经理祝林有点无奈：“我们整个厂房是1984年建立的，现在要做智能制造或者做一些新设备的时候，二楼的承重就不够，根本覆盖不了这些新设备的投入。”

这时，镇里的一块低效闲置用地引起了他们的注意。这块地原来是大众的，嘉定区规划和自然资源局产业科科长郑俊解释说：“原先大众的这块场地，我们评出来是C级的。因为这两年产能可能有部分转移或者转化，就造成它这块土地上的产值效能，达不到原先的等级了。”

这个综合绩效评估，相当于给企业用地做一套全面体检——产业方向对不对、每亩地能产出多少、对周边环境影响大不大，都列在体检单上。大众这块约289亩的地经评估，属于C等，也就是低效用地。但如果把它转给延锋公司，不仅能满足企业升级所需空间，也能唤醒这片沉睡很久的闲置用地。

在查看了现场状况后，规资部门又给了企业一个更大的惊喜。郑俊说：“通常出让方式是采取净地出让，但这块地我们用了一种带房出让的方式，等于说是个拎包入住了，不用再去新建厂房。”

带房出让，为延锋赢得了宝贵的开工时间；对于安亭来说，更是踩下了城市更新的加速键。安亭镇经济发展办公室产促条线负责人范琳琳说：“这能帮助延锋在安亭把根扎得更深。另外延锋的老基地搬迁以后，其实也是加速了整个安亭的城市更新。”

三年来，嘉定区盘活了近8平方公里的低效用地。值得一提的是，整个过程靠的不是“一招鲜”，而是让每一块低效用地都能找到最适合它的“重生之路”。

还在沉睡的地块也被主动唤醒了。这个商业火箭研发企业的所在地，此前是一片“沉睡”了近3年的闲置用地。原业主是一家新能源材料企业，因资金链断裂无法继续经营。上海市莘庄工业区规划和土地管理所所长潘颖说：“我们是主动出击，主动跟他约，做一系列后期处置工作。”

政府主动出手，由园区平台公司按国资流程启动回购。“我们就按照原始的成本价格，以及房子的剩余产值，根据这个标准来评估它整体的收购回购价格。”潘颖说。闵行区规资局副局长张倩补充：“以合理的价格收回，从而保证工业姓工、产业姓产，然后再引进更好的、更符合市场导向的高新技术产业落地。”

年初，莘庄工业区正式启动“上海商业航天火箭星城”项目建设，这块被盘活的地果断启用，引入了商业火箭公司总部和研发中心。

上海市莘庄工业区协同创新办主任钱卫华表示：“火箭星城是我们承接国家战略的一个具体措施，核心企业央企的链主落地，带动了我们整个产业的发展。”

今年5月，市规资局联合多部门，出台了专门管理办法，把二级市场的土地转让价格跟一级市场绑定，上下浮动不超过20%；同时又上线了市级二级市场交易服务平台，让交易价格等信息更加透明。

上海市土地交易中心主任朱万明说：“平台聚焦企业的办事痛点，协同政府管理部门，线上和线下提供规划资源、产业准入、土地估价、法律金融、政策解读等管家式的专业咨询服务。”

上海市开发区协会副秘书长周思勰指出：“制造业的企业家们担心的是用地和用房价格上下波动太快，上下浮动20%的这个体系，其实是给了上海的工业用地价格一个稳定的锚点。”

三年的探索实践里，上海已累计完成85平方公里的闲置用地盘活，超过4个黄浦区的面积，全市工业用地地均产值也已从2022年底的67.78亿元每平方公里，提升至2025年底的69.77亿元每平方公里。

上海市自然资源调查利用研究院副院长范华透露：“今年以小散园区整治和开发区优化空间布局为工作抓手，力争全年盘活25平方公里，着力推动三年盘活总量突破100平方公里，推动低效产业用地从低效存量向高效增量转变，进一步做好空间支撑和资源保障。”

低效产业用地盘活没有“一招鲜”，靠的是因地制宜、一企一策，职能部门主动跨前，让每一块低效产业用地找到最适合它的“重生之路”，让更多的“低效地、沉睡地”变成“高产地、活力区”，为城市产业转型升级腾出宝贵空间。

看看新闻记者: 邢颖

编辑: 张予洋

视频编辑: 王岑峰

摄像: 吴佳亮

责编: 李鹏