陕西
作者：周军律师.
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法律规定，在法院查封前签订房屋买卖合同并符合其他条件的，可以排除其他案件对房产的执行。
那么，哪种情况下，查封后补签的房屋买卖合同也可排除强制执行？
高院在《豆某成与中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、甘肃华屹置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷上诉案》中明确：
判断书面买卖合同的成立时间，不以补签制式合同的落款时间为准，而以双方真实达成购房合意、实际履行交易的时间为准。查封前已达成真实购房合意、支付房款、实际占有房屋，仅因开发商原因未签署制式书面合同，查封后补签合同的，不影响物权期待权成立，依法可以排除法院强制执行。
本案的争议焦点为：豆某成是否享有足以排除强制执行的民事权益。
依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，豆某成欲排除案涉房屋的执行，应具备以下条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
根据豆某成的上诉请求以及本案事实，分析如下：
关于合同的签订时间。豆某成与梁其坤签订《房屋转让合同》，约定由梁其坤将其名下的案涉房屋转让给豆某成。豆某成依约支付对价后，由梁其坤向某置业公司出具更名申请，某置业公司与豆某成补签了《商品房买卖合同》并根据梁其坤的付款情况出具了收款收据，梁其坤将其对案涉房屋所享有的权利转让给了豆某成。
本案中，梁其坤向某置业公司提出更名申请后，已经将其对案涉房屋的全部权利转让给了豆某成，其中包括其享有的房屋交付请求权，豆某成是基于梁其坤对案涉房屋所享有的权利而享有相应的权利。收款收据中记载事项与豆某成一审期间提交的两份抵顶协议、更名申请等证据可相互印证，能认定梁其坤与某置业公司在2016年6月1日已达成商品房买卖的一致意思表示，且梁其坤已经按照合同约定向某置业公司支付了案涉房屋的所有价款。
虽然法律规定应签订合法有效的书面买卖合同，立法目的是以书面合同判断当事人之间是否存在真实有效的买卖关系，豆某成与某置业公司补签书面《商品房买卖合同》的时间发生在法院查封之后，但从保护商品房消费者的生存权的角度考虑，应以梁其坤向某置业公司交纳房款的时间，即2016年6月1日，作为认定本案豆某成与某置业公司形成实质性购房合同关系的时间，据此可以认定豆某成签订购房合同的时间早于查封时间2016年7月26日。故豆某成符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。
周军律师提醒，虽然法律规定应签订合法有效的书面买卖合同，但立法目的是判断当事人之间是否存在真实有效的买卖关系，补签书面《商品房买卖合同》的时间即使发生在法院查封之后，但从交纳房款时间在前的，应以缴款时间为实质性购房合同关系的时间，并据以判断能否排除执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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