留守户拆迁谈判卡住一年后 保利置业终于放出刚需“怡璟湾”

观点网 端午假期期间，沉寂多年的广州荔湾花地湾板块迎来全新住宅供应，保利置业东漖村旧改全新组团项目--保利怡璟湾正式开盘入市。

作为东漖旧改片区第四期住宅项目，保利怡璟湾的推盘进展理应很顺利，若是没有意外的话，本应在一年前便已面世。

然而因地块拆迁遗留问题，项目在入市前夕陷入了“隐身”状态，入市时间也从原定的2025年上半年延后至今。

在被“留守户”卡住命运的咽喉长达一年后，6月19日，保利怡璟湾正式开盘。

一年“重修”归来

保利怡璟湾属于广州荔湾区东漖村整体旧改板块，是保利置业在该片区打造的最新住宅组团，备案名为溪雨台，开发主体为保利置业旗下广州东灏房地产开发有限公司开。

作为一个刚需盘，怡璟湾的交通资源相对比较丰富，距离地铁1号线坑口站不到800m，可直达越秀、天河体育西等市中心位置。项目同时紧邻东漖北路、东漖南路、花地大道等城市主干道，开车约30分钟可以到珠江新城、琶洲。

此外，项目位于荔湾区东漖街东漖南路，隶属于花地湾片区，周边的医疗、商业、生活配套都非常成熟，所见即所得，不需要等待配套的兑现，一公里范围内既有芳和荟商场、广百广场等商业资源，也有康有为纪念小学等教育资源。

由于历史遗留原因，保利怡璟湾在正式入市前便自带话题流量。

据了解，保利置业原本打算在去年上半年就推出怡璟湾项目，但在“临门一脚”时突然没了动静，原是受地块内“留守户”的影响，开发商与部分户主之间就拆迁补偿诉求一事未能达成一致，导致项目无法完成净地交付，部分工程进度不得不按下暂停键。

直至今年4月，有消息传出项目全部拆迁障碍已得到彻底解决，而此时项目建设已接近封顶。在扫清障碍之后，保利置业立马着手推进开盘事宜，并在五一期间开放实景示范区，吸引了不少客户到场参观。

一年“雪藏”归来，保利怡璟湾项目曾经最大的亮点并未改变。项目去年准备入市时，保利置业方面打出的牌便是广州首个“0飘窗”新规楼盘，让怡璟湾成为当时话题度拉满的项目。如今，“0飘窗”仍是中介们向外宣传的重点口径，只不过有点“缩水”了。

项目去年主打的亮点是使用率高达120%的超新规产品，76㎡便能享受三房两卫。然而2026年广州住建部门更新了住宅规划管控新规，对赠送面积标准有所收紧，项目中介们不再使用120%使用率的宣传话术，而是称使用率超100%。

与此同时，怡璟湾的产品规划也发生了不小的变化，项目原规划的户型建面主要为76-91㎡小户型产品，如今调整为81-100㎡三至四房户型，套均面积更大，变相拔高了上车门槛。

据了解，怡璟湾去年的吹风价为76㎡三房350万元起，单价4.6万元/㎡起；今年正式开盘前传出的吹风价为81㎡三房400万元左右，单价约4.9万元/㎡，总价与单价均较去年有所上涨。

6月19日端午正式开盘当天，保利置业推出了优惠价，81㎡三房两卫户型产品折合单价约4.3-4.9万元/㎡，总价在360-400万元之间，90㎡左右户型总价在420-500万元区间，整体均价在4.8-5.2万元/㎡。

关于去化成绩，保利置业方面尚未披露具体数据，广州住建局网站上则显示已售住宅套数为0，网签数据显然还没有更新。而根据网传的数据，保利怡璟湾首开155套房源去化率在70%-85%之间。

第一个城中村改造项目

东漖村是保利置业第一个城中村改造项目，在此过程中遭遇了不少的挑战。

东漖村作为荔湾芳村核心古村，拥有深厚的历史底蕴，是广州老牌城中村之一，距今已有800余年发展历史。

800年前的东漖还是一片荒芜，直到唐朝名将郭子仪的后裔郭宗盛沿北江南下，并选定一地开始建设村寨，这便是后来的东漖村，村里人也大多姓郭。经过几百年的发展，古村落沉淀着浓郁的岭南水乡文化，留存多座古祠堂、传统岭南民居，是广州老城岭南文化的重要载体。

只是，历史悠久的另一面是陈旧腐败，因此有不少村里人都渴望一个新居。早在2008年，东漖村便尝试以自主改造的形式拆除并新建了8栋高楼。次年，广州批复首批城中村改造项目，东漖村与琶洲村等同一批入围。

东漖村旧改用地规划，来源：政府官网

2010年，广州市规划和自然资源局披露东漖村改造用地修建性详细规划，涉及总用地面积约60.94万㎡，计容建筑面积125.27万㎡。

2012年，东漖村经济联社引入合作多年的保利置业，双方签订城中村改造协议，联手推动城中村综合改造，保利置业迎来了它的第一个城中村旧改项目。

从正式入局至今已有14个年头，保利置业东漖村旧改后已落地不少项目，怡璟湾推出之前还有保利西悦湾、保利锦上印、保利瑧誉三大住宅组团。

其中，保利西悦湾作为东漖旧改首期融资区住宅项目，2015年正式开盘销售，2017年完成整体收楼，是片区最早落地的商品房项目；2020年，融资区二期西悦湾观澜开盘。数据显示，保利两期西悦湾累计售出1244套房源，仅剩22套未售，整体去化率达98%。

2023年，三期保利锦上印入市；2024年底，锦上印改名“瑧誉”再次亮相，定位为改善产品。截止目前，整个锦上印系列已累计售出876套房源，未售159套，整体去化率约84.6%。

从备案名来看，怡璟湾是保利置业在东漖村旧改中推出的第三类产品，同时是三大系列中最小的一个项目，占地面积1.39万㎡，计容建筑面积约8.22万㎡，楼栋规划仅有3栋住宅加1栋公寓，住宅总户数348户。由于整体规模偏小，因此项目内部园林面积有限，绿化率只有28%。

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