北京买房：理清思路，购房建议1922

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们家在丰台这边，十二中后面的南开西里，但我们带孩子在海淀上学，这套房一直出租，租金4000整。前几天回去看周边拆迁的差不多了，冠京隆小商品市场应该也拆了，您知道之后的具体规划吗？因为我们考虑这里离铁道太近，地段不好，所以升值很差，如果以后能变好的话就留着，没希望的话干脆卖掉了。

A：

1、南开西里好像也是铁路小区吧？租金4000整，那如果是市场价的话，这套房大概价值200万左右，租金收益率（净）肯定在2%以上了，高了能2.5%，超过同期银行利率。所以如果不着急用钱的话就留着呗，就算房价走势不太强，但落到手里的租金不算少啊。

2、套现的话这200万您打算怎么理财？如果存银行的话可还不如收房租呢。换套房的话虽然有可能价格走势好，但置换的税费不是小数字，至少相当于一年多的租金了。所以考虑好吧，常规建议是如果有稳妥+高息的理财渠道就卖，没有的话就先留着呗。

3、我不知道周边的具体规划，也不知道拆迁的事儿。这要不您自己上丰台规划局的网站上查查吧，都有公示的。

不过我刚才看了看这地段儿，感觉很难有什么太好的规划。主要有三点，一是地块的规模小，刨去绿地什么的就没多少待建用地了。二是挨着铁道，无论规划什么都受到限制，不太好办。三是挨着学校，尤其还是十二中，那连商业都不好规划，万一影响了人家学霸们的成绩呢？

4、所以我要建议的话就是对规划别期望值太高，很难引入什么配套，对地段儿的影响不大，对房价也就没什么拉动作用。另外看看是否有更好的理财渠道吧，如果有的话再说是否买房。

仅供参考。

二

Q:

我于2017年在新发地天骄俊园买了一套房，85平520万，当时考虑的是19号线通车后房价应该能涨，但到现在已经跌到不到400万。而且孩子已经到上学年龄，想卖掉这套房换到东城，不知道是否合适？割肉的话实在心疼。

而且又考虑到孩子每年减少，担心学区房继续跌，请问您有什么建议吗？目前还有270万贷款，我们手里有不到100万。如果有合适的房子请推荐一下，或者是小区的地段。

A：

1、丰台的天骄俊园是当地回迁房，这种性质的小区就是自住为主，投资性本来就不强。就算有配套的利好，人们也都是把回迁房的顺位靠后的。

而且地铁在北京早就是必备的配套了，除非是远郊，或者说是离地铁很近的楼栋，否则很少有人愿意为了坐地铁而多花钱。即便是在郊区，没有地铁的话减分，但有了也并不加分。毕竟到处都是地铁，多花钱的话去哪儿买不行啊？

我建议是别抱着太高的期望值了，单靠地铁是不可能有什么补涨的。尤其是都通车好几年了，利好早就都释放了。所以如果有换房的想法就换吧，没必要再纠结是否心疼了，沉没成本再怎么舍不得也没意义。

2、学区房的价格里分成两部分，基础部分是不太可能再下跌了，或者说肯定是跟随大盘。但溢价部分说不好，这得看以后的政策和行情。常规建议是要不就买个占坑儿房，既节省资金也降低风险，用完了学区就看行情，觉得不合适卖了不就得了。

3、您还是先确定是否换学区房吧，同时做好预算，然后才是选学区，最后是小区和具体的房子。一步一步来吧。

仅供参考。

三

Q:

我非常的不认可你说的金城华庭没有溢价的说法，都20万一平米了竟然没有溢价，这简直是侮辱刚需们的智商，我们钱少但并不是不能独立思考的。

A：

1、没人侮辱刚需，我更不会侮辱别人的智商。因为这玩意儿不是每个人都有的，没有的话也就无从受辱了，能永远立于不败之地。

2、豪宅的价格中是否有学区溢价不是谁说的，而是可以用数字计算的，事实比观点和情绪更重要。另外商品的价格和利润率其实是两码事儿，黄金只是贵，但未必比废铁的利润高。大厂白领们确实挣的多，但付出的劳动未必比打螺丝的更辛苦。您能理解吗？

金城华庭也不是都20万一平，那只是大户型的价格，也就是越豪的越贵。像70多平小两居的价格其实相对不算太贵，1300万就能差不多买下，每平米17万多吧。

然后您也可以上网搜一下这种小两居的租金，看看是不是基本都2万以上？如果是事实，那这种小两居的租售比是650，跟北京平均值完全一样。那请问，如果某件商品的利润率等同于市场平均值，您能说人家赚了暴利吗？

3、其他的我就不多说了，数字都是明摆着的，是否愿意相信就看您的智商了。另外独立思考的关键不是独立，而是需要自己思考的。

仅供参考。

四

Q:

我26岁创业北漂儿，想全款450万买soho现代城高层大一居，东西朝向，民水民电70年产权，但有朋友劝说不能买这种商住两用，想问问您的看法。

A：

1、房子是用来住的，商住两用是兼顾创业的，如果真的有需求就买呗，不用听别人的建议。打个比方这就跟买车似的，买轿车还是皮卡只看自己的喜好和需求，别人的建议不重要。

2、不过从投资性来讲一般是不建议买soho这种产品的，就因为价格走势弱，到目前为止一直略落后于普宅大盘。而且这些年的创业环境不是太好，从互联网和p2p之后就没什么太明显的潮流了，小公司都经营的挺困难的。这间接影响的后果就是写字楼+商住的租金都有所下跌，房价自然也走势不好了。

所以这看自己的判断吧，毕竟看样子您是赚到了钱的。那如果判断过几年其他创业者会增多，或者说整体环境会变好，那就买了商住的房子等行情。否则其实还不如租写字楼呢，然后单独买个普宅自住。

3、简单就这情况吧，我对商住没什么看法，只是列出情况供参考而已。

仅供参考。

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