又一座发达城市楼市离谱了！均价从6万跌到3万，看房人寥寥无几

作者：纵横论市

最近走访厦门多家房产中介门店，扑面而来的是浓浓的市场寒意。

前几年人头攒动、咨询不断的热闹场景早已彻底消失，如今门店门庭冷落，一整天也鲜有购房者登门。作为东南沿海知名的发达城市，这座曾经稳居国内房价第一梯队的城市，当下的楼市现状，让不少业内人士都倍感唏嘘。

如今坊间热议不断：厦门房价从2021年巅峰时期的每平米6万元，一路下跌至如今3万元左右。更让人无奈的是，即便价格近乎腰斩，主动上门看房、选房的人依旧屈指可数。

价格持续下探，市场却依旧冷清，这样的局面让不少人感到不解。厦门楼市为何走到这一步？接下来我们结合官方统计、行业调研数据和一线市场实景，深入聊聊当下的真实状况。

当下的厦门楼市，早已彻底告别往日的卖方市场，全面进入买方主导的低迷阶段。

打开本地二手房交易平台可以看到，全市挂牌房源数量持续攀升，业主的议价空间被不断放大，降价出售成为常态。回望2021年，厦门岛内核心学区房、高端改善楼盘单价一度触及5至6万元，是全国公认的房价高地。

时至2026年，全市住宅加权成交均价已经回落至3万元上下。这几年，大量在市场高点入场的投资客不得不选择割肉离场。目前全国推行的带押过户政策，虽然简化了交易流程、加快了房源流转，但也只是交易工具的优化，根本无法扭转房价下行的大趋势。

在深入分析行情之前，我们先要理清一个大众普遍存在的认知误区。很多人想当然地认为，厦门全域房价都从6万元跌到了3万元，这其实是统计口径造成的视觉偏差。

根据当地房管部门和专业房产机构的统计数据，2021年每平米6万元，仅仅是岛内思明、湖里核心地段优质房源的价格。那一年，厦门全市整体成交均价其实只有3.1万至3.5万元。

而如今3万元的全市均价，是岛内、岛外所有房源加权计算后的结果，楼市两极分化的现象已经达到极致。岛内核心地段的优质住宅，单价依旧维持在4万至8万多元，整体跌幅在20%到30%；同安、翔安等岛外远郊板块则遭遇深度下跌，部分房源单价跌至1万至1.5万元，跌幅超过五成。

换句话说，并非全城房价统一腰斩，但岛外大面积房源的深度回落，实实在在拉低了全市均价，也让整个楼市的冷清氛围愈发浓厚。

拨开数据的表象，厦门楼市陷入低迷，是多重隐患长期积累后的集中爆发。首要原因，就是早年楼市透支出的估值泡沫，如今正在持续出清，而城市基本面根本无力承接曾经的高房价。

多年来，厦门房价收入比长期排在全国前列，房价上涨的速度，远远超过城市GDP与居民收入的增长节奏。对比深圳、杭州等强二线城市，厦门高新技术产业规模有限，高薪就业岗位供给不足，房产的投资属性远大于居住属性，高房价本就缺乏实体经济的支撑。

与此同时，2021年厦门居民杠杆率一度位居全国第二，当时大部分购房行为都高度依赖信贷负债。随着国内全面进入去杠杆周期，背负高额房贷的群体还款压力陡增，集中抛售房源的行为接连出现，进一步加速了价格下行。

其次，早年的城市规划，为如今的供需失衡埋下了巨大隐患。过去十年，厦门大力推进“岛外大发展”战略，同安、翔安等远郊区域大规模出让住宅用地，直接造成区域房源严重供过于求。

行业监测数据显示，2026年厦门岛外非核心板块，新房与二手房综合去化周期普遍超过30个月。海量房源长期积压、无人问津，即便业主一次次主动降价，也很难找到接盘者，这也是市场门可罗雀的核心原因。

第三，人口基本面持续走弱，叠加购房者信心崩塌，购房需求不断收缩。厦门常住人口自然增长率连续多年为负，外来新增人口大多以普通务工群体为主，有限的购买力根本无力承接住宅房源。2024至2025年当地制造业用工规模下滑，更是进一步削弱了刚需购房的基本盘。

如今全国楼市步入存量时代，“房价只涨不跌”的幻想早已破灭，持币观望成为所有人的主流选择。即便2026年全国统一将首付比例降至15%、下调房贷利率，这类普惠政策也只小幅撬动了少量改善需求，曾经火热的投机群体早已彻底退场，市场再也难现往日活力。

最后，保障房大规模入市与统计规则，进一步放大了楼市下行的观感。2026年厦门官方计划供应保障性住房1.49万套，其中配售型保障房占比颇高。大量低价保障房投放市场，分流了本就有限的刚需群体，间接压低了商品房的价格中枢。再结合全市加权均价的计算方式，岛外海量低价房源，让“房价大跌”的感受变得愈发明显。

放眼整个东南沿海的发达城市，厦门楼市的调整幅度在同类城市中位居前列。究其根源，这座城市产业结构相对单一，人口持续吸附能力有限，过往楼市过度依赖外来投资资金，抗风险能力本就偏弱。

放在全国大环境下来看，房地产普涨的时代早已彻底落幕，城市分化、板块分化成为行业长期常态。结合当前各项市场信号判断，短期内厦门楼市依旧会在低位徘徊，持续的降价也很难撬动大规模成交，楼市短期内不存在全面反弹的基础。

从中长期来看，岛内核心优质房源虽然具备一定抗跌能力，但也难迎来价格上涨；同安、翔安等岛外远郊板块，大概率会延续持续阴跌的走势，楼市两极分化的格局还会不断加剧，整体市场的寒意短期内难以消散。

综合来看，厦门房价的持续回落，本质是多年投机泡沫的逐步出清，价格正在慢慢回归与城市产业、居民购买力相匹配的水平。

曾经依靠炒房赚取收益的模式，在当下的市场环境中已经彻底行不通。房产的价值，终究要依托一座城市真实的发展实力，而如今的厦门楼市，依旧处在调整的阵痛期。

你身边有在厦门看房、置业的朋友吗？不妨聊聊你看到的真实市场景象。

#厦门楼市 #楼市观察 #房产分化 #城市房价。