不拆迁也能火！梅林老厂区华丽逆袭 出租率冲高至80%

当新一轮产业变革的浪潮扑面而来，存量老旧工业园区的命运便开始分野：甲级写字楼拔地而起，产业政策向头部企业倾斜，而自身受制于建筑形态、产权遗留、改造成本等历史包袱——拆不动、改不起、追不上。老旧园区，如何在新的产业浪潮中找到自己的位置？

位于深圳福田的梅林AI硬件创新广场（原多丽工业区），给出了一个“土生土长”的答案。它见证了电商浪潮的汹涌，也曾困于存量时代的迷思。而今，它以一套清醒的“错位竞争”逻辑，在一年内实现了30%到80%的出租率反弹，悄然变身为“福田十大创新社区”版图中一个不可忽视的“AI细胞”。

回溯十余年前，多丽工业区是深圳电子商务产业当之无愧的先发地标。不仅是草根创业者的黄埔军校，更是“独角兽”的起锚地。2019年，货拉拉正式进军内地市场，第一站便落户于此。在随后的十几年里，园区累计引进市场主体上万家，交易额达上千亿元，并于2012年被授予“国家电子商务示范基地”，成为该领域首个民营国字号基地。

然而，商业世界的剧本总是充满转折。随着电商红海化及传统模式触及天花板，叠加园区内部复杂的产权纠纷，这个昔日的明星园区陷入了长达数年的停滞。在周围新一代产业园等甲级写字楼拔地而起、汇聚荣耀等巨头产值突破2000亿元的对比下，多丽显得有些落寞。叠加产权历史遗留问题桎梏，园区长期面临改造滞后、产业散乱、招商乏力的困境，成了梅林乃至福田核心区一块待唤醒的“价值洼地”。转机出现在2025年。在梅林街道办的强力介入与斡旋下，困扰园区多年的产权死结被解开。当“历史包袱”卸下，一个现实问题摆在眼前：在这场AI驱动的城市产业竞赛中，这个老旧的“老厂房”，路在何方？

找准身位：不做头部做腰部

对于多丽的转型，市场曾有过一种普遍焦虑：论建筑规格、论空间品质、论大堂形象，它难以与深圳CBD甲级写字楼抗衡；论政策直达性，亦无法与政府直管物业比肩。与其以卵击石，不如降维打击。经过深度产业调研后，梅林街道与园区运营方达成共识：放弃对“总部经济”的追逐，回归工业园区最朴素的物理禀赋。

这是一套“田忌赛马”式的差异化策略。深圳土地开发强度已近极限，大量快速成长的硬科技企业，尤其是AI硬件领域的“腰部”力量，面临着一个结构性困境——体量尚未达到总部用地的准入门槛，而研发实验室与中试基地又无法在标准写字楼内落地。甲级写字楼每平方米250公斤的承重标准，远远无法满足硬件测试设备的安放要求。

与此同时，大量成长型企业虽具备技术实力与发展潜力，却尚未达到政府物业的招商门槛，亦难以承受甲级写字楼的租金成本，却迫切希望融入梅林日趋成熟的产业生态。作为中国超级独角兽第一街，这里聚集了深圳近三成独角兽估值，上下游企业间的协同效应与创新密度，正是这些企业最看重的成长土壤。此外，部分头部企业的二级公司，出于与总部保持高效协同的现实考量，亦不愿迁离片区。这类企业既需与产业核心保持紧密连接，又对经营成本高度敏感——梅林AI硬件广场的出现，恰好填补了这一市场空白。

“大企业有总部，有二级公司，有测试中心，有中试基地。总部设在甲级楼，二级公司需要离总部近，实验室需要找能承重的厂房。我们承接的，正是被‘总部经济’溢出的那些核心环节。”园区运营方负责人表示。

一家智能传感领域的硬科技企业便是典型案例：总部设于梅林片区内的汇顶大厦，核心硬件实验室及部分二级团队，最终落地于仅一路之隔的梅林AI硬件创新广场。关键考量有三——与总部保持步行可达的协同距离，租金成本远低于甲级写字楼，同时满足实验室对承重与层高的特殊要求。一个园区，同时化解了距离、成本、硬件三重制约。

政府侧写：街道与园区的“化学反应”

园区的转型，从来不是单打独斗。如果说“错位定位”解决了“做什么”的问题，那么“与政府的同频共振”则解决了“能做多大”的问题。

梅林街道目前确立了 “一主三辅” （智能终端为主，金融科技、人工智能、生活消费为辅）的产业格局，并正致力于打造“梅林AI硬件创新社区”。多丽的转型，恰好嵌入了这一宏大叙事的关键节点。2026年6月，园区完成“梅林AI硬件创新广场”的更名揭牌，正式宣告由“电商”转向“AI硬件”。这并不是简单的换招牌，而是一场深度的产业共谋。为了让企业进得来、留得住，园区与梅林街道联合发布《梅林街道社会化产业用房管理工作（试点）机制》，这是深圳首个街道级产业空间优惠政策，不涉及财政补贴，核心在于园区主动让利，进行“弹性租赁+梯度减租”的扶持。政策不仅面向“一主三辅”方向的入驻企业给予5%-10%的租金优惠，企业还可根据发展阶段灵活选择租期与面积，实现初创期低成本入驻、成长期有序扩租。

在物理空间上，梅林街道与园区联手打造了两个差异化孵化器：聚焦AI应用快速落地的“梅创空间”，以及侧重底层核心技术研发的“智创谷”。这构成了一个“基础服务+专业赋能+产业对接”的全周期生态。目前，纳入统计的53个孵化器单元出租率已达85%。更具标志性的是全国首个集成式“空天地宇AI智慧驿站”在此落地——集无人机停机坪（支持政务与物流无人机自动充电起降）、非机动车无线充电及立体车库于一体。它不仅是园区配套，更是梅林数字化治理的“样板间”。“入驻企业出门就能看到自己的技术被应用在真实场景中，这种‘场景招商’的吸引力，远比减免几个月租金要大。”一位入驻的初创企业创始人感叹。

在这样的产业氛围下，园区先后与深圳市政府采购协会签约，推动本地AI产品进入政府采购体系并拓展国际市场；与深圳市人工智能行业协会深化合作，围绕企业培育、技术对接等构建可持续的AI+产业生态；与深圳市软件行业协会共建软件行业服务点，为入驻企业提供专业化的软件赋能支撑；与深圳市专精特新企业发展协会、福田区算力产业协会及福田区梅林街道商会达成战略合作，共同导入政策申报、资质培育、投融资对接、技术咨询、人才与市场资源、创业培训及产业活动等服务，提升园区企业培育、孵化和产业集聚能力。也将围绕招商引企、品牌活动、常态沟通和场地支持展开，推动专精特新、算力产业及创业孵化项目在园区落地成长，形成资源共享、服务协同、生态共建的长期合作机制。让这场从“电商”到“AI硬件”的转型，不再是换个名字，而是长出了实实在在的系统竞争力。

服务内卷：老工业区的“甲级标准”与“烟火气”

如果说产业定位决定了园区能走多高，那么运营服务则决定了园区能走多远。面对“硬件不够软件来凑”的现实，梅林AI硬件创新广场将服务标准推向了极致。“我们虽然不是甲级写字楼，但提供甲级写字楼的服务标准。”园区运营方负责人表示，无论企业规模大小，只要入驻，即可免费使用园区高标准的会议室进行商务接待，园区提供免费的接待服务，甚至包括会务礼仪支持，让中小企业在面对客户时“排面拉满”。

而在留住人才的软环境上，园区则注入了浓厚的“梅林式”人情味。依托位于北环大道黄金通道边的交通优势，园区内已完成了首栋国际化公寓“曼乔公寓”的改造，100%的出租率印证了职住平衡的刚需。此外，屋顶网球场、匹克球场、健身房、精品咖啡店的引入，让这个园区呈现出一种混合业态的独特魅力——既有实验室里的严肃紧张，又有休闲社区的松弛感。

如今，当夜幕降临，除了有实验室不灭的灯光，园区角落的社区咖啡店里还三三两两散坐着年轻工程师们，结束一天的忙碌他们聊技术、聊生活、聊一切年轻人会聊的事情。在物流区，一批方头方脑的无人配送小车则缓缓驶出，沿着预设路线将生鲜物资送往周边的社区驿站，它们没有疲倦，不惧风雨，正如脚下这片土地——历经迭代，却从未停止奔跑。

据统计，通过厘清产权、明确AI硬件定位并实施差异化改造，目前梅林AI硬件创新广场整体出租率已从2025年底低谷期的30%拉升至80%，成功引入了利研科技、亚洲芯半导体等一批优质企业。

过去看多丽，看到的是历史；现在看多丽，看到的是未来。在高密度建成区，像这样的存量老旧工业区并不少见，盘活它们的关键不在于大拆大建，而在于量体裁衣式的产业适配——在政府引导下，找到属于自己物理空间的最优产业生态位，并用极致的服务创造“不可替代性”。

而梅林街道的主动实践与坚持，也展现了深圳这座城市的格局与韧性——不仅能够培育荣耀、货拉拉这样的参天大树，更在于它为无数像多丽这样的产业土壤提供了迭代重生的机会，让“AI硬件”的种子，能从一个个被岁月尘封的旧厂房里，破土而出。

采写：南都N视频记者 张小玲 通讯员 马思昀