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在开始分析之前，我们先来明确为什么要将三个板块放在一起比较，其实源于一道思维里的墙，那就是朝阳购房人印象中有一条物理上分割线：朝阳路，朝阳路以北的区域是无法回避的必选区域，而朝阳路以南好像压根不是朝阳，而朝阳路以北区域符合好房子标准的一把手数的过来，只有酒仙桥、朝青和三间房区域。

酒仙桥板块其实是CBD、朝阳公园、太阳宫、望京等几大豪宅带的综合延伸，也链接使馆区，东北四环区位与地段无可复制，受制于历史规划，城市界面较为老旧杂乱，但酒仙桥是地产进入下半场城市更新背景下的地段价值被重估的最佳范例。

但大多数人仍然看不透酒仙桥的逻辑，酒仙桥是朝阳城市豪宅的最后一块拼图，很多人将它比作下一个泛海豪宅组团一点都不夸张，除了北京宸园拼手速快速清盘、万吉玖序快速销售网签至60%外，有一点应该看到，那就是万吉玖序户型面积远大于北京宸园，北京宸园主力面积是145、165平面积段共占比86%，220平和249平仅占14%。再看万吉玖序起步165平，200平以上户型占比53%，且250平以上户型网签52套，17.2亿。

如果说北京宸园和万吉玖序热销只是印证酒仙桥的价值，那万吉玖序大户型热销在说明板块圈层还在拔升，后面待供地块开发将和板块城市界面变化一起拉高板块价值，整个板块起来将是一个彻底的好房子集聚的新兴豪宅区，从北京宸园起步1400万到万吉玖序1800万，酒仙桥只用了一年，而未来很可能2000万以下将彻底告别酒仙桥。

再说朝青板块，占据东四环位置，依托朝阳北路和6号线，天然就是国贸后花园，板块高中低全价格段的置换链条非常完善，有购买力支撑，流通性也不错，朝阳人又在情感上认同，加上板块产品已经彻底过时，需要迭代升级，黄杉木也是近十年来唯一的一块住宅用地，在追求居住品质和居住氛围的同时兼顾城市感，这是朝阳人民及片区改善置换人群买入黄杉木店的逻辑。

朝青板块有传统豪宅星河湾起点高，但上限远不如酒仙桥，万吉玖序作为豪宅新贵更吸引喜欢城市豪宅的高端人群，而朝青适虽没有太高想象力，但凭借国贸后花园成熟的商业配套和优质的居住氛围，适合习惯板块居住氛围和朝阳改善居住品质的改善人群。

和酒仙桥万吉玖序相比，朝青黄杉木两个项目只能算一个中段的改善产品，因为璞樾80%以上户型总价在1600万左右（均价9.5万，后面有推导），璞樾60%户型在1800万左右（均价10万），也就是1800万以内你只能选择紫京宸园或者璞樾，在酒仙桥是没有可选性。

而如果预算1800万以上，除了一部分对朝青有浓厚的感情，注重居住舒适度的人群可以选择紫京宸园和璞樾的大户型，否则从资产保值性上没有不买酒仙桥的理由，且酒仙桥300平以上成交套均总价在3700万左右，卖的也非常不错，总结下来酒仙桥买大（1800万以上），黄杉木买中（1300-1800万）。

接着我们再聊聊最下游的三间房板块，在最早两篇文章《放弃幻想！褡裢坡三间房≠朝青板块！朝观天郡和金茂满曜买入逻辑分析》、《避免错配！黄衫木店地块和保利朝阳天珺、金茂满曜到底怎么选？》让一大部分粉丝成功避坑三间房大户型，感兴趣可搜索看下。

三间房板块和朝青板块物料距离仅仅2.5km,一个五环之隔，但价值天差地别，本质是一个购买力的递减，过了五环从三间房到常营一带就是刚需刚改的聚集地，缺少改善基因，1200万以上客户选择这一个五环外的区域多少会有些踌躇，未来二手流通时候大家更关注的是以较低总价满足居住功能，谁便宜我买谁，刚性需求不会考虑圈层属性。

所以朝青黄杉木作为改善板块要买大，三间房为刚需板块要买小，避免错配，本质是有板块客群购买力决定的。这句话含金量还在上升，三间房金茂满曜户型更小卖的更好，朝观天珺扑街本质是是在刚需刚改板块错配了改善客户看不上、刚需客户够不着的高总价产品，目前大户型已经降了5000元/平，其最终归宿是降到让够不到紫京宸园的客户觉得买它更有性价比才可以。

对于900万上下预算的选择金茂满曜115平三居，1000万上下选择保利朝观天珺139平，1100-1200万可以选择两个项目150平户型，对于1200万上下客户可以关注紫京宸园小户型，介意垃圾楼栋可以考虑十八里店隅东序、新宫建发观宸的150户型。

那对于朝青黄杉木店紫京宸园和璞樾两个项目应该怎么选？

在此之前我们先看一个插曲，说说建发海晏和华润臻澐竞争，两个项目同期拿地同期开盘，海晏已经网签近197套、均价13.58万，臻澐75套、12.42万，海晏业绩是臻澐三倍，还贵一万多一平，臻澐完败。臻澐除了一些硬伤外，本质是定位出错，在这么高价值板块错配了一部分130多平刚改鸡娃性质的小户型，而海晏是起步180平，所有产品细节都奔着豪宅去做，这种地段不缺购买力，要的就是稀缺，在新房销售阶段都竞争不过对手，未来二手保值流通臻澐可以竞争过海晏吗？

另外从北京宸院到万吉玖序板块户型越做越大，本质是对稀缺地段的抢占，在不缺购买力的板块反而越大越保值。所以这两点对于紫京宸园和璞樾怎么选很有借鉴意义，那就是营造稀缺，优中择优营造稀缺才是保值的手段。

对比看来两个项目长条形地块，先天适合做大面宽产品，但楼间距都是是硬伤，所以都在保楼王，苦一苦小户型们，北地块璞樾在综合质素上还是好于紫京宸园，没有朝阳北路噪音和连续高压线塔的影响，户型也150平以上起步，改善属性更强一些，且户数要少了一半，叠加金茂科技系统和品牌吸引力，璞樾会更吸引注重居住舒适度的人群。

因为股权交叉，为了不竞争内卷，两个地块做了明显户型差异化，1400万以内只能选择紫京宸园133和148平，1500万璞樾152平，1600万左右紫京宸园168和172平，大户型仍然是差异化，但整体璞樾圈层更为纯粹。

综合就是酒仙桥、朝青、三间房是朝阳高中低置换链条上的不同生态位，对于1800万以上预算的优选万吉玖序，1200-1800万紫京宸园和璞樾，1200万以下三间房或者十八里店。

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