东京23区房价再涨 买房需年收1000万日元以上

中文导报讯根据不动产经济研究所6月18日公布的数据，2026年5月首都圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）新建公寓的平均售价同比上涨14%，达到 1亿660万日元。东京23区的平均售价上涨16%，达到 1亿6286万日元，为自1973年开始统计以来的历史第二高水平。专家指出：在东京23区购房年收需1000万以上。

东京楼群。

每套住房的平均价格同比上涨13.5%，达到 1亿660万日元，时隔两个月再次突破1亿日元大关。

东京23区5月新上市公寓数量同比增长19.5%，达到551套；平均价格为1亿6286万日元，同比上涨15.9%。

5月份首都圈新上市公寓的首月签约率为64.9%，连续三个月低于被视为市场景气分界线的70%。预计6月份的新盘供应量约为1500套。

首都圈（1都3县）的平均价格为1亿660万日元，创历史第三高纪录。除东京23区外，千叶市幕张地区高层塔楼公寓（Tower Mansion）的供应增加，也推高了整体均价。近畿圈（大阪府、京都府及周边4县）的平均价格为5235万日元。

2026年1月至5月，首都圈新建公寓平均价格达到 1亿135万日元，较上年同期上涨13.8%。

从地区来看：东京23区以外的东京都地区：8454万日元，同比上涨28.9%；

千叶县：7208万日元，同比上涨38.3%；

埼玉县：5579万日元，同比下降17.7%；

神奈川县：7130万日元，同比下降7.6%。

不动产经济研究所高级主任研究员松田忠司指出：“人工成本、建材成本以及土地成本持续维持高位，建造公寓的成本依然很高。”

他认为，即使考虑到利率上升因素，未来新建公寓价格仍有较大可能维持高位，或者缓慢上涨。

根据不动产经济研究所的调查，2025年度首都圈新建公寓平均价格为 9383万日元。而2015年度仅为5617万日元，10年间累计上涨 67.0%。

而日本银行（以下简称“日银”）在2026年6月15日至16日举行的货币政策会议上决定，将政策利率从目前的0.75%左右上调至1.0%左右。

这是自2025年12月以来、时隔4次会议后的再次加息。1.0%的政策利率水平创下自1995年以来、31年来的新高。

受日银决定影响，三大银行三菱UFJ银行、三井住友银行、瑞穗银行于6月16日宣布，将从8月3日起把普通存款利率上调0.1个百分点至0.4%。相比日本央行结束负利率政策时（2024年3月）的0.001%，存款利率已提高至当时的400倍。

日本央行还在6月16日的货币政策会议上决定加息0.25个百分点。预计住房贷款浮动利率将进一步上升，日本主要银行的平均房贷利率将达到约1.3%。

房贷负担持续加重，根据日本房贷比较网站“Mogecheck”运营公司的测算：

如果贷款5000万日元、期限35年、采用浮动利率，并且利率升至1.25%，则：

月供约为14万7043日元；

比加息前增加约5900日元。

目前约80%的日本房贷借款人选择浮动利率，因此受到影响的家庭数量相当庞大。房价上涨对购房门槛的影响。

住宅问题记者山下和之2026年6月17日在钻石不动产研究所发表题为《如果采用50年超长期房贷，即使总价超过1亿日元的公寓也有可能购买；所需年收入相比35年贷款可降低约100万日元，但并非没有代价》指出：

假设在2015年度购买当时平均价格5617万日元的新建公寓，并全额贷款：贷款金额：5617万日元；

利率：2.0%；

期限：35年；

等额本息还款；

不使用奖金月还款。

则：

月供约18万6070日元；

若按照银行审核上限、还款负担率35%计算；

所需年收入约638万日元。

对于普通上班族而言，当时购买首都圈新建公寓仍有较高可行性。

然而，若购买2025年度平均价格9383万日元的新建公寓：

月供约31万823日元；

所需年收入约1066万日元。

年收入门槛已经突破1000万日元，普通工薪阶层越来越难以承担。

而如果目标是东京23区：

2025年度东京23区新建公寓平均价格高达 1亿3784万日元。

按照全额贷款计算：

月供约45万6612日元；

所需年收入约1566万日元。

这意味着，即使在日本，也已经接近只有高收入群体才能负担得起东京23区新建公寓的水平。

在过去10年间，首都圈新建公寓价格上涨67%，东京23区均价突破1.6亿日元。

日本政策利率升至31年来最高水平（1.0%），房贷利率持续上升，购房所需年收入从约638万日元提高到超过1000万日元，东京23区购房所需年收入接近1600万日元。

日本房地产市场正呈现出“房价持续上涨 + 利率上升 + 购房门槛快速提高”的局面，尤其是东京核心区域，新建公寓正在逐渐向高收入阶层和资产持有者集中。