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一、项目基础核心信息

1. 开发与物业北辰实业旗下天成天地产开发，70 年纯商品别墅；达尔文国际酒店物业（高端酒店级物业），物业费 4.98 元 /㎡/ 月，仅收取地上产权面积，地下不计费；民水民电、天然气入户、自采暖，现房可实地看房。
2. 地块规划指标占地 28.7 万㎡，总建面 21.4 万㎡，容积率仅 0.52，绿化率高达 59%；共 232 栋低层别墅，总计 448 户，仅双拼、类独栋两类产品，无叠拼、高层；全社区人车分流，每户标配双独立车库，车位配比 1:2，多车家庭无停车压力；全部毛坯交付，预留电梯井位，交付标配燃气壁挂炉、中央空调基础点位。

• 双拼 500-517㎡
• 类独栋 615㎡

二、交通配套

自驾（主力出行）

四横四纵路网：横向北五环、定泗路、北六环、北清路；纵向立汤路、京承、京藏、京新高速；立汤路双向多车道拓宽完成，25 分钟抵达望京，35 分钟通达西二旗、中关村软件园；六环出入口直达社区，自驾通勤顺畅。

公共交通

小区 600 米内设有老年社区公交站，537、643 等多条公交线路，接驳 5 号线天通苑北站；最近地铁 5 号线、17 号线均距离 1.6 公里以上，无步行可达地铁，日常依赖自驾 / 电动车接驳，不适合每日纯地铁通勤人群。

三、周边生活配套

商业

社区无大型自建商业街，仅基础底商；3 公里内龙德广场、TBD 万科天地、在建山姆会员店，大型商超、影院、餐饮齐全；日常生鲜采购依赖周边乡镇农贸市场，高端消费需自驾前往回龙观、望京商圈。

教育

3 公里覆盖多所公立幼儿园、平西府中心小学、讲礼中学，片区基础教育齐全；无顶尖名校分校、高端国际学校，学区资源中等，最终入学以教委划片为准。

医疗

2 公里内王府中西医结合三甲医院、太阳城医院；3 公里覆盖清华长庚、积水潭回龙观院区，日常诊疗、大病急诊全覆盖。

生态（核心王牌优势）

项目是奥北别墅区距离温榆河最近的别墅社区，西侧 70 米宽、1600 米原生滨河绿地，社区内部 2.5 万㎡原生树林，外部白各庄生态湿地、拉斐特高尔夫环绕，整体绿化覆盖率远超片区其他别墅盘，空气与景观资源稀缺。

四、社区内部北美托斯卡纳规划

1. 建筑外立面纯正北美托斯卡纳风格，石材 + 原木质感外立面、缓坡红陶瓦屋顶，楼栋错落排布；楼栋之间宽阔绿化隔离，类独栋产品侧边无共用墙体，私密性优于普通双拼。

1. 低密园林59% 超高绿化率，全冠移植成年乔木，中央景观步道、大面积休闲草坪、水景节点；依托原生地势打造高低错落景观，户户推窗可见树林或河景，无高层遮挡。
2. 社区配套无恒温泳池、大型私宴会所；园区配套户外休闲平台、林间会客亭、儿童活动场地；物业提供酒店式家政、私宴筹备、园林养护增值服务。
3. 空间拓展优势所有户型地上 2 层 + 地下 1 层，地下层高充足，带下沉采光庭院，可改造影音室、健身房、酒窖、保姆套房；每户赠送大面积私家庭院：双拼 100-300㎡，类独栋 300-600㎡，庭院、地下空间全部不计产权面积，实际使用面积大幅超过房本面积；一层预留南向长辈套房，二层全套房布局，无暗间、浪费面积少。

五、主力户型（纯双拼、类独栋，无小户型）

1. 双拼别墅（500㎡、517㎡两款，社区主流）

• 500㎡J 户型：南入户，北侧主花园 122-230㎡，面宽 14.8 米，9.9 米挑高客厅，一层双会客空间，二层三间全套房，地下带 21㎡下沉采光庭院，
• 517㎡H 户型：北入户，南侧主花园 177-291㎡，面宽 10.8 米，二层主卧连通超大观景露台，地下拓展空间更大

2. 类独栋别墅（615㎡，顶配改善）

近乎独栋私密属性，侧边无共用墙体，面宽 16.2 米，层高 8.6 米，庭院 300-600㎡；地上两层多套房设计，双层地下拓展空间，可规划私家泳池、阳光花房，

六、项目核心优势

1. 临河超低密稀缺属性：容积率 0.52，北京六环内稀缺低密纯墅，紧邻温榆河千亩滨河绿地，生态资源碾压温哥华森林、金隅上城郡等平地别墅；
2. 纯粹墅区圈层：仅 448 户双拼、类独栋，无叠拼、高层混杂，业主多企业高管、私营业主，居住安静纯粹；
3. 超高赠送空间：户户大面积私家庭院 + 下沉采光地下室，拓展改造自由度高，一层带长辈房，垂直分层套房设计适配多代同住；

1. 现房无交付风险：全部实景园区、楼栋、绿化落地，可实地查看庭院、河景视野，无需等待期房；
2. 高端酒店物业：达尔文物业服务高端涉外公寓、会展场馆，别墅养护、家政增值服务完善；
3. 车位充足：每户双独立车库，片区少见 1:2 车位配比，多台车家庭无需争抢车位。

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