一半庄园，一半废土！深圳“诡异小镇”藏着怎样的十年迷局？

编者按：

锚定深圳“十五五”开局之年的发展任务，盘活存量文旅资产、推动空间高效利用，已成为城市高质量发展的重要命题。

所有的“荒凉”与“废土”，都曾是用真金白银砸出来的造梦场。当网络上涌动着对“赛博废墟”的猎奇打卡，我们不禁追问：在寸土寸金的深圳，为何仍有优质空间未能释放公共价值？

这并非简单的经营不善，而是向“存量精细化”过渡的必然阵痛。破解此局，本质上是对城市治理理念的深刻重塑。面对沉睡的物理空间，告别“大拆大建”的老路，跳出短期“经济账”的桎梏，以正确政绩观去算清生态与民生福祉的“公共账”，正是深圳迈向超大城市精细化治理的必答题。

不让绿水青山在等待中沉寂，是对历史和城市未来最大的负责。面对这一治理难题，奥一网“走好新时代网上群众路线大调研·与城市对话”栏目将聚焦深圳“荒凉景区”的盘活重生，推出《深圳文旅大调研：解构“荒凉景区”》系列报道。我们走访了东部华侨城、文谷庄园、满京华·艺象等多个典型老牌文旅空间，褪去滤镜，直面真实问题；穿透表象，探寻空间更新、机制优化与弹性治理的可能路径。

一位居住在深圳的外籍博主曾经发出了一段在深圳的“探险”视频，获得不少点赞和留言。

视频中，他走进了一个荒废的欧式小镇风格社区，四周群山环绕，色彩斑斓的欧式尖顶建筑在绿树掩映下犹如童话，但空无一人的街道却透着一丝诡异。

面对镜头，他向网友发出了灵魂拷问：“打造这里一定花费了很多资金，为什么如今却是这样荒废的模样？”

不仅是外国博主的惊叹。在社交平台上，只要搜索深圳的“废土风”或“探险打卡”， 这个位于龙岗区、背靠银湖山脉的文谷庄园榜上有名。在社交媒体上它被大量打上“诡异”“末日”等极具视觉冲击力的标签，以一种另类而荒凉的姿态在网络上走红。

然而，当滤镜褪去，真实的落寞与城市优质空间资产的沉睡，却令人不禁唏嘘。这片曾经造价不菲的欧式小镇，为何在寸土寸金的深圳被按下了长达十余年的暂停键？

探访银湖深处：一半是赛博废土，一半是市井烟火

为了探寻真相，奥一新闻记者实地走访发现，与其用“庄园”来定义这里，如今的文谷更像是一个无人管理的大型“公园”。

沿着主干道漫步，道路两侧多数商铺大门紧闭，难觅一丝商业氛围。色彩斑斓的欧式外墙在风雨侵蚀下显露出岁月的斑驳，肆意生长的杂草从破损的地砖缝隙中钻出，完美契合了慕名而来的年轻人们对“废墟探险”的视觉期待。

但在这股“末日废土风”中，却又交织着极具生机的市井烟火气。就在“文谷庄园管理处”招牌旁，不少市民正伴着音乐跳舞；而在那些空荡荡的欧式建筑前，周边居民正身着运动装悠闲地慢跑。一半是荒凉的欧洲小镇，一半是杂草丛生中的社区日常。

这种强烈的魔幻现实感，恰恰暴露出文谷庄园当前最尴尬的处境：它并没有真正“死掉”，周边居民的活动证明了这片绿水青山依然有着不可替代的空间价值。但作为一个庞大的实体项目，它的商业生命力却被暂时冻结了。

停滞的时光：红线夹击与十年空城

顺着主干道走向庄园深处，记者发现这个“荒凉废墟”的标签，其实有望在年内被撕下。

在山谷的腹地，多栋自2013年前后建成便一直空置的别墅，外立面已经搭起了密密麻麻的脚手架。以购房者身份，记者前往物业与招商中心探访获悉，尽管尚未全面入住，但配套服务已同步推进。招商中心工作人员表示，目前120套住宅已基本售罄，商铺则采取“只卖不租”的方式处置，“最快有望在2027年入住”。

公开资料显示，2011年前后开发商深圳市美丽集团有限公司（以下简称“美丽集团”）在银湖山深处勾勒出了这座色彩斑斓的欧式小镇。当年人工开发的山间溪流至今看来仍别有风情。2013年7月，媒体发表了一篇题为《鸡公山大兴土木开山毁林盖别墅》的深度报道，直指相关项目涉嫌“触碰深圳基本生态控制线”。

症结待解：产权证背后的土地规划疑问

项目为何空置多年？产权证办理究竟“卡”在了哪些环节？围绕该项目相关情况，奥一新闻记者辗转联系多个部门求证。

奥一新闻记者联系吉华街道办时，获回复称“该项目在住建部门报建，街道并未介入。”随后，记者联系龙岗区住建局，该局相关工作人员表示，涉及土地性质、产权、规划等问题，建议咨询规自部门。奥一新闻记者又发函深圳市规划和自然资源局并多次致电，截至发稿未获回复。

在招商中心的探访中，工作人员的一句提醒提供了一条线索：“独立房产证一直没办下来，目前走的是小产权房的交易模式。”

该人士称，文谷庄园整体土地性质为“旅游用地”。若这一说法属实，或意味着项目在产权办理、后续交易及使用预期上，与常规住宅项目存在差异，也使其未来走向存在一定不确定性。

实际上，在规范的土地分类标准中，并没有严格意义上的“旅游用地”这一单独类别，其通常可能对应“商业/游乐设施用地”或“文体设施用地”等类型，而非“二类居住用地（R2）”。这一点，也让该项目的土地属性、规划用途与实际开发形态之间的关系，更值得进一步厘清。

根据2013年龙岗区公布的《龙岗区重大建设项目进展一览表》显示，当年在鸡公山区域申报的总项目为“中国饮食文化城”。同年，深圳晚报报道《鸡公山大兴土木，开山毁林造别墅》中描述，文谷庄园铁门旁张贴信息显示，鸡公山内项目为“中国饮食文化城二期文谷庄园”。项目相关负责人也曾在媒体受访时表示，“我们是建旅游配套设施，不是建别墅。公司拥有的鸡公山相关地块2005年又被划入基本生态线，公司此后一直和多个部门沟通，争取从生态线中调出。”

专攻文旅与城市治理领域的专家曾明指出，由于企业自身资金链问题以及定位偏差，这种以地产为导向的开发模式，在遇到政策环境变化和规划约束时，容易面临持续运营和转型调整的压力。

从目前掌握的多方信息来看，规划属性、产权办理、开发诉求与后续运营之间，可能存在复杂交织的关系。文谷庄园的沉寂，也由此成为深圳文旅存量空间更新中一个值得继续追问的样本。

记者手记：不让优质空间闲置，是最大的负责

站在文谷庄园空荡的街道上，耳边是阿姨直播的音乐声。面对这些占据着绝佳自然禀赋却陷入半闲置状态的存量资产，我们不禁要问：当传统的“大拆大建”成为过去式，难道我们只能眼睁睁看着上亿的投资在风雨中长满青苔？

文谷庄园的境遇，是深圳存量空间治理的一面镜子。不让绿水青山闲置，是对城市发展最大的负责。

如果说文谷庄园的荒凉是因为产权羁绊等复杂问题，那么在深圳东部的大鹏半岛，另一个曾经斩获无数大奖、完全合法合规的市级文化产业园区，为何也陷入了商家纷纷撤退的“半沉睡”状态？

下一期，我们将继续追问：滤镜褪去后的“文艺乌托邦”，到底卡在了哪里？

监制：陈文定 王佳

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写/摄影：奥一新闻记者 谢宇野 乔锐