北京买房：理清思路，购房建议1917

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想换个三居，希望居住体验好一些，房子保值性好一些，大人弹性办公，通勤要求较宽松，孩子们27年上小学，目前纠结嘉铭桐城和王四营三兄弟这两个，希望您从学区和房产保值方面帮分析下这两个片区未来趋势。

A：

1、您这期望值不低啊，居住+保值+学区都要兼顾了，不太好选。而且看样子您应该是倾向于王四营吧？这所谓的咨询不过是给自己寻找支持，否则都没必要问了。

2、简单说吧，如果是从居住体验角度说，那肯定是新楼盘，什么东西都是越新的越好，新房怎么都比二手的强。

不过从学区角度讲，那肯定是嘉铭桐城的陈经纶嘉铭学区了，这是送分题。或者这么说吧，嘉铭东区算是朝阳的老牌儿头部校，成绩放到东西海也至少中上。而王四营的十一朝阳实验则是新建校，是否能成为真正的名校有待观察。但在朝阳来说，新建的分校有的是，但成为头部校的非常少，主要是生源不太好办，全北京哪儿的新建校都一样。

3、房产保值怎么说呢？房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。而北京历来是北强南弱，朝阳体现的更明显，所以到目前为止的常规建议是先北后南。嘉铭板块也是经历过几轮行情的验证了，多数小区的价格走势至少不落后大盘，其中占优的是户型好的板楼商品房。

不过这里已经没什么待建用地了，未来趋势大概率就是延续，一般不会再有什么特殊利好。是否有利空则看学校了，除非学校成绩下降，但这概率很小。

4、王四营板块则看自己的判断吧，网上的各种优劣势分析其实有的是，估计您也都看了，是否愿意接受看自己。

我从定价角度说两句吧。现在的开发模式是土地方做规划+一级开发，未来是他们设计的，价格也是他们制定的，依据就是板块规划图实现之后的价值。也就是说，楼盘定价其实是透支了未来价值的，新房都有部分溢价的，属于土地方+开发商的利润。

如果规划按期+保质的完成，那就算实现了预期，价值回归拉平大盘。如果超量+提前完成，那就是超值的跑赢大盘，亚运村望京太阳宫等地都是这种情况。但如果是拖延+减少配套，那陪着站岗也正常，北京的这种地段儿有的是。

6、总之我没什么建议，只是列出这些情况供参考而已，估计您早就已经有选择了，只是面对现实还在犹豫而已。

仅供参考。

二

Q:

我家的情况是：我非京，妻女西城户口，房子是老婆的爷爷的，现在50%为老婆奶奶，25%我岳母，25%我老婆舅舅。房子位置为西单**，请问我女儿明年上学时进入宏庙和西单小学的概率？

我们也知道概率不太高，所以也考虑了其他渠道。首先是东城，朋友可找关系进入*小学，费用*万，肯定不是骗子，但难点是不包成功。其次是索性在朝阳换房，现在我们的房子在潘家园，工作在东直门与光熙门，想索性换房到陈经纶嘉铭的学区了，如果暂不谈房产问题，您认为方案怎么选？

A：

1、不谈房产？可我就是聊房子的啊，非得让我聊上学不是赶鸭子上架吗？

2、简单说两句吧，常规建议是既然有了金融街的户口就甭折腾了，踏踏实实的用四老房入学，就算幼升小没进入对口学校，那小升初的时候也是还有机会呢，至少是不会差。

或者打个不恰当的比方吧。比如孩子毕业找工作，都是体制内的，在西城有可能混不进太好的单位，那是否有必要到东城或朝阳去找机会？东城的话要花点儿钱，但不包成功（而且您少说了一个条件，这种情况就算不成功也不退定金的）。朝阳的话最好结果相当于在西城的中等单位，而且还要付出挺多的时间精力。

反正换做我家就不折腾了，何必呢？如果说没有现在金融街的选项，那折腾一下无所谓，但已经有了还不错的了，犯得上自己折腾自己吗？

3、如果非得选的话那就钱多的去朝阳，不想多花钱的赌东城。因为在朝阳花大几百万就能买到溢价很低甚至不带溢价的学区房，嘉铭桐城和周边的几个商品房小区都可以做到。

而在东城的无非就是这几十万而已，就算不成功也顶多损失一半。但我没理解这户口问题怎么解决？问清楚吧。反正最差结果应该是在东城没成功，但不影响西城的户口+入学。

4、简单就这情况吧，具体的我没建议，只能家长决定。

仅供参考。

三

Q:

老公房小区中，带电梯的是不是应该质量最好啊？也就是那种大塔楼，从居住安全的角度是不是应该最好的？

A：

1、理论上当然是这样的了，塔楼的地基是最结实的。或者说的同等建筑标准之下，塔楼最结实，最抗震，相对于板楼来说，塔楼受风速的影响也最小。

但这种观点其实没什么意思，因为无论塔楼板楼，只要是符合建筑的设计和施工标准，那就都是安全的。所以在现实中没必要分什么塔楼板楼，只要是合格产品就都是安全的，不符合标准偷工减料的，就算是地下室也不安全。

2、另外多说一句吧，北京最结实的塔楼一般有三个时期。一是1978年之后的，因为唐山大地震发生，导致当时所有的施工都暂停，紧急提升了建筑安全等级。其中的代表小区有两个，一个是前三门大板楼，地基本来是建设在河道上的，但因为战备要求，所以成了最结实的居民楼。另一个是方庄，国家级的宿舍区，各种设计和标准都是当年最安全的。

第二个是1992年之后，这主要指的是商品房。因为当时是房地产刚起步，商品房中绝大部分都是高档公寓，港式塔楼是主要形式。而当年因为房子售价高，而且要体现出商品房强于公房宿舍区的优势，所以各个开发商都没在质量上省钱。也搭着当年的人工不值钱，再提高质量也多花不了多少钱。

第三个是1998年之后。主要是当年发生了长江大洪水，九江溃坝事件轰动全国，高层痛斥豆腐渣工程。于是在此之后全国的建筑业立刻提升标准+加强监管，一直到2003年之前，无论住宅还是其他建筑的质量都非常好，主要就是查的严。

3、当然之后的建筑质量也很好，但2003年之后的北京就很少盖塔楼了，实在不好卖，也就无所谓质量好的时期了。

4、简单就这情况吧，您这问题其实有点儿笼统，我回答的也模糊，仅供参考吧。

四

Q:

我还是想跟您探讨一下，积水潭的地段确实值钱，但是房子的成本却很低啊，您也说了只有3000多块钱，那就算他们卖3万也已经是90%的利润了，您虽然觉得便宜，但对于我们底层刚需来说已经是天价了，而且对于他们来说也已经是暴利了，怎么就不可能卖呢？

A：

1、您已经跟我掰扯好几天了，我都懒的回复了。还是这话，钱是您的，爱买不买跟我没关系。说实话您就跟国宝帮似的，明明是让骗子给忽悠了，但不敢找人家去理论，却没完没了的跟我掰扯，就因为我戳穿了您的美梦是吗？

那我说两句好听的吧，恭喜您捡漏儿了，捡了大漏儿了，您简直是天选之子，能花废铁的价格就买到999黄金，请继续做您的发财梦吧，别搭理我了。

2、不过还是多说一句，不管您是否已经交钱，但只要是不再交钱，那也等于是及时止损了。否则如果还交下去，那就神仙来了也没救儿了。

而且我敢确保您拿不到任何赔偿，就因为人家是专业的大忽悠，而您只不过是个财迷心窍的韭菜。合同是人家写的，所有流程是人家制定的，而您肯定是跟着人家的指令行动，那人家就必定规避了所有的违法犯罪，至少您没有证据，甚至是什么把柄都抓不到。

3、其他的不聊了，我只能告诉您，积水潭单价3万的年代是2010年，而现在都2026年了。时代在发展，骗子在进步，只有韭菜才一茬一茬的长不高呢。

仅供参考。

五

Q:

我家是朝阳**拆迁的，不缺住的房，但回迁房小区的环境一般，学区更谈不上。本来想换东城花市的，但听说溢价很高所以没换，但眼看明年就要入学了，所以请教一下您，太华公寓这两套房是不是溢价很低啊？

A：

1、具体的价格行情我不知道，但如果这两套房不是捡漏儿，而是市场价，那理论上的学区溢价也不会很低，大概率仍然是平均值。

打个比方吧，LV专卖店里的东西都很贵，但也有相对便宜的，请问这些商品的品牌溢价会不会很低啊？答案是除非是单独打折，否则其溢价率基本都是平均值。

2、我刚看了看太华公寓的租金，像这种107平的一居室的租金是9000块钱，那报价是600多万，其租售比就是700左右。而北京这种公寓的平均租售比也就500吧，所以这两套房的溢价比例仍然是在25%左右，高了有可能30%，在600万总价占比至少是100多万。

3、另外多说一句，如果是注重自住，那买太华这种老公寓没问题，一直都是豪宅定位。但其他方面就不太强了，比如价格走势常年略落后普宅大盘，否则也不会落到今天的价格。以后最好的成绩也就是不再落后，毕竟豪宅也老了，美人迟暮，很难和新出道儿的名媛竞争了。

仅供参考。

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