刚更名就直线封板！A股央企彻底剥离地产业务

来源：21世纪经济报道

　　记者丨张敏 编辑丨吴抒颖，江佩霞，骆一帆

　　6月16日，中交地产完成股票简称的变更，“地产”标签被彻底撕掉。

　　6月15日晚间，刚刚摘掉“*ST”帽子的中交地产，宣布变更证券简称的申请已获深圳证券交易所同意。自6月16日起，公司的证券简称将变更为“中交发展”。更名当日，中交发展股价开盘大涨，并一字涨停，收于4.62元。

　　中交地产是央企中交集团旗下的房地产开发平台。早年间，中交地产曾试图冲击“千亿军团”，并大举扩张。但由于楼市调整，公司业绩遭遇滑坡。去年4月，因资不抵债，中交地产被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。

　　为实施自救，中交地产很早就启动业务转型。去年，公司以1元的价格，将房地产资产和债务转让给母公司，同时将物业管理等轻资产业务纳入上市平台。

　　按照该思路，中交地产将转型为中交集团旗下的轻资产运营平台，其主业也从房地产开发变更为物业服务、资产管理与运营。

　　到今年6月，这轮调整的成果开始体现。6月3日，中交地产被撤销退市风险警示，摘掉戴了一年多的“*ST”帽子。

　　但围绕其发展的诸多疑问，仍未彻底解决。近些年，公司董事长保持着“一年一调整”的节奏。“摘帽”次日，任职不足9个月的董事长王尧以“个人原因”请辞，并彻底退出公司经营体系，该岗位至今空缺。此后，公司股价连续下跌。此次涨停后，中交发展的股价仍未回到“摘帽”时的水平。

　　曾喊出千亿目标，一度徘徊在退市边缘

　　中交发展的前身中交地产，曾是央企中交集团旗下的两家房地产上市平台之一。2019年，时任中交地产董事长、总裁的李永前喊出千亿目标。按照该目标，到2023年，中交地产的销售额将达到千亿元规模，“做到央企前三”。

　　此前的2018年，中交地产的销售规模仅为149亿元。

　　在千亿目标的指引下，中交地产加快拿地步伐，在手项目不断增多。到2021年，中交地产旗下的项目超过了100个，比两年前几乎翻倍。当年中交地产实现权益销售金额398亿元，全口径销售额560亿元。

　　从2021年下半年开始，房地产市场进入调整期。虽然手握大量土储，但中交地产距离千亿目标渐行渐远。到2024年，其权益销售额降至105亿元，全口径销售额也仅为156亿元。

　　在冲击规模过程中，中交地产以牺牲利润为代价。自2019年开始，中交地产的归母净利润连续六年下滑。2023年，中交地产首次亏损16.7亿元，2024年，亏损额达到51.79亿元，2025年亏损17.1亿元，三年亏损超85亿元。

　　由于不少项目在市场高点时获取，中交地产不得不连年计提减值，而公司债务并未因此而下降，这也导致负债率快速上升。至2024年底，中交地产的归母净资产为-35.8亿元。

　　受此影响，去年4月17日，中交地产被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。

　　1元甩卖434亿元资产，剥离房地产业务

　　早在2024年9月，尚未戴上“*ST”帽子的中交地产就宣布，将中交物业纳入上市平台，并称此项交易“符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划”。

　　2025年年初，中交地产发布公告称，拟将房地产业务转让给控股股东，并将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。

　　某大宗资产并购领域的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，以腾笼换鸟的方式置换资产，是房企常见的“保壳”做法，但该模式要求接盘方具备较强的实力。从中交地产的案例来看，由于资产腾挪是在中交集团体系内进行，因此并不复杂。

　　当年6月，*ST中地披露重大资产出售草案。按照该方案，*ST中地拟以1元的对价整体剥离地产开发业务的相关资产及负债，接盘方为母公司中交房地产集团。

　　据悉，本次交易标的包括51家公司。截至2024年末的总资产账面价值为434.7亿元，经评估后的账面净资产为-29.8亿元。

　　该交易于去年8月完成，历时仅两个月。

　　重组完成后，中交地产的资产大幅缩水。至2025年年末，中交地产的总资产为23.8亿元，仅相当于上一年末的3%。但归母净资产终于回正，为12.1亿元。

　　今年4月中旬，*ST中地向深交所申请撤销退市风险警示。

　　一周后，*ST中地连发四条公告，宣布修订公司章程，变更公司名称、经营范围等。其中，公司名称将由“中交地产股份有限公司”变更为“中交城市发展控股集团股份有限公司”。

　　6月3日，中交地产被撤销退市风险警示，保壳成功。6月14日，公司变更证券简称的申请获批，新名称为“中交发展”。

　　42岁董事长辞职，公司股价连日下跌

　　近几年，中交地产的管理层频繁变更。

　　2024年9月，曾喊出千亿目标的董事长李永前辞职，不再担任公司任何职务。中交房地产集团有限公司党委书记、董事长郭主龙兼任该职务。

　　李永前自2019年12月起担任中交地产董事长，任期至2025年2月，此次为提前卸任。他辞职后，中交地产管理层大换血，包括总裁、执行总裁、副总裁在内的多个岗位换人。当年，中交地产还启动了两次组织架构调整，除压缩管理层级、合并区域公司外，总部职能部门也重新调整。

　　去年8月完成资产交割后，中交地产的管理层再度变更。郭主龙不再担任董事长一职，包括总裁、副总裁、首席财务官在内的多名高管辞任。

　　9月下旬，出自中交体系、曾担任中交物业董事长的王尧成为中交地产新任董事长。在龙湖物业供职多年，2023年加入中交物业的曾益明担任总裁。

　　王尧担任董事长时仅41岁，被外界认为是少壮派的代表。他与曾益明的搭档，被认为是开启中交地产新一轮发展的黄金搭档。

　　但在保壳成功的次日，王尧就以“个人原因”请辞董事长，并卸任公司全部职务，彻底退出公司经营体系。此时距离其任职不足9个月。

　　在此之前，中交地产宣布聘任两名副总裁，为管理层补充专业新生力量。6月9日，中交地产再发公告，明确在新任董事长到任前，授权董事叶朝锋主持日常工作。

　　尽管有保壳成功的利好，但这轮人事变更仍然影响了投资者情绪。6月4日当天，中交地产股票跌停，随后连续5个交易日下跌。至此次涨停前，中交地产的股票累计跌幅已达22%。

　　在业务层面，实现轻资产转型后的中交发展，能否在新赛道上取得突破，仍然面临诸多未知。

　　根据公告，2025年，中交发展的物业服务、资产管理与运营业务收入为12.90亿元，同比增幅虽超过四成，但在物管行业排名30名开外，规模竞争力相对不足。同期，该业务毛利率为15.66%，同比有所下降，且低于行业均值。

　　今年第一季度，中交发展的营业收入为3.48亿元，归母净利润仅为343万元。当季度，中交发展经营性现金流为-1.15亿元。